房屋租赁意向书专题研究
一、房屋租赁意向书的概念与性质
意向书可以从广义和狭义两种角度来理解，广义上的意向书存在被认定为合同的可能，而狭义上的意向书则与正式合同严格区分开来。从当事人的意思表示出发，目前名为“意向书”的，实际存在以下几种情况：
1.1要约或要约邀请
仅表达一方当事人的交易意愿，如签约意向书、索赔意向书等，此类意向书的签署方只是一方当事人。
1.2具有约束力的合同
具有合同的约束力即意味着该文件名为意向书实为合同，该文件内容确定且当事人具有受拘束的意思，当事人依据合同属性享有合同履行请求权。根据其具体内容划分为预约合同和本约合同，预约合同为“约定订立合同的合同”，与之相对的是为履行该预约合同而订立的本约合同。
1.3不具有合同效力的磋商性文件，即狭义的意向书
指在正式合同条款协商、谈判过程中，对已达成一致的事项进行记录的过程性文件。但是当事人作出的“意思表示”中关于是否受法律效力的约束或者受某一具体法律关系的效力的约束并不明确，甚至直接有“该文件不具有约束力”、“将来订立正式合同”等排除合同效力的条款，因此此类文件完全排除合同约束力。
二、房屋租赁意向书的法律效力
法律性质的认定直接决定了意向书的法律效力，不同法律性质的意向书产生的法律效力自然不同。
如果意向书仅由一方签署，则其只能被认定为要约或者要约邀请，并不产生合同效力。
如若意向书被认定为合同，不管是预约合同还是本约合同，都将产生法律约束力。我国司法实践也承认预约的效力，认为除非有特别原因，当事人应当遵循预约的规定而签订本约。
狭义的意向书(如磋商性文件)被排除了合同效力，其关于未来合同的实体内容主要是用于对合同协商阶段性进展的记录。虽然记录内容无法约束双方当事人，但是对签订后的生效合同的内容仍然具有一定的作用。另外值得关注的是，在这些文件中可能存在一些直接影响缔约过程，却不在未来合同中反映出的内容(即所谓的程序性条款)，仍能会产生一定的法律效力。
三、实践中房屋赁意向书的法律定性
通过对相关案例的搜集整理，实践中的判例多数将约定有实质性条款(如租赁房屋、租期、租金等)的房屋租赁意向书界定为预约合同，也有法院直接将房屋租赁意向书界定为房屋租赁合同。另外，如果签订了房屋租赁意向书，虽然没有签订房租租赁合同，但已经履行了主要义务的，也有法院在该种情况下，认定房屋租赁合同关系成立，双方要履行约定义务。如果意向书仅仅约定双方的合作意向，并未约定实质性条款的话，意向书应被认定为“磋商性文件”，这与房屋租赁合同本身有着本质的区别。
3.1将房屋租赁意向书认定为房屋租赁合同
实践中，对于名为房屋租赁意向书，但已经基本具备房屋租赁合同主要条款的，法院可能直接将其认定为房屋租赁合同。
相关案例
要旨：房屋租赁意向书已经具备了租赁合同的主要条款，视为房屋租合同
案号：(2012)沪二中民二(民)终字第1234号
3.2将房屋租赁意向书认定为预约合同
在司法判例中，对于租赁合同主要条款已经具备的租赁意向书，绝大部分被视为预约合同，认定该预约合同是双方真实的意思表示，不违法律规定，双方应按照约定履行。
相关案例：
案例1
要旨：签订的房屋租赁意向书的目的，是在意向书有效期满前，双方签订房屋租赁意向书中约定的正式租赁合同，是为将来正式租赁合同的签订所做的前期准备工作。相对于正式租赁合同，房屋租赁意向书属于预约合同，而正式租赁合同为本约合同。
案号：(2012)民民初字第1419号
案例3
要点：预约合同签订后，双方即形成信赖并因此对签订本约产生了合理期待，双方均应尽到善意预约人的义务，秉着诚实信用原则、公平原则，善意磋商，最大限度地促使本约合同成立。
案号：(2014)浙杭民终字第323号
案例4
要旨：《意向书》作为当事人签订后续房屋租赁合同的预约，已经具备合同的基本条款，且未违反相关法律法规，应当认定为合法有效。当事人未按《意向书》的约定签订正式的租赁合同，应根据各自过错承担相应的违约责任。
案号：(2014)浙湖民终字第382号
3.3虽未签订租赁合同，但履行了主要义务的情况认定
相关案例：
要旨：签订房屋租赁意向书后未签订租赁合同，但履行了主要义务，也视为租赁合同关系成立。
案号：(2016)苏01民终10591号
3.4将房屋租赁意向书认定为磋商性文件
相关案例：
要旨：如果双方在意向书中明确约定该意向书仅作为磋商性文件，则意向书不能等同于合同文本。
案号：(2015)海民初字第04407号
四、房屋租赁意向书的法律效力
4.1若被认定为预约合同，则根据双方过错承担责任
根据意向书的性质不同，需要承担不同的责任，如果被认定为预约合同的话，采取过错责任原则，由过错方承担不能签订房屋租赁合同的责任，如果由于双方原因导致未能签订租赁合同的，双方根据各自过错承担相应的责任。
相关案例：
案例1
要旨：上诉人在《房屋租赁意向书》约定的合理期限内，未能领取租赁房屋的产权证，致使被上诉人不能在租赁地址办理工商注册手续，不能实现被上诉人的合同目的，应承担不能签订租赁合同的责任。
案号：(2014)浙甬民二终字第563号
案例2
要旨：当事人未按《意向书》的约定签订正式的租赁合同，应根据各自过错承担相应的违约责任。
案号：(2014)浙湖民终字第382号
案例3
要旨：由于双方过错导致租赁合同不能签订的，由双方承担相应的责任。
案号：(2007)沈民(2)房终字第212号
案例4
要旨：本案双方未签订正式的租赁合同系因双方所签《房屋租赁意向书》不善所致，不属于因某一方的违约，导致未签订租赁合同，故双方应各自承担其责任
案号：(2014)二中民终字第09771号
4.2房屋租赁意向书涉及的缔约过失问题
《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
(1)假借订立合同，恶意进行磋商;
(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(3)有其他违背诚实信用原则的行为。
上述规定体现的即缔约过失责任，在司法实践中，出租人与承租人签订房屋租赁意向书后，如果因为某一方的原因，致使未能按约定签订房屋租赁合同的，有可能被认定为存在缔约过失，要承担缔约过失责任。
相关案例：
要旨：原告对被告签订正式租赁合同的期限(两、三个月)、(空置期间)租金支付等事项存在重大信赖。现被告辩称没有限制原告对讼争租赁房屋继续使用或是其他条款，原告可以自行使用，显然有违诚信原则，应当承担缔约过失责任。
案例：(2015)绍柯民初字第2819号
五、意向金问题
实践中，可能采取不同的形式来约束意向书的签订双方，有的约定为定金，有的约定为订金，有的约定为履约保证金，有的约定为意向保证金，并且可能有不同的名称。
5.1定金
相关案例：
要旨：2014年4月8日，自动化公司收取了御洲公司200,000元的租房定金，从现有证据及双方的陈述可以看出，该款为立约定金，意在保障双方签订房屋租赁合同。
案号：(2015)沪一中民二(民)终字第300号
5.2订金
相关案例
案号：(2015)海民初字第04407号
5.3信誉守纪金
相关案例：
要旨：2013年4月9日的“协议”中约定由原告交付给被告的20万元信誉守纪金，其目的是为促成双方本约合同的订立，性质为履约保证金。
案号：(2013)通潮民初字第0696号
5.4意向金
相关案例
要旨：原、被告双方签订的房屋租赁意向书不违反国家法律法规，应确认合法有效。按照该意向书约定，双方未能签订正式的租赁合同，意向金应予返还。
案号：(2014)润商初字第0042号
5.5意向金不能等同于定金，也并不必然转化为定金
相关案例：
要旨：如果租赁意向书中对意向金的用途没有进行详细约定，意向金只能作为将来签订租赁合同之保证，不能等同于定金，也并不必然转化为定金。
案号：(2014)通民终字第1110号
六、“一房数意向”问题浅析
6.1“一房数意向”的概念
在实践中，出租人希望通过以意向书的形式锁定承租人。有时，出于利益的考量，出租人希望同时锁定多个承租人，就同一房屋，与多个意向承租人分别签订房屋租赁意向书。此即“一房数意向”问题，如何以意向书的形式锁定多个意向承租人，同时又避开缔约过失责任或违约责任的承担。
6.2“一房数意向”的分析
6.2.1意向书中的责任来源于实质性条款或实际履行
通过前述分析，名为“房屋租赁意向书”的，若双方约定了实质性条款，或履行了租赁合同项下的实际义务，则可能会被认定为本合同或者预约合同，受合同约束，若因一方原因未能签订房屋租赁合同的，将视过错承担相应责任;若双方明确约定，意向书仅为对已达成一致的事项进行记录的过程性文件，当事人作出的“意思表示”中关于是否受法律效力的约束或者受某一具体法律关系的效力的约束并不明确，甚至直接有“该文件不具有约束力”、“将来订立正式合同”等排除合同效力的条款，此类文件排除合同约束力。所以，“一房数意向”的责任来源于意向书中对实质性条款的约定或对实际义务的履行。
6.2.2对于意向金的约定并不影响意向书的性质
对于意向金的约定并不影响意向书的性质，如果意向书中明确约定以定金作为签约担保，则无论被认定为预约合同，还是磋商性文件，都将适用定金罚则。同样，可以在意向书中约定订金、意向金等，只是最后承担违约责任的方式不同。
6.3实践中的建议
6.3.1淡化实质性条款，多设置程序性条款
对于标的房屋、质量、租赁期限、租金等实质性条款，非必须的可以淡化处理，对于当事人所遵守的诚信磋商、保密事项等可以进行较详细的约定。同时，将意向书的效力与正式合同约定，特别是预约合同相区别，比如诚信协商条款只是要求双方为达成合同应作出努力，而不一定要求最终达成合同。
6.3.2设置辅助条款，避免被认定为本合同或预约合同
通过设置辅助条款，对意向书中实体性内容的效力作明确的限制。如“需要进一步协商的”、“本意向书不产生对任何一方的权利或义务”等条款，用这些表述来表面双方当事人不希望受到意向书中的有关内容的约束，缺乏法律约束力。
6.3.3通过对意向金的详细约定，锁定多个意向承租人
对于意向金的约定，并不影响意向书性质的认定，所以，在淡化实质条款的同时，为了不使意向书=流于形式，可以通过收取意向金的形式锁定意向承租人。比如，可以根据双方协商，约定意向金，甚至定金。
6.3.4文件名称的选定
虽然文件名称并不影响实质内容，但如果是为了“一房数意向”的目的，并保持形式与内容的统一，在文件名的使用时，可以定为“意向书”、“草案”、“框架协议”等，避免“合同”“协议书”、“约定书”等名称。
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