一、房屋买卖合同的认定
房屋买卖合同的认定需从多方面考量。
其一，主体方面，买卖双方应具备相应的民事行为能力。即能够独立实施民事法律行为，承担相应的民事责任。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未得到法定代理人追认，合同效力可能存在瑕疵。
其二，意思表示要真实。双方签订合同应是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若一方通过欺骗手段使另一方签订合同，受损方有权请求撤销该合同。
其三，合同内容需合法合规。不得违反法律法规的强制性规定，例如房屋产权不明晰的情况下签订的买卖合同可能无效。同时，合同应明确约定房屋的基本信息、价格、付款方式、交房时间等关键条款。
其四，形式上，一般应采用书面形式。虽法律规定未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同也成立，但书面形式更有利于明确双方权利义务，减少纠纷。
只有同时满足上述条件，房屋买卖合同才能被有效认定。
二、房屋买卖合同交付认定
房屋买卖合同中的交付认定涉及多个关键要点。
其一，房屋的实际转移占有是重要方面。一般来说，当卖方将房屋的钥匙交给买方，使买方能够实际进入并控制该房屋，可视为一种交付表现。比如，卖方把房屋钥匙、门禁卡等相关进入房屋的凭证交付给买方，买方自此可以自由出入房屋。
其二，相关附属设施及物品的交付。除房屋本身外，合同约定的附属设施，如停车位、地下室等，以及房屋内约定留存的家具、电器等物品，也应一并交付给买方，才算完成完整的交付。
其三，相关文件资料的交付。卖方应向买方提供房屋的产权证书、房屋质量保证书等重要文件，以确保买方能合法拥有并了解房屋的相关情况。
此外，若双方在合同中对交付有特别约定，如办理特定的交接手续等，那么需按照约定执行，满足约定条件时，方可认定房屋买卖合同中的交付完成。
三、还建房买卖合同认定
还建房买卖合同的认定需综合多方面因素考量：
其一，主体资格。买卖双方需具备相应民事行为能力，能独立承担民事责任。若一方为无民事行为能力或限制民事行为能力人，且未经法定代理人追认，合同可能无效。
其二，合同内容。合同条款应明确具体，包括房屋位置、面积、价格、付款方式、交房时间等关键信息。若内容模糊不清、存在重大误解或显失公平情形，可能影响合同效力。
其三，房屋产权状况。还建房若未取得合法产权证书，交易存在一定风险。在一些情况下，此类合同可能被认定为效力待定。若后续能依法取得产权并办理过户手续，合同可能转为有效；若无法取得产权，可能导致合同无法履行，卖方需承担相应责任。
其四，是否违反法律法规强制性规定。若合同存在违反法律法规强制性规定的条款，如恶意串通损害国家、集体或第三人利益等，合同无效。总之，认定还建房买卖合同需全面分析具体情况，依法作出判断。
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来源：临律-还建房买卖合同认定，还建房买卖合同无效的情形