一、网签过的房子怎么退房
网签过的房子退房，需根据具体情况按不同方式处理：
若买卖双方协商一致同意退房，需签订解除房屋买卖合同的协议。然后，双方共同向负责网签的房地产交易管理部门申请撤销网签备案登记，相关部门审核通过后，即可完成撤销，退房程序完成。
若因开发商存在违约行为，如房屋质量严重不合格、逾期交房且经催告后仍未交房等法定情形，购房者可依据合同约定及相关法律规定，向开发商发出解除合同通知书。开发商如有异议，购房者可向法院提起诉讼或申请仲裁，由司法机关判定合同是否解除。若判决解除，可凭生效法律文书办理网签撤销及退房手续。
若购房者自身原因想退房，需与开发商协商，开发商同意后按协商一致的方式办理相关手续，可能需承担一定违约责任。
二、商品房想退房怎么办手续
购买商品房后想退房，需根据不同情况办理相应手续：
一是若处于购房合同约定的退房条件成就阶段，比如开发商逾期交房、房屋质量严重不合格等符合合同约定的退房情形。购房者应先向开发商发出书面退房通知，明确指出退房原因及依据合同的相关条款，保留好通知送达的证据，如邮寄凭证等。
二是若双方协商一致退房。购房者需与开发商就退房事宜进行协商，达成一致意见后，签订书面的退房协议，明确双方的权利义务，如退款金额、退款时间、房屋交接时间等具体事项。
之后，购房者要配合开发商办理相关手续，如交还房屋钥匙、办理房屋交接手续等。开发商则应按照约定时间和方式退还购房者已支付的购房款及相应利息。若涉及银行贷款，还需与银行沟通，办理提前还贷等相关手续，终止贷款合同。最后，注销房屋备案登记等相关手续，完成退房流程。
三、什么情况下可以退房退款了
在多种特定情况下，购房者可以退房退款，主要包括以下几类：
一是开发商原因。若开发商存在严重违约行为，如未按合同约定时间交房，且逾期时间达到合同约定的退房条件；或者房屋存在重大质量问题，影响正常居住使用，经多次维修仍无法解决；又或者开发商擅自变更规划设计，如改变房屋户型、朝向等，且未通知购房者。
二是购房者自身原因。例如购房者在签订购房合同后，因不可预见、不可避免的原因导致无法履行合同，如购房者丧失购房能力，且能提供相应证明材料，如重大疾病诊断书、失业证明等，同时符合合同约定或法律规定的退房条件。
三是政策原因。若国家出台新的房地产政策，导致购房者购房资格受限或购房成本大幅增加，继续履行合同对购房者显失公平，购房者也可依据相关规定要求退房退款。不过，具体能否退房退款，还需结合合同约定及相关法律规定来确定。
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