一、开发商迟延交房的能否退房
开发商迟延交房，购房者能否退房需根据具体情况判断：
其一，若购房合同中有明确约定。比如合同约定了交房的具体日期，同时约定开发商迟延交房达到一定期限时，购房者有权解除合同退房。那么当开发商迟延交房的情形符合合同约定的退房条件时，购房者可以退房，并要求开发商承担违约责任，如退还已付房款及利息，赔偿损失等。
其二，若合同没有约定或约定不明。根据相关法律规定，经购房者催告后，开发商在三个月的合理期限内仍未履行交房义务的，购房者可以请求解除合同退房。但需注意，如当事人另有约定的除外。此外，若开发商迟延交房致使购房者的合同目的无法实现，例如购房者买房是为了及时入住结婚，因迟延交房导致无法实现此目的，购房者也可退房。
总之，开发商迟延交房时，购房者应先查看合同约定，再结合法律规定来判断能否退房。
二、开发商不退房时要采取什么措施
若开发商不退房，可考虑采取以下措施：
一是协商沟通。与开发商进行友好协商，明确指出其不退房行为不合理的依据，例如合同约定的退房条件已满足等，要求其按照合同约定或法律规定退房退款。通过理性沟通，有可能促使开发商改变态度，解决问题。
二是向相关部门投诉。可向当地的住房和城乡建设部门、消费者协会等反映情况。这些部门有权对开发商的行为进行监督和管理，可能会介入调查，促使开发商履行义务。
三是寻求法律途径。若协商和投诉均无法解决问题，可依据合同约定和相关法律规定，向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，要准备充分的证据，如购房合同、付款凭证、开发商违约的相关证据等，以支持自己的退房诉求。法院会根据事实和法律作出公正的裁决，若胜诉，可通过强制执行程序要求开发商退房退款并承担相应的违约责任。
三、开发商交房应履行什么手续
开发商交房时应履行一系列手续，主要包括以下方面：
一是书面通知交房。开发商需在交房日期前，以书面形式通知购房者具体的交房时间、地点及需携带的相关资料等。
二是提供相关文件。包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是对房屋质量和使用功能的重要保障；还应出示建设工程竣工验收备案证明等能证明房屋达到交付条件的文件。
三是房屋现场查验。开发商应陪同购房者实地查验房屋，包括房屋结构、墙面地面、门窗等是否存在质量问题，水、电、气等配套设施是否能正常使用等。对于查验中发现的问题，应及时记录并明确整改期限和责任。
四是签署相关文件。在购房者确认房屋符合交付条件后，双方应签署房屋交接单等文件，明确双方权利义务，完成房屋的正式交付。
五是资料移交。开发商应向购房者移交房屋的相关资料，如房屋平面图等。
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来源：临律-开发商交房应履行什么手续，开发商交房的必备条件