一、认购协议书和购房合同一样吗
认购协议书和购房合同不一样，二者存在多方面区别：
（一）性质不同。认购协议书是商品房买卖双方在签署正式购房合同前所签订的文书，主要是确定购房者有购买意向，对房屋相关事宜初步达成一致；而购房合同是正式的买卖合同，明确双方在房屋买卖中的权利义务关系。
（二）内容详略不同。认购协议书内容相对简略，通常包括房屋基本信息、价格、付款方式等基本条款；购房合同内容则更为详细全面，除上述基本信息外，还会涉及房屋交付时间、质量标准、违约责任、产权登记等诸多具体条款。
（三）法律效力不同。认购协议书一般是预约合同，对双方有一定约束力，但主要是为签订正式购房合同做准备；购房合同则是本约合同，具有更强的法律效力，一旦签订，双方必须严格按照合同约定履行各自义务，否则需承担相应法律责任。
二、未签购房合同房价下跌怎么办
在未签购房合同的情况下房价下跌，需根据不同情形来分析处理：
若仅是双方口头协商购房事宜，未形成书面合同，此时双方的购房意向并不具备合同的强制约束力。若购房者不想继续购买，可与卖方友好协商，通常情况下可停止交易，一般不会产生法律责任。
若已支付定金，且卖方不存在违约情形，购房者单纯因房价下跌不想购买，按照定金罚则，购房者可能会丧失定金。因为定金是对合同订立的一种担保，支付定金一方不履行约定的，无权要求返还定金。
若卖方在交易过程中存在欺诈、隐瞒重要事实等违约行为，导致购房者不愿签订购房合同，即使房价下跌，购房者也可要求卖方双倍返还定金，并承担相应赔偿责任。购房者应注意收集相关证据，如聊天记录、宣传资料等，以维护自身合法权益。
三、购房未过户双方合同是否有效
购房未过户，双方签订的合同通常是有效的。具体分析如下：
合同效力方面，根据相关法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，除非存在法定无效情形。购房合同是买卖双方就房屋买卖事宜达成的合意，只要合同内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方意思表示真实，合同即有效。比如，双方自愿就房屋价格、付款方式、交房时间等条款协商一致并签订合同，该合同就具备法律效力。
过户登记方面，房屋过户登记主要是物权变动的公示方式，作用是产生对抗第三人的效力，而非合同生效的要件。也就是说，即使房屋未办理过户手续，不影响购房合同本身的效力。不过，未过户存在一定风险，比如卖方可能将房屋再次出售给他人并办理过户，此时买方虽可依据合同追究卖方违约责任，但可能面临无法取得房屋所有权的困境。
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来源：头条-购房未过户双方合同是否有效，房屋没有过户签订购买协议范文