一、买房怎么区分大产权和小产权
区分大产权房和小产权房，可从以下几方面着手：
其一，土地性质。大产权房的土地是通过出让方式取得的国有土地，土地使用权有明确期限，通常住宅为70年。而小产权房多是在集体土地上建设的，比如农村集体建设用地或宅基地，这类土地不能在市场上自由流转。
其二，产权证书。大产权房有合法的产权证书，购房者依法享有房屋所有权，受法律保护，可自由上市交易、抵押、继承等。小产权房无法取得由国家房管部门颁发的产权证书，仅有乡镇政府或村委会颁发的“产权证”，其法律效力不受国家认可。
其三，开发建设主体及审批程序。大产权房由具有开发资质的房地产开发企业开发建设，需经过政府相关部门严格的规划、建设、销售等审批程序。小产权房的开发建设主体多不具备相应资质，建设和销售往往未经法定审批程序。
二、买房违约,定金怎么办
在买房过程中出现违约情况时，定金的处理需根据违约方的不同来确定：
若购房者违约，根据定金罚则，购房者无权要求返还定金。定金是一种担保方式，旨在确保合同的履行。当购房者单方面违反购房合同约定，如未按约定时间支付房款、无故放弃购房等，开发商有权没收定金。
若开发商违约，例如未按照合同约定的时间交房、房屋存在严重质量问题等不符合合同约定的情形，购房者有权要求开发商双倍返还定金。这是为了保护购房者的合法权益，对开发商违约行为的一种惩罚性规定。
此外，若因不可归责于双方的事由，导致购房合同未能订立，例如因政策调整、不可抗力等原因，此时开发商应将定金返还给购房者。
总之，在买房违约涉及定金处理时，需明确违约方，并依据相关法律规定和合同约定来确定定金的归属。
三、买房贷款办不下来怎么办
买房贷款办不下来，可根据不同情况采取不同措施：
一是自身原因。若因个人信用记录不良、收入证明不足等导致贷款办不下来，应先自查原因。若信用问题较轻，可向银行解释情况，承诺后续按时还款，看能否协商解决；若收入证明不足，可补充其他收入来源证明，如租金收入、投资收益等，或者增加共同还款人，以提高还款能力。
二是银行政策调整。银行因政策收紧导致贷款额度紧张或审批标准提高，这种情况较难改变。购房者可尝试换家银行申请贷款，不同银行政策可能有所不同。
三是开发商原因。如楼盘手续不全等导致无法贷款，购房者可与开发商协商解决。若开发商无法解决，购房者有权要求退房，并要求开发商退还已付房款及相应利息，若给购房者造成损失，还可要求赔偿。
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来源：头条-买房贷款办不下来怎么办，买房贷款办不下来是什么原因