房地产征收评估办法，房地产征收评估,应当对什么进行假设
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房地产征收评估报告
☑ 裁判要点
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估；被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。据此，在没有与涉案房屋相类似，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，评估机构未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行评估鉴定，不违反相关规定。
☑ 裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2019）最高法行申2241号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黑龙江省鸡西市城子河区人民政府，住所地黑龙江省鸡西市城子河区政府路12号。
法定代表人：任峰，该区人民政府区长。
委托诉讼代理人：陈志敏，该区人民政府房屋征收办公室工作人员。
委托诉讼代理人：祝士东，黑龙江雪原律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林敦琦，男，1977年3月24日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。
再审申请人黑龙江省鸡西市城子河区人民政府（以下简称城子河区政府）、再审申请人林敦琦因行政赔偿纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑行终248号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员梁凤云、审判员张艳、审判员张代恩参加的合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
城子河区政府向本院申请再审称：一审法院程序违法，认定事实的主要证据未经质证；一、二审认定事实错误，对被申请人的强拆房屋损失、停产停业损失、从业人员工资损失及租房损失认定有误。不服黑龙江省高级人民法院作出的(2018)黑行终248号行政判决，请求撤销一、二审判决，依法再审本案。
林敦琦向本院申请再审称：一、二审判决的房屋损失、附属物损失及营业损失过低，一、二审应该通知鸡西市城子河区鑫海网吧参加诉讼。请求撤销一、二审判决，依法再审本案。
本院经审查认为：关于房屋损失评估认定的问题，根据本案业已查明的事实，鸡西市中级人民法院组织双方当事人对案涉房屋进行司法鉴定，双方当事人通过摇号方式共同选定山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司（以下简称弘裕评估公司）对案涉房屋价值进行司法鉴定。鉴定时，房屋已经灭失，双方对案涉房屋状况进行了确认。城子河区政府主张弘裕评估公司出具的鉴定意见评估方法不当，不应采取成本法及收益法进行评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”根据该办法，在没有与案涉房屋相类型，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行鉴定，不违反该办法。城子河区政府主张该鉴定意见采取的评估方法不当，但是并未提供证据证明，其主张不能成立。作出鉴定意见后，林敦琦及城子河区政府均有异议，但林敦琦未提出重新鉴定申请。城子河区政府虽提出重新鉴定申请，但未预交鉴定费用，不符合重新鉴定的条件，一、二审判决依据该鉴定意见确定案涉房屋的赔偿价格，并无不当。
关于附属物损失问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”本案中，因城子河区政府违法强拆林敦琦的房屋，导致林敦琦无法就损害情况进行举证，对附属物损失的举证责任应由城子河区政府承担，城子河区政府未能提供相应的证据，应承担不利后果。一、二审法院结合案件实际，酌定判决赔偿附属物损失，结论并无不当。
关于租房损失、营业损失及从业人员工资损失问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案系行政赔偿案件，但赔偿内容应当包含被征收人在正常征收补偿程序中所能获得的补偿事项。一、二审法院根据上述条例，结合《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，按6个月计算停产停业损失，并根据其提供的租房合同等证据，计算林敦琦租房损失、营业损失及从业人员工资损失，并无不当。
综上，城子河区政府、林敦琦的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回黑龙江省鸡西市城子河区人民政府、林敦琦的再审申请。
审 判 长 梁凤云
审 判 员 张 艳
审 判 员 张代恩
二〇一九年四月二十六日
法官助理 陈 默
书 记 员 战 成
裁判文书网发布日期:2019-10-10
来源：鲁法行谈
编辑： 石慧 审核：傅德慧房地产征收评估一般假设
房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
网友咨询：
对房屋征收评估价值有异议怎么处理？
单学生律师解答：
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
单学生律师补充：
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
【法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
单学生律师
现系上海市光明律所事务所合伙人，南京大学法律专业本科毕业，1996年起从事法律服务实务工作，法学功底深厚，思维方式独特，工作作风踏实严谨。擅长于各类疑难经济合同纠纷，建筑施工合同纠纷，房地产纠纷案件。
（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）房地产征收评估的工作内容包括
房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
网友咨询：
对房屋征收评估价值有异议怎么处理？
单学生律师解答：
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
单学生律师补充：
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
【法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
单学生律师
现系上海市光明律所事务所合伙人，南京大学法律专业本科毕业，1996年起从事法律服务实务工作，法学功底深厚，思维方式独特，工作作风踏实严谨。擅长于各类疑难经济合同纠纷，建筑施工合同纠纷，房地产纠纷案件。
（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）房地产征收评估考虑企业所得税吗
来源：找法网
如果被拆迁人想要买卖拆迁安置房的话则必须要进行房产价值评估，但是需要注意的是拆迁安置房是比较特殊的，对此有很多特殊的规定需要注意。
一、拆迁房屋价值怎么评估
可以与拆迁方共同委托有资质的评估机构对被拆迁的土地、房屋的价值进行评估。
相关法律规定：
《国有土地上房屋征收评估办法》
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
二、怎么确定评估机构
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。”
根据上述规定，协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，其中，类似房地产的市场价格，是指在评估点时与被征收房屋类似的房地产的市场价格，即被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格，包括被征收房屋的价值，也包括房屋占用内土地使用权的价值。确定类似房地产的市场价格时，应当剔除偶然和不正常的因素。对被拆迁的房屋进行评估的，是为了确认该房屋的价值，然后在结合当地的拆迁安置规定，对被拆迁人进行赔偿。
由此可见，进行被拆迁房屋的评估是多么的重要。在实际评估之前，一定要选好评估机构。否则的话，评估出来的结果可能就会对你不利。
三、怎么进行房产评估
1、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。
2、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。
3、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。
4、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。
根据法律规定可以得知，如果当事人想要进行拆迁房屋价值的，那么当事人可以与拆迁方共同委托有资质的评估机构对房屋的价值进行评估。
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