一、协议赠与房产后悔了怎么办
房产赠与协议签订后反悔，需根据不同情况来处理：
若赠与协议尚未履行，即房产尚未办理过户登记手续，赠与人在一定条件下可撤销赠与。根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外。所以，若不属于上述不可撤销的情形，赠与人可以撤销赠与，无需再履行协议。
若房产已经办理了过户登记手续，一般情况下赠与人不能随意撤销赠与。但受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；对赠与人有扶养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
总之，协议赠与房产后悔了能否撤销，要依据具体情况，按照法律规定来确定。
二、房产赠与后可以收回吗
房产赠与后在一定情形下是可以收回的，具体分为以下两种情况：
一是赠与房产的产权未发生转移。在赠与房产的权利转移之前，赠与人可以随时撤销赠与。比如，双方虽签订了赠与协议，但尚未办理房产过户登记手续，此时赠与人可以撤销赠与，不再将房产赠与受赠人。
二是赠与房产的产权已发生转移，但受赠人存在法定过错行为。若受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；对赠与人有扶养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务，那么赠与人可以自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，收回赠与的房产。需要注意的是，赠与人的撤销权应在规定的期限内行使，超过期限则撤销权消灭。
总之，房产赠与后并非绝对不能收回，要根据具体情况判断赠与人是否享有撤销权。
三、赠与房产不过户有效吗
赠与房产不过户，赠与合同依然有效，但房产所有权未发生转移。具体分析如下：
从赠与合同效力看，根据相关法律规定，赠与人与受赠人就房产赠与达成一致，签订书面赠与合同，只要该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，不违背公序良俗，赠与合同即成立并生效。所以不过户不影响合同本身的效力。
从房产所有权转移看，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房产属于不动产，赠与房产只有办理过户登记手续后，受赠人才取得房产的所有权。在未办理过户登记前，赠与人可以在一定条件下撤销赠与。例如，赠与人在房产过户前享有任意撤销权，但经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同除外。
综上，赠与房产不过户，赠与合同有效，但受赠人未取得房产所有权。
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