上海房产律师事务所哪家好，上海市房地产专业律师
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上海房产律师事务所
2500万元起的总价，500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资，12个月的银行流水，严苛的购房条件下，购房者还是前赴后继。5月16日，上海网红热盘云锦东方认筹结束。根据机构监测数据，105套房源总认购数超过700组，认购率达667%。
而这背后，云锦东方也被贴上了很多的标签：“买到躺赚2000万”“和高考一样改变命运”“宇宙第一理财产品”……而“一日夫妻”“黄牛出没”也让该楼盘冲上热搜。
买到躺赚2000万？
根据云锦东方发布的认购提示，云锦东方云筑项目已于2023年5月10日取得预售证。
销售公告显示，上海东航置业有限公司已取得上海市徐汇区龙启路377弄《云锦东方云筑》项目(推广名:《东航云锦东方》)1号、2号、8号、9-30号、34-36号、43-56号、82-97号、125-132号共计105套房屋的预售许可证，并计划于2023年6月3日开盘销售上述预售许可证项下的全部准售房源。
此次认购时间为2023年5月12日9:00至2023年5月16日12:00，房源总价约2457.7万元至9618万元。
部分一房一价表
此次云锦东方的认购被誉为“和高考一样可以改变命运”，原因在于该楼盘的入市价格与二手房成交价存在较大倒挂，一旦购买成功被认为可稳赚千万。
而云锦东方十年间大幅上涨的价格也刺激着购房者的神经。有中介人士对澎湃新闻表示，2013年云锦东方一期当时的均价是65000元/平方米，二期在2019年入市时均价10.6万元/平方米，如今三期入市均价16.5万元/平方米。但是，目前二期的成交单价已达20万元以上。因此三期开盘价与二手房有较大倒挂空间，是吸引众多客户关注的原因之一。
根据贝壳找房平台数据，目前云锦东方二期项目“云锦东方锦园”有一套挂牌房源，该套房源面积433.39平方米，销售单价226125元，挂牌售价9800万元。
从成交数据来看，2023年4月，贝壳找房平台成交一套410平方米的房源，成交单价为241464元，成交总价9900万元。
而据公开信息显示，云锦东方本次整盘的认购均价为164907元/平方米，其中洋房均价约13.2万元/平方米，联排均价约17.82万元/平方米。这也意味着，洋房每平米的价差在10万元左右。
有中介人士称，根据云锦东方三期的一房一价表，一套240平方米的房子，现在单价12万出头，“到时候卖出基本可以翻倍，躺赚2000万”。
“银行流水打得机器要冒烟了”
也正是在巨大的利益吸引下，“上海的有钱人全跑来了”，有购房者调侃：“30多度烈日暴晒下，亿万富豪都在老老实实排队。”
不过，有买家告诉澎湃新闻，要想认购这个盘并不容易。“首先需要提前线上预约，填写相关资料审核通过后，才可以去认购现场。”
淘汰赛从云锦东方在线报名就已开始。
“在线报名平台一直登不上，我们全家都上阵了，我刷了大半天都登不上，后面派我儿子坐在电脑边一直刷新，刷了一个多小时才登录进去。”参与认购的史先生告诉澎湃新闻。
此外，也有多名购房者反馈，在线报名系统一直显示“已满”，根本无法完成报名。
与此同时，史先生提到，云锦东方是其参与认购的楼盘中条件最严的一个。据其介绍，除了提交常规材料，还要认购人家庭名下所有人（配偶及未成年子女）的产调证明以及近12个月内银行流水证明。
“这几天为了认购，人都要瘦五斤了，一直在补充证明资料，跑了三天的认购点。”史先生说。
史先生提到，“12个月的流水证明挡掉了很大一部分的买家，也排除掉了一些代持黄牛，等于直接过桥的资金是不被认可的。银行卡的流水必须证明是自己或家庭的收入，而且是可以覆盖购买房源金额的。什么借来的、凑来的，打牌赢来的都不行。”
也有购房者表示，“银行流水打得机器都要冒烟了”。
此外，根据该项目的认购资金要求，对于个人而言，认购金需交500万元，同时，首套房的冻结存款证明金额为900万元；二套房的冻结存款证明金为2900万元。
按照根据机构监测数据，105套房源总认购数超过700组，认购率达667%，按照简单计算，该项目收到认购金至少35亿元，而认购冻结资金至少63亿元。
现场打新乱象依然潜藏
但即便房企设置严苛认购条件，在倒挂的吸引下，乱象依然潜藏，且现场也充斥着各类黄牛：“结婚黄牛”、“资金黄牛”以及“代持黄牛”。
据史先生介绍，该项目首套房的认购金加冻结存款证明为1400万元，二套房加起来是3400万元，“资金黄牛”主要是为部分买家提供这方面的临时资金。
而“结婚黄牛”通俗来说，就是为有需要的买家匹配结婚对象。
有知情人士介绍，“比如买家有钱，但是没有购买资格，就可以通过与高积分的结婚对象组合的方式进行认购，成功后支付一定的手续费。”
有在现场的购房者对澎湃新闻表示，现场相对来说还是很严格的，特别是前面三天，16日上午最后半天是放进去挺多人，黄牛的乱象也确实存在。
而这一现象也引发现场购房者的不满。
项目认购刚结束，网上就传出，有购房者在政府领导信箱反映，云锦东方三期认购现场大量黄牛非法集资，利用假结婚代持等手段操纵积分违规认购，打扰房地产市场秩序。其提到，黄牛已经形成一套完善产业链，有提供资金的资方、居间方、购买方、提供假结婚方等四方，在摇到新房后马上离婚，把房子做婚姻变更，赚取上千万甚至更多的利润。
其建议，政府督促保护真实购房者利益，打击黄牛假结婚、代持和利用来源不明资金炒卖新房，建议政府出台政策保护真正购房者利益。
律师提醒警惕代持购房风险
对于上述提及的情况，有购房者认为，“不管是结婚购房还是代持购房，我认为还是有很大的风险的，特别是通过黄牛来规避一些购房规则，是比较冒险的。比如代持购房，开发商是要审核名下资产的，我不可能把几千万的资金给对方的。还有结婚购房，如果结婚对象后期不愿意配合或者坐地起价，也是很被动的，容易人财两空”。
对此，上海房产律师郭韧也提到，领了结婚证以后再买房子，按照国家法律规定属于婚后财产，婚后财产属于夫妻共同财产，通过黄牛结婚的话，未来会产生较大风险。“黄牛那一方如果不跟你离婚，不肯把这个房子认定给你的话，那么这个房子有可能被认定为夫妻共同财产，那么黄牛可能可以分到这个房子的财产。”
同样的，如果通过代持购房，也面临风险。郭韧提到，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。如果代持者不配合办理过户，购房人还要通过诉讼的方式来解决，诉讼能不能支持还要根据相关的证据的确凿性。“我们遇到的情况是，代持这种新房，通常要代持五年，就是五年以后交易，但是在这五年内，如果代持者发生任何风险的话，比如发生一些交通事故或者发生病故，那这个房子有可能变成遗产，那么如何去追溯这些房产，怎么能确认这些房子是谁的，也要通过诉讼解决，也要看各种各样的证据。”
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租客在退租后将房屋的墙和地都进行了 破坏，留下一片狼藉，导致房屋无法正常使用，房东将租客诉至法院，法院审理后判决租客需承担房东的损失9万元。
租客退房时破坏房屋，被房东起诉赔偿9万元
张某租赁了一套200平方米的复式住宅用于经营会所。租赁期间，因原业主的经济纠纷，涉案房屋被法院查封拍卖，陈某通过司法拍卖程序取得了房屋所有权，并根据“买卖不破租赁”原则，取代原业主成为涉案房屋的出租人。此后，陈某与张某协商一致，双方同意解除租赁合同，在陈某向张某支付6万元补偿款后，张某按照约定提前将房屋交还给陈某。张某搬离涉案房屋时，双方未办理交接手续。
两日后，陈某前去检查涉案房屋情况，发现房屋内一片狼藉，垃圾满地，房屋的墙、地面、橱柜、楼梯、房门等均存在不同程度的损坏。陈某随即要求张某进行修复，但遭到张某拒绝。由于张某既不愿意将房屋恢复原状，也不愿意支付修复费用，陈某将张某诉至法院，要求其赔偿房屋修复费用、租金等损失。法院审理后认为，陈某通过司法拍卖获得涉案房屋所有权，依据“买卖不破租赁”原则，张某与原业主签订的房屋租赁合同对陈某和张某继续有效。
租客退房时破坏房屋，被房东起诉赔偿9万元
张某作为涉案房屋的承租人，在房屋租赁合同关系解除前负有妥善保管房屋的义务；合同关系解除后，张某应当向陈某交还状态完好的房屋，并负有通知业主陈某查验、接收房屋的附随义务。但张某作为房屋承租人，实际未对房屋尽妥善保管义务，导致屋内墙体、地面及屋内设施等损坏严重，故应对房屋维修损失承担赔偿责任。同时，因房屋损坏不能正常使用，还应赔偿相应的租金损失。法院遂判决张某需赔偿。 一审判决后，张某不服，提起上诉。法院二审判决驳回上诉，维持原判。
问题1：什么是“买卖不破租赁”？
律师指出：《民法典》第725条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在租赁期间，租赁物的所有权因为买卖而发生变化的，不影响已有的租赁关系，只是出租人发生了变化，原有的承租人和新的出租人之间的租赁关系仍按照原有的租赁关系。
租客退房时破坏房屋，被房东起诉赔偿9万元
问题2：本案中张某为何要承担赔偿责任？
律师表示到：《民法典》第714条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人对于租赁物有着妥善保管的义务，张某作为承租人，甚至是故意毁坏承租的房屋，对房屋进行了严重的破坏，违反了租赁合同的义务，应当对房东承担赔偿责任。
问题3：如何看待本案中陈某和张某协商解除合同？
律师说到：《民法典》第562条第1款规定：当事人协商一致，可以解除合同。在陈某获得案涉房屋的所有权后，其和张某之间构成了租赁合同关系，本应按照原有的租赁合同予以履行。但陈某能够和张某协商一致，解除租赁合同，并且给予张某补偿款，此为双方的真实意思表示，合法有效，双方的租赁合同依法予以解除。
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尤辰荣律师
尤辰荣律师，上海律师，拥有20年法律服务经验，毕业于华东政法大学，现为上海英恒律师事务所律师、律所高级合伙人。在从事律师职业的20年时间里，尤辰荣律师始终坚持工作在诉讼法律服务的第一线，亲力亲为地办理每一件委托人托付的案件。凭借着长期在诉讼法律服务领域的执业经验和经历，运用扎实的业务知识和娴熟的诉讼技巧，尤辰荣律师及其团队承办过数千起的各类诉讼案件，为大量的委托人完成了诉讼的目标。
尤辰荣律师擅长办理各类民事诉讼案件、刑事辩护案件以及商事仲裁案件，在各类婚姻家庭案件、遗产继承案件、刑事辩护案件、房产纠纷案件方面有深入的研究和丰富的经验。
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弟弟借嫂子的名字购买了一套房屋，房屋登记在嫂子的名下，但是后来哥哥和嫂子离婚了，双方也都明确这套房屋实际上是弟弟所有的。然而，哥哥和前嫂子因为债务问题被债权人起诉，又因为没有履行判决而被强制执行，登记下前嫂子名下的这套房屋就面临着被拍卖的问题，弟弟只能向法院提起了执行异议之诉，法院审理后依法予以支持。
借名买房遇上强制执行，房屋实际权利人如何维权？
张某1准备与相恋多年的女友结婚，急需购买婚房。于是，其与哥哥张某2及嫂子方某（以上均为化名）商量，借嫂子方某的名义购买了某房产，由方某与开发商签订商品房买卖合同，登记在方某名下。张某1支付购房款、维修基金、契税、水电燃气费等费用，并装修入住至今。由方某领取了该案涉房产的不动产登记证书。双方曾签订协议书一份，约定该房产实际产权人为张某1，享有对房产的各种处置权等。后来，张某2与方某协议离婚，二人在离婚协议书中也载明女方方某名下的该案涉房产与张某2和方某无关。
后随某因借款合同纠纷将张某2、方某诉至法院，审理过程中查封了方某名下该案涉房产。后法院作出判决，张某2偿还随某借款本金29万元及利息，方某对上述借款本金8万元及相应利息承担共同还款责任。判决生效后，二人均未履行。随某申请强制执行，法院裁定评估、拍卖该案涉房产，并要求方某或实际控制人迁出并腾空该房产。后张某1向法院提出书面申请，终止对案涉房产的执行行为，法院经审理裁定驳回张某1的异议请求。张某1提起执行异议之诉，请求法院不得继续执行第三人方某名下的案涉房产，并解除对该房产的查封、评估、拍卖等执行措施，依法确认案涉房屋归其所有。
经法院审理认为，对案涉房产的实际权利人的认定，应根据出资、协议约定及当事人意思表示等情况。根据庭审查明事实，原告张某1与第三人方某之间存在借名买房关系，借名买房系借名人与出名人协商，以出名人名义购买房产并登记在出名人名下，且约定房产归借名人所有的行为，原告张某1系案涉房产的实际权利人。原告张某1提供证据证明其系案涉房产实际出资人及占有人，且无证据证明其通过借名买房是为逃避债务、规避执行。因此，张某1作为案涉房产的实际权利人，相较于被告随某基于第三人方某应当履行还款义务而享有的债权，应优先予以保护。因此，原告主张的不得继续执行案涉房产并解除对案涉房产的查封、评估、拍卖等执行措施，法院予以支持。
借名买房遇上强制执行，房屋实际权利人如何维权？
问题1：随某作为债权人，起诉张某2和方某共同偿还债务，说明什么？
律师指出：《民法典》第1064条规定：夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。在本案中，张某2和方某已经离婚，随某作为债权人起诉张某2和方某返还债务，法院审理后判决张某2和方某共同承担该债务，说明该债务为张某2和方某的共同债务，要么是以两人共同名义所借的债务，要么该债务是用于两人在离婚之前的共同生活或共同生产经营。
借名买房遇上强制执行，房屋实际权利人如何维权？
问题2：本案中张某1和张某2 以及方某，针对借名买房的事实，签订的协议是否有效？
律师表示：《民法典》第143条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。从法律上看，目前没有一个效力性强制性规定明确借名买房的行为是无效的，双方签订的该协议是双方的真实意思表示，且也不存在逃避债务而恶意串通的行为，因此该协议是有效的。
问题3：本案对于借名买房的行为有什么警示意义？
律师提醒：借名买房会存在房屋的实际权利人和房屋的登记权利人，从客观的房屋登记情况看，借名买房的房屋是属于房屋的登记权利人所有的，而房屋的实际权利人要想在客观上也成为权利人，那么就应当在借名买房的过程中留存好转账记录以及和房屋的登记权利人之间签订相关协议，以此确保自己的权利。当然，借名买房的风险较大，且多数情况是为了规避限购限贷或者户口管理等政策，存在违法违规的问题，更应当予以重视。
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尤辰荣律师擅长办理各类民事诉讼案件、刑事辩护案件以及商事仲裁案件，在各类婚姻家庭案件、遗产继承案件、刑事辩护案件、房产纠纷案件方面有深入的研究和丰富的经验。
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本文由沪律网撰写：
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上海房产律师：约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效————崔某某诉曹某某、赵某某房屋买卖合同纠纷案裁判规则房屋买卖合同中，出卖人与买受人约定的违约金性质应当是属于继续性的违约金，故应当适用三年诉讼时效的规定。
曹某某遂向北京市人民检察院第三分院申请监督。北京市人民检察院第三分院经审查，提请北京市人民检察院抗诉。北京市人民检察院经审查，向本院提出抗诉。本院作出(2023)京民抗5号民事裁定，提审本案。
再审期间，各方当事人均未提交新证据。
经查，崔某某于2021年5月28日提起本案诉讼。
本院再审认为，本案争议的焦点是曹某某(出卖人)与崔某某(买受人)签订的《房屋买卖合同》中约定的承担违约责任的时效性。2014年12月12日，曹某某与崔某某签订的《房屋买卖合同》中明确约定出卖人应当在涉案房屋权属转移之日起三十日内办理户口迁出手续；如因出卖人自身原因未能将户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
参照2014年12月16日《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条之规定：“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。”《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”依据上述规定，曹某某与崔某某约定的违约金性质应当是属于继续性的违约金，故应当适用三年诉讼时效的规定。
一审、二审法院认定曹某某的违约行为处于持续状态，对曹某某诉讼时效抗辩不予支持的做法不当，本院予以纠正。检察机关的该部分抗诉理由正确，本院予以支持。一审、二审法院关于曹某某所售涉案房屋的所有权已于2015年2月16日转移至崔某某的公公王荣利名下，至今已六年有余，而曹某某的户籍至今未迁出涉案房屋，曹某某构成违约的认定并无不当，本院予以维持。
曹某某与崔某某签订的《房屋买卖合同》中明确约定出卖人应当在涉案房屋权属转移之日起三十日内办理户口迁出手续；如因出卖人自身原因未能将户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
依据本案查明的事实，曹某某的户籍从2015年2月16日转移至崔某某的公公王荣利名下直至2021年9月7日才迁出涉案房屋，其行为违反了双方的约定，曹某某应当承担违约责任。承担的标准应当以双方的约定予以确定，即出卖人曹某某应当按日计算向买受人崔某某支付全部已付款万分之五的违约金。一审、二审法院以日万分之零点五酌情确定的标准缺乏依据，本院予以纠正。对曹某某请求酌减违约金数额的请求，本案不予支持。鉴于崔某某在一审、二审法院审理过程中只要求曹某某支付20万元违约金，故曹某某应当支付的违约金的数额以20万元为最高限额。
综上所述，一审、二审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市第三中级人民法院(2021)京03民终15444号民事判决及北京市密云区人民法院(2021)京0118民初4504号民事判决；
二、曹某某于本判决生效之日起十日内向崔某某支付违约金(以99万元为基数，自2018年5月28日起至户籍迁出之日止，按照每日万分之五计算，以20万元为最高限额)；
三、驳回曹某某其他诉讼
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年修正)第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2150元，由崔某某负担800元，由曹某某负担1350元；二审案件受理费4300元，由曹某某负担。
本判决为终审判决
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