房改房继承过户最新政策,房改房和商品房的区别

房改房继承过户最新政策，房改房和商品房的区别

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房改房是什么意思

（央视财经《央视财经评论》栏目报道）深圳市发布了深化住房制度改革的相关意见，明确了面向未来18年也就是2018年至2035年 深圳的住房发展目标。到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套。主要分为三类：第一类是商品住房，占40%左右，以中小户型商品房为主。第二类是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，各占20%；第三类是公共租赁住房，占20%左右。消息一出就刷爆了各大财经媒体的头条，很多媒体把这次深圳住房制度改革的征求意见稿解读为是继1998年房改之后，深圳住房体制迎来的“第二次房改”。

那么这一次深圳的房改为什么改，要改成什么样？昨晚《央视财经评论》演播室请来中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎和央视财经评论员刘戈共同对此来进行解读。

控得住量，能否管得住价？

近期深圳的房价上涨压力依然存在

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎：我认为近期深圳的房价压力依然比较大，指望着这样一个规划很快的能够便宜住这样的房价，并不是很现实，从近期来看，即便是按照深圳的规划来说，那么每年也只有三四万套的商品住房入市，深圳每年有五六十万的流入人口，所以说庞大的基数，显然不是几万套商品住房能满足，我们还要看到，由于深圳的高品质，大家对于深圳未来有很好的预期，商品住房的价格一旦上涨之后，它会通过一个传导机制，传导到我们现在讲的政策性住房，以及我们现在讲的公共租赁住房，因为按照深圳的这个规划，它虽然是两个池子运行，商品住房和政策住房，以及公共租赁住房是在两个不同系统运行。

但是有关联，它后两者的房价和前者，也就是和商品房的住价实际上是挂钩的，所以这个价格有传导机制的。因此在这种情况下，我认为近期还是有很大的压力。

深圳市住房和建设局局长 张学凡：我们这个城市又是一个创新型城市，高房价对吸引人才产生巨大的压力，包括户籍的一些中低收入家庭，在高房价下也是承受巨大的压力，所以在这个情况下，市委市政府要出台一个政策，要构建一个能够涵盖全体市民的这么一个住房政策，着力来破解不同群体之间的住房困难，以此来推进我们这个城市可持续的发展。

管理市场预期有利也有弊

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎：对于深圳来说，我们还是应该很大胆的设想未来可能出现的情境，实际上依据深圳过去几十年的发展，以及深圳这样一个发展速度和发展动能的转换，可能在未来十年、二十年深圳要冲刺世界城市的第一方阵，目前深圳的GDP二万多亿，实际上就在全球就前20名（音）了，按照这样的发展下去，那未来深圳完全可以和纽约和旧金山和东京，这样的城市比肩而居，所以在这样的一个背景下面，深圳所要引进的人才，尤其是高端人才，我想可能是一个全球化范围之内，同时深圳也要引进大量的基础性人才，这样一种住房制度的改革，我觉得从本质上，从根本上它是有利与深圳吸引人才，因为它使得房价得到一定程度的控制，使得每个人对深圳都有一个预期，当然随之而来的，可能就是更多的人才，更多的人口，想涌向深圳，也加剧了人才之间的竞争。包括在这一次深圳出台的方案里面，我也看到它要利用整个湾区城市之间的合作机制，来解决它的住房问题，我觉得这是一个有创新意义的举动。

央视财经评论员刘戈：一个问题，我觉得就是对于深圳是一个最大的变量，就是周边的发展，当我们把深圳市行政属地一划之后，我们知道世界很多大城市区的话，它的大都市区发展不是居于一个省行政计划的，比如说它的周边，它的北边的东莞，像现在华为把很大的一部分员工和它的新工厂，和它新办公的所在就搬到东莞了，其实没多远，我们在行政区划上它是两个城市，但是如果我们把它作为一个所谓的大湾区，这样一个大都市圈我们来看它，它没多远，这个时候是不是有大量的企业和大量的人，我不再把深圳作为地区的目标，有可能我去旁边的地方了，所以这也是一个大的变量。

怎么让新政在政府的管理和市场化的手段之间，能够更好的落实？

调控的重心在调 根本出路在改革

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎：整个这样一个环节，既有建设筹集房源，那也有分配，我认为在们配之前要有申报，过程之中要有监督。在整个的过程当中，应该发挥多主体的协同作用，确保公平，在整个深圳的过程当中，我也发现它实际上是在探讨这样一种很好的机制，未来我认为更重要的是要发挥好调节的作用，只控不调，很可能会带来很多的问题，因此房地产这样市场，很重要的是把调的作用发挥好，未来深圳还要在这个方面做好大量的改革。

大家对于深圳的期盼之所以这么多，是由于深圳是我们的改革之城，创新之城，是希望深圳在改革创新上面引领住房制度改革，而不是走上我们简单说控房价，简单说控数量，家单说控制我们很多的交易行为，所以要发挥调节作用。

建立多层次住房制度 不等于否定市场机制的决定性作用

央视财经评论员刘戈：我觉得深圳现在是尝试建立一个完整统一的，多层次住房供应体系这样一件事情，但是做这件事情，建立多层次的住房制度，不等于否定市场在这个机制里面发挥决定性的作用，我觉得这两者的关系要协调好，必须建立起来这样一个机制，这个机制仍然是市场起决定性作用，而不是说靠打分，靠文凭来起决定作用。

房改是哪一年开始的

图片来源：视觉中国

尽管关于房地产天花板到来的言论从来没有消停过，但就如没人能预判天花板何时到来一样，也没人能预料到房地产行业的增长速度还可以如此之快。

2016年，碧桂园、恒大、万科销售额纷纷突破三千亿，将房地产行业带入了“三千亿”时代，但很快这个时代就结束了。2017年，“碧恒万”三巨头销售规模从“三千亿”一步跃升至“五千亿”，用时仅一年。在此之前，中国房地产从“一千亿”到“三千亿”用了六年。

高度市场化无疑是造就中国房地产神话的最重要前提，当人们回顾起那些年房地产行业狂飚式发展的时候，一个至关重要的年份绝对无法忽略，那就是取消福利分房的1998年。

1998年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。此举标志着在中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。

1998年7月22日的人民日报刊发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。图片来源：网络

如脱缰的野马一样，全面商品化的房地产行业进入了发展的快车道，加速奔跑，并迅速成为中国经济的支柱行业。曾经狭窄逼仄的筒子楼，被宽敞明亮的商品房取代，人们的居住水平得以明显提升。

“我觉得还是取消福利分房比较好。”在蔡鹏（化名）看来，高度市场化的住房时代相对更好，即便他也是当年福利分房政策的受益者。

分房子也讲命运

“都十年了，我就盼着自家能有个厕所，一个人安安静静地洗个澡，不用面对面对着人刷牙。”

在电视剧《金婚》中，刚刚分到一套房子的文丽如此期盼着新家带来的自在。搬离拥挤逼仄，几户人共用一个卫生间、一个厨房的筒子楼，住进更宽敞更私密的独立房子，是1998年之前中国大部分工薪阶层的愿望，剧中文丽的分房经历也是当年大部分工薪阶层的真实写照。

坐落在广州市番禺区市桥解放路立新大街的一栋颇有历史感的住宅楼，是番禺电机厂曾经的办公大楼，也是厂里骨干领导聚居的地方，蔡鹏的家就在四楼。

番禺电机厂曾经的办公大楼。图片来源：时代财经黄银桥摄

1978年，因下乡期间表现突出，蔡鹏在知青返乡、分配工作时进入了当时番禺效益最好的单位--番禺电机厂，开始任铸造部门负责人助理，之后又晋升为部门负责人，直至退休。

蔡鹏向时代财经介绍，刚进厂时，他住在两人宿舍里。1982年结婚后，他得到了第一次分房机会，分到了一间40平方米左右的宿舍。1993年，随着番禺电机厂办公大楼的落成，蔡鹏迎来了第二次分房机会。这栋办公大楼一共七层，1-2层为办公区域，3-7层为住宅区，一共32户，能分到这里房子的人基本都是厂里的中高层管理人员，蔡鹏是其中一员，他分到了四楼一间实用面积约80平方米的独立房子。

工龄、职称、是否结婚、夫妻是否双职工是决定能否分房，分到什么房的重要标准。从1978年入厂，到1982年结婚，再到1993年入住办公大楼，有着一定职称加上工作表现优秀，蔡鹏的分房之路没有太多曲折。

与蔡鹏一样，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也是当年福利分房的受益者。韩世同于1977年分配到广东省物资系统工作，一开始住在一间只有16平方米的单身宿舍。结婚一年后的1984年，他分到了广州越秀区连新路一套两房的独立房子，在7楼顶层。

韩世同称，如果不是当时分到房，他和妻子可能就一直住在16平方米的单身宿舍里，等着分房。

福利分房是建国以后计划经济时代特有的房屋分配形式，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房时代的典型特征，但是在当年那个物资紧缺，经济欠发达的年代，像蔡鹏、韩世同这样的受益者只是极少一部分。

蔡鹏、韩世同也承认，当年的住房资源非常紧缺。蔡鹏透露，当时番禺电机厂一共有400多人，但最后能分到房的大概只有100人，且领导优先，基层的普通职工只能等，“等单位建新房子或者等有空房腾出来，幸运的话等几年，不幸运的话可能等到退休才分到房”。

但等也未必就会有结果。韩世同回忆称，当时能不能分房其实首先看的是单位好不好，效益好的单位有能力给职工提供住房，但效益差的根本没能力分房。“那些没法分到房的人，如果是本地的可以回家住，比如有些本地人结婚后会搬出单身公寓回家住，外地的要么投奔亲友、要么在外面租房子”。

蔡鹏和韩世同算是幸运的了，因为在那个年代，筒子楼、隔板间、地下室才是大多数人的记忆，每个单间平均只有十几平米，住着一家几口甚至两三代人，没有独立厨房和独立卫生间。有数据显示，1978年城镇居民人均居住面积仅3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，近一半城镇居民无房可住。

“还是取消福利分房好”

1998年之前，福利分房制度在中国持续了相当长一段时间，在具体的执行中，由政府审查批准，对需房单位无偿、无期限划拨土地。同时，由政府或单位投入资金建设住房，住房由所在单位进行行政分配给职工居住，住户只交纳极低的房租远低于房屋维修所需。

但受财力所限，政府或所在单位往往无法满足职工们的住房需求。由于住房稀缺，原本按工龄、职称等硬性条件的分房制度，看似公平，但又难言公平。不管是蔡鹏，还是韩世同的单位，都存在因分房而出现讨好领导、哭穷耍赖的现象，就像《金婚》中的庄嫂，家庭情况与文丽一样，分得的房子朝向却比文丽的差，而且还少了几平米，为此她还到厂子里大闹了一场。

供给远远无法满足需求之余，福利分房制度也极大地限制了房地产行业的发展。

早在1978年实行改革开放时，邓小平就曾提出“解决住房问题能不能路子宽些”，这也被视为中国房改的源头。1988年，中央召开了第一次全国住房改革会议，将改革重心放在了改革低租金、提租补贴、租售结合、以租促售上。但显然，这两次试验都没有成功。

据国家房改方案主要起草人之一的顾云昌回忆，1989年以后住房制度改革就停止下来了，积淀了几年，1994年大家从头来看，总结了前一阶段的工作经验，出台了《关于深化城镇住房制度改革决定》。

1997年，时任国务院总理朱镕基在深圳考察时，与王石的一番谈话，更是传达了房改的决心。“我两年内一定要把住宅产业促成支柱产业。”这之后的1998年，福利分房制度取消，这也成为中国房地产发展史上具有里程碑意义的一年。

福利分房制度取消后，那些原有的分房受益者，率先体验了房改带来的变化。曾经住在单位分的房子里，房主只需要交纳极低的房租，如韩世同70多平方米的房子，每月租金只要2块。而曾经属于单位的房子，也有了属于自己的可能。

蔡鹏说，1998年房改的时候，他所住的房子成本价是7万多元，抵扣了20年工龄补贴后，他补交了一万六千元，就把单位分的房子变成自己的了。这也是蔡鹏第一次拥有房产证。韩世同的房子则补交了2万元。

“当时单位给了半年时间让你把房款补齐，一万六千元当时对于我来说也是一笔大钱，其中一万都是问亲戚朋友借才能补齐的。”蔡鹏单位里其他同事也有着相同的经历，因为没有一个人想错过这次机会。

尽管是当年福利分房的受益者，但时至今日，蔡鹏依然觉得取消福利分房是好的。“因为房子可以传给后代”，这是蔡鹏最直接的想法。

蔡鹏称，只要你一直在这个单位，分到的房子就可以一直住下去，如果你退休了，你的职工名额也可以传给你的孩子，孩子也可以继续使用房子，相当于拥有终身使用权。但只要你离开了这个单位，就只能自己解决住房问题。“或者孩子没继承你的职工名额，等你去世后，房子就分给下一户人家了，孩子也只能自己觉得住房问题。虽然有终身使用权，但没有支配权。”

因为分房名额永远都是紧缺的，所以当年一个家庭只拥有一个名额。韩世同当时从广东省物资系统调到广州经济开发区工作时，就需要先把广东省物资系统分的房子退掉，因为妻子也是职工，最后用了妻子的分房名额，他的家也从原来的连新路搬到了现在的麓苑路。

如果家里人口多了，想换大房子，升职几乎是唯一的解决办法，因为当时分房面积的大小是与职称挂钩的，或者能找到一个效益更好的单位。

而1998年房改之后，拥有了房屋产权的职工们，则拥有了更多的选择权。蔡鹏的邻居中就有人取得房产证后把房子卖了下海做生意的，那套房子成为了创业的启动资金，还有的邻居把房子卖掉又买了更大的新房，而这些在福利分房时代是不可能的。

为什么只能靠单位分房？蔡鹏和韩世同给出了相似的答案。“当年能买得起商品房的基本都是做生意的”万元户“或者香港人，像我们这种职工是买不起的。”

98房改后的大爆发

从1978年到1998年，酝酿了20年，中国的房地产改革算是动了真枪。中国房地产行业也从那个流动性极低、交易量极少的福利分房时代进入了全面商品化时代。

在取消福利分房的同时，中央在金融政策方面也同步跟进。1998年4月28日，央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，要求全面执行贷款买房，贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。紧接着5月9日，央行又出台了《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

蔡鹏的妹妹当年就是靠贷款买到的婚房，当年蔡鹏妹妹用老房子的房产证做抵押，给了7万首付，办了十年贷款，买下了一套76平方米、总价15万元的商品房，月供1020元。

庞大的住房需求，加上金融政策的支持解决了买房的资金难题，整个房地产市场很快被激活了。有统计数据显示，1999年-2007年，中国房地产和住房投资以每年百分之十几至百分之二十几的高速度增长，1997年投资面积刚刚超过4亿平方米，到2001年已经突破6亿平方米。

另据国家统计局年鉴数据显示，1998年商品房成交量达12185万平方米，同比增长35.23%，商品房屋销售额达2513亿元，同比增长39.65%，房地产行业的增加值占GDP的比重上升到4.2%。

2003年，历经五年发展，中国房地产开发投资额达到10153.8亿元，历史上首次突破万亿大关。城镇人均住宅建筑面积达23.7平方米，比1997年提高了6.1平方米。这年8月31日国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展》中首次明确了房地产的国民经济支柱地位，并一直持续至今。

2004年上海房交会。图片来源：视觉中国

在时代的春风中，那些在“90年代”成长起来的房企也获得了发展的机遇。作为行业的传统老大哥，万科销售额在2010年首次突破千亿，成为全球最大住宅开发商，将中国房地产甚至世界房地产带入了“千亿时代”。

2016-2017年，中国房地产行业迎来了高光时刻。2016年，碧桂园、恒大、万科销售额纷纷突破三千亿，开启了房地产的“三千亿”时代。2017年，“碧恒万”三巨头销售规模从“三千亿”一步跃升至“五千亿”，用时仅一年。在此之前，中国房地产行业从“一千亿”到“三千亿”用了六年。

今年7月22日，2019年《财富》世界500强排行榜正式发布，中国房企占据了五个席位，这也是全球范围内上榜的所有房企。凭借着规模的壮大，五家房企的名次也在迅速拉升。其中恒大从230位上升到138位，碧桂园从353位上升到177位，绿地从252位上升到202位，保利集团从312位上升到242位，万科则从332位上升到254位。

随之发生翻天覆地变化的还有人们的居住环境，曾经拥挤逼仄的筒子楼、隔板间、地下室被现代化小区取代，曾经住房只考虑面积大小，如今还要考量小区绿化、周边配套、物业服务、设计等等。

时代的车轮滚滚向前，回首当年，那个举足轻重的1998年注定无法忽视。

房改证明

在中国，住房问题一直是社会关注的焦点。自上世纪90年代以来，房改政策的实施使得中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。然而，随着经济的发展和城市化进程的加快，住房问题也日益凸显，特别是在一线和部分二线城市，房价飙升、购房压力增大，亟需新的政策调整。于是，第二次房改的提出引发了广泛的讨论和关注。本文将从多个角度解读第二次房改的背景、目标及其可能带来的影响。

一、第二次房改的背景

经济发展新阶段：随着中国经济进入新常态，传统的高速增长模式逐渐转向高质量发展。房地产市场的过度依赖不仅带来了经济结构的失衡，也使得社会资源配置效率降低。因此，进行房改，以适应新的经济形势，成为当务之急。住房问题的复杂性：尽管第一轮房改在一定程度上解决了部分人的住房问题，但仍有大量低收入群体和新市民面临住房困难。房价的持续上涨，使得购房难、租房贵的问题日益突出，亟需通过政策进行调整。社会公平与稳定：住房不仅是基本生活需求，更是社会公平的重要体现。第二次房改的提出，旨在通过合理的政策调整，缩小社会贫富差距，促进社会和谐与稳定。

二、第二次房改的目标

保障性住房的建设：第二次房改强调保障性住房的建设，包括公共租赁住房、限价房等，以满足中低收入群体的基本住房需求。通过增加保障性住房的供给，力求实现“住有所居”的目标。完善房地产市场体系：通过政策引导，促进房地产市场的健康发展，防止投机行为，降低房价波动。建立合理的市场机制，使住房成为“居住的产品”而非“投资的工具”。推动租赁市场的发展：鼓励长期租赁，支持租赁市场的发展，以满足新市民和年轻人的住房需求。通过政策支持和市场引导，提升租赁市场的供给能力和服务水平。促进土地制度改革：通过土地制度的改革，优化土地资源配置，提升土地使用效率，降低土地成本，从而影响房价的合理回归。

三、可能带来的影响

房价的理性回归：随着保障性住房的增加和租赁市场的发展，市场供需关系将逐步改善，房价有望实现理性回归，减轻购房者的经济压力。改善居民生活质量：通过保障性住房和租赁市场的完善，中低收入群体的住房条件将得到改善，居民的生活质量有望提升，社会整体幸福感增强。推动经济结构转型：第二次房改将促进经济结构的优化，减少对房地产的过度依赖，推动服务业和其他产业的发展，实现经济的可持续增长。促进社会和谐：通过解决住房问题，缩小贫富差距，有助于促进社会的和谐与稳定，增强居民的归属感和幸福感。

四、总结

第二次房改是中国住房政策的一次重要调整，旨在应对新经济形势下的住房问题。通过保障性住房的建设、房地产市场的完善、租赁市场的发展以及土地制度的改革，第二次房改将为广大居民提供更好的住房条件，促进社会公平与和谐。面对这一重要政策，我们应积极关注其进展，并为实现“住有所居”的目标共同努力。

房改3.0政策是什么意思

3月31日，住房城乡建设部发布了国家标准《住宅项目规范》，将于今年5月1日起实施。

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武汉房地产市场，从此变天！

更多详细住宅新标准↓

上一个版本是2005年《住宅建筑规范》，那时候是国内商品房市场刚开始，随着城镇化进程加快，住宅建设规模迅速扩大，存在质量参差不齐、安全隐患突出、资源浪费等问题。

本次《规范》从居住环境、建筑空间、结构安全、室内环境、建筑设备等7部分内容，为“好房子”定义了一个正式的规范。

编制过程中参照了发达国家在住宅功能和性能标准方面的通行做法。

针对住宅建设中存在的噪声污染、有害物质超标、采光通风不足等现实问题，规范明确了室内外环境质量要求，包括日照、隔声、通风等指标。

今年住宅的设计，将会迎来一次大调整！

重点内容包括：

1、关键词：空间

《住宅项目规范》以安全、舒适、绿色、智慧为目标，立足保障居民的基本住房条件和居住环境，注重提升居民居住体验。

新标准明确——

新建住宅建筑的层高提升为不低于3.00米；

每套住宅都有满足日照标准的房间；

将现行要求规定的7层起设置电梯，提升为4层起就要设置电梯，每个住宅单元应至少设置1台电梯。

2、关键词：隔声

针对大家比较关注的噪声扰民问题，新标准也对住宅的噪声限值、隔声限值提出了新要求——

围绕噪声限值，新标准第一次强制规定了电梯、水泵等设备传播到室内的建筑设备结构噪声限值。

围绕隔声限值，新标准在现行标准基础上提升了卧室、起居室与相邻房间之间分户墙、分户楼板的隔声性能要求，将卧室、起居室楼板的撞击声隔声性能指标“不应大于75分贝”提升为“不应大于65分贝”。

3、关键词：适老化

适老化是《住宅项目规范》编制考虑的一项重要原则，新标准针对我国进入老龄化社会这一情况，对住宅未来如何适老作出了多项规定——

住宅小区内外道路、场地出入口、单元出入口、活动场地都应无障碍联通，形成连贯的无障碍步行系统。

卫生间的马桶和洗浴器旁应设扶手或者预留安装条件；卫生间的门，向内开启时应预留向外开启或推拉开启的空间条件，避免人摔倒后堵住内开门从而出现难以救援的情况。

此外，室内通行也要适老，户门的门槛高度、屋里各个门的净宽、电梯的轿厢尺寸都有新要求。

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