一、房屋面积与买房合同不一样如何办
当房屋面积与买房合同不一致时，可按以下情况处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。例如合同约定面积100平，实际面积102平，误差比2%，购房者需补差价。
（二）面积误差比绝对值超出3%。若实际面积大于合同约定面积，3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归购房者。比如合同约定100平，实际105平，购房者补3平的差价，超出的2平房价款由开发商承担。若实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者；超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。
此外，购房者可先与开发商协商解决，协商不成可向房地产管理部门、消费者协会等投诉，或依据合同约定及相关法律规定，向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，以维护自身合法权益。
二、小产权房买卖合同具有法律效力吗
小产权房买卖合同通常不具有法律效力，具体分析如下：
从土地性质来看，小产权房建设所使用的土地一般是集体土地。根据我国相关法律规定，集体土地的流转有严格限制，未经法定程序不得用于房地产开发和建设商品房向本集体经济组织以外的成员销售。
从合同效力认定角度，小产权房买卖违反了法律法规的强制性规定。比如《土地管理法》等法律明确对集体土地的使用作出规范，小产权房交易行为不符合这些规定，依据《民法典》关于违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效的规定，此类买卖合同往往被认定无效。
从权益保障方面，小产权房无法办理合法的产权登记手续，购买者无法获得合法的房屋所有权证。一旦发生纠纷，购买者的权益难以得到充分有效的法律保障。
综上所述，小产权房买卖合同一般不具有法律效力，购房者在购房时应谨慎选择，避免陷入法律风险。
三、二手房产买卖合同无效的情形有哪些
二手房产买卖合同无效的情形主要有以下几种：
（一）无民事行为能力人签订的合同。例如，卖方或买方为不能辨认自己行为的精神病人，其独立签订的二手房买卖合同无效。
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。比如，买卖双方为逃避债务，恶意串通签订虚假的二手房买卖合同，将房产转移以损害债权人利益，该合同无效。
（三）以合法形式掩盖非法目的的合同。例如，实际是为了非法借贷而签订的二手房买卖合同，表面上是房屋买卖，实质是借贷担保，这种合同无效。
（四）损害社会公共利益的合同。若二手房的交易涉及到危害公共安全、损害公共环境等公共利益情形，合同无效。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。例如，未取得房屋产权证书而进行买卖，违反了相关法律法规的强制性规定，合同无效。
总之，在二手房交易中，买卖双方应确保合同的签订符合法律规定，避免出现合同无效的情形。
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