住宅使用年限70年 到期怎么办，民用住宅使用年限
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住宅使用年限50年与70年的区别
今天 ，有一网友问了我一个问题，他说，“住宅的产权是70年，那我买来的房子怎么是50年的设计寿命?剩下的20年，我的权益怎么保障?”
要回答这个问题，我们先来看一看相关的建筑规范。
根据《住宅建筑规范》(GB50368-2005)规定:住宅的设计使用年限一般为50年。一些临时建筑设计使用年限为5年，一些易于替换的结构构件的房屋设计使用年限为25年。对于一些特别重要的建筑其设计使用年限达到了100年。
一般情况下，我们购买不动产中，商业为40年，商住混合50年，住宅70年。
设计使用年限的定义是“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限”，当住宅达到设计使用年限并需要继续使用时，应对其进行鉴定，并根据鉴定结论作相应处理。房屋实际寿命的长短，主要与使用维护有关。如果维护得越好，房屋的使用年限就会越长。
从维护的项目来看，不同的项目其维护后使用的时间各不相同。水、电、䁔一般可使用20至50年，电梯可使用15年，防水层可使用10至15年，保温层可使用25年。在各个细节得到有效维护的情况下，砖混结构的六层板楼可以超过50年耐用年限，而带电梯竖井的肯定是钢筋混凝土结构，经济耐用年限可以超过60年。
所以，网友担心地“住宅的产权是70年，那我买来的房子怎么是50年的设计寿命?剩下的20年，我的权益怎么保障?”，其前提就是要有一个好物业来做好房屋的维护工作。只要维护好了，使用权益才能得到保障。
从目前的土地出让时限来看，一般情况下，土地出让年限一般被认为70年。其中，商业、旅游、娱乐用地为40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、仓储、综合或者其他用地为20-50年；居住用地为70年。
但在实际买房的过程中，买房人会发现两种情况。
1、土地的实际出让年限只有40年，并没有70年。
2、土地出让的时间从拍卖成功后开始计算，房屋建造需要两年左右的时间，再加上部分房地产公司大面积拿地，先囤地再慢慢的分多批次施工销售，真正到买房人手上的年限没有40年或者70年。
此时，购房的业主们就有一个问题，如果房子还可以使用，但是，土地出让时间到了怎么办？
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
只不过，自动续期是好事，是否需要缴纳一定的土地出让续期费用，目前还没有明确的规定，是缴还是不缴，如果缴，缴多少，目前也没有定论。
目前，市面上有很多住宅已经超过了20年的使用期，如果维护不到位或者说，这些住宅中的一部分到了使用年限不能继续使用怎么办？
主要有三个办法处理：
1、拆迁，这是目前大家很喜欢的一种方式，很多人因拆迁而成为富二代。只要该区域的旧房拆除后能有利可赚，就会有房地产公司来收购并给予业主补偿。
2、废弃。因为房屋维修维护不及时，或者维修没有价值，或者不愿意维修的。在没有房地产公司来开发的情况下，业主自己只有放弃房屋使用权，或者废弃搁置。这就是前期很多人关心的现在大规模的高层住宅，到了使用年限，怎么办的问题。
很显然，高容积率的高层住宅缺乏二次开发的基础。
3、拆除重建。可以向当地建设规划部门申请，因房屋老旧，有安全隐患，原址重建。一家或几家业主好商量，可以大家出钱来新建，但是，当一个小区几百、几千户业主的时候，新建的思想统一就是一个难题。
住宅使用年限50年是怎么回事
#楼房安全使用是多少年？#
首先，我们要想分清房屋产权与安全使用年限的区别产权年限（70年）房子说的“70年产权”，其实指的是土地的使用权，不是房屋的所有权。按照《民法典》和《物权法》，住宅建设用地的使用权到期以后会自动续期。房屋的所有权是永远的，只要房子还在，产权人就一直拥有这房子的所有权。安全使用年限
房子的设计使用年限一般是 50 年（这是按照建筑标准来的），意思就是在正常维护的情况下，房子能安全使用的大概年限。不过实际使用年限可能会更长，具体得通过安全鉴定来评估。其次，超过设计使用年限后能否继续居住？得做安全鉴定
要是房子到了 50 年或者超过 50 年了，就得让专业的机构来做结构安全性的评估。要是被鉴定成危房了，就得加固或者拆除；要是符合安全标准，那就还能接着住。日常维护和修缮
平常好好维护，有问题及时修缮，能让房子实际使用的年限变长。比如说，咱们国家好多老旧小区经过改造加固以后，还能接着用呢。最后，70 年产权到期后的处理方式自动续期和费用
土地使用权到期以后，业主不用申请就能自动续期，不过得补交土地出让金（具体要交多少钱全国没有统一，可能得根据当时的地价或者按面积算，比如最低15.6元/平方米）。
要是国家因为公共利益要收回土地，会给房子和土地进行补偿（像商业用地的补偿能达到住宅的3倍）。不影响房屋所有权
就算土地使用权到期了，房子还是业主的，续期以后也不影响居住或者买卖。四、总结
安全使用年限：设计标准是50年，实际能不能继续住得通过鉴定来决定。
产权到期：会自动续期，补交费用以后还能接着用；要是碰上拆迁，按照政策会有补偿。建议多留意当地的政策变化，有必要的时候可以问问房管部门或者专业的机构，了解最新的信息。
商住一体的住宅使用年限
当前，我国城镇房屋体检、房屋保险、房屋养老金“三项制度”建设正在加快推进。“三项制度”是加快构建房屋全生命周期安全管理长效机制的具体体现，是有效解决我国城镇房屋安全突出问题、补齐既有房屋安全治理体系短板的基础性制度，有助于切实提高房屋安全管理水平，维护人民群众生命财产安全。
像人的生命一样，我们居住的房子也会慢慢变老，造成安全隐患。我国已成为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家。截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期。预计2040年前后，近80%的房屋将进入这个阶段。相当数量的老房子建设标准低、缺乏必要维护，安全隐患需要排查。同时，在城镇及农村家庭，很多自建房屋也存在安全风险。
以制度建设为依托，给房屋提供全生命周期安全保障势在必行。房屋体检、房屋保险、房屋养老金“三项制度”相互联系、互为衔接。
建立房屋体检制度为排查房屋安全隐患提供了基础保障。房屋定期体检，需要按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题。房屋体检可以按照定期排查、精准诊断、分类整治等具体实施办法进行。房屋所有权人对房屋安全负主体责任，应该经常性对房屋进行安全自查。同时，可以发动街道、网格员、物业企业等对房屋共有部分进行巡查。针对老旧房、危房应该加大巡查频次。不同年限的房屋应该有不同的巡查频次，年限越久，体检的频次应该越密集。房屋体检过程中，数字化手段必不可少。利用房屋倾斜传感器、裂缝传感器、沉降传感器等设备，能够及时获取预警信息。
房屋保险制度能够通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。对于新建住宅，有的城市已经建立住宅工程质量潜在缺陷保险管理办法，值得借鉴。若在保险期内，购房者发现住宅存在墙体开裂、漏水等质量缺陷，可以向保险公司提出索赔申请。对于既有住宅，借助保险的市场化作用，通过为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险，减轻政府管理压力，这对建立健全城镇房屋全生命周期安全管理长效机制具有重要意义。保险责任可以涵盖主体结构及其附属设施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墙、外墙脱落造成的房屋损失、人员临时安置费用和人员伤亡补偿等。谁来为既有房屋买保险？小区业主委员会、物业管理委员会可以积极筹措资金为本小区房屋购买保险。建筑玻璃幕墙相关维护责任主体可以投保建筑玻璃幕墙的相关商业保险。
房屋养老金制度为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。建立房屋养老金制度之所以非常必要，是因为当前作为房屋维修资金来源的住宅专项维修资金十分有限，远不能满足房屋维修和品质维护的需要。房屋养老金从何而来？可以探索从土地出让收入中提取一定比例资金作为房屋养老金。财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳也可成为房屋养老金来源。房屋维修资金增值收益的结余也可以纳入其中。此外，还可以包括小区中的公共空间和公共设施，比如商铺、停车场、广告牌、会所、体育设施的出租和经营性收益。房屋养老金须管好用好，可以探索设立专门机构进行运营，完善房屋养老金的归集、使用、管理、监督，并通过投资运营房屋养老金存量资金，提高增值收益水平。
房屋体检、房屋保险、房屋养老金“三项制度”应协同推进，方能为房屋提供全生命周期安全保障。
市场化商品房成套住宅使用年限
问
老张问：和父母同住了二十多年，这老房子，我也该有居住权了吧？
答
并不是！
图片来源于网络
我们平常所说的“居住权”和民法典规定的“居住权”是两个概念。我买的房子，我有权利住；我租的房子，我也有权利住。这些日常生活中常见常说的“居住权”并不是法律规定的“居住权”，老张当然也不能因为长时间居住在父母家就自然而然取得对父母房子的居住权。
根据《中华人民共和国民法典》规定，居住权是通过签订合同、订立遗嘱等方式，约定你可以居住在别人的房子里，往往都是无偿的，居住时间也可以自由约定。要注意的是，居住权要经过登记备案才有效。而且居住权只能是你自己享有，既不能转给别人，也不能继承。
检察官温馨提示
书面形式来设立，
自行约定有效期；
不得转让和继承，
要想生效需登记。
法条链接
●《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)住宅的位置；
(三)居住的条件和要求；
(四)居住权期限；
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
转自：青岛市崂山区人民检察院
来源： 山东省人民检察院
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