一、和房产中介签的独家卖房合同有法律效力吗
和房产中介签的独家卖房合同，在符合法定条件时具有法律效力。
一方面，若合同满足主体适格、意思表示真实、内容不违反法律法规强制性规定及公序良俗等条件，则是有效的。具体来说，签订合同的双方，即房屋产权人和房产中介，均需具备相应的民事行为能力；双方在签订合同时是真实自愿的，不存在欺诈、胁迫等情形；合同条款不存在违反法律禁止性规定或损害公共利益等情况。
另一方面，若存在主体不适格，比如房屋产权存在争议，签约人并非真正的产权人；或者意思表示不真实，如一方受欺诈、胁迫签订合同；又或者合同内容违法，例如约定的中介费用过高违反相关规定等，这样的独家卖房合同可能会被认定为无效或可撤销。
总之，要判断独家卖房合同是否具有法律效力，需结合具体情况，依据相关法律规定进行综合分析。
二、买卖房合同无效退款怎么办
当买卖房合同被认定无效后，涉及退款事宜，可按以下方式处理：
一是确定退款责任主体。一般来说，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。若买方已支付购房款，卖方应将款项退还买方。
二是关于利息问题。如果卖方占用购房款期间产生了利息，通常卖方需按照法定利率支付相应利息给买方，以弥补买方资金被占用的损失。
三是损失赔偿。如果合同无效是一方过错导致的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。比如卖方故意隐瞒房屋产权瑕疵导致合同无效，需赔偿买方为此支出的合理费用，如中介费、评估费等。若双方都有过错，应当各自承担相应的责任。
四是若卖方拒绝退款或双方对退款及赔偿事宜协商不成，买方可以向人民法院提起诉讼，通过司法途径维护自身合法权益，法院会根据具体事实和法律规定作出公正裁决。
三、买卖房屋房过户时产权少了能起诉原房主吗
在买卖房屋过户时发现产权少了的情况，是可以考虑起诉原房主的，但需要根据具体情形分析。
其一，若原房主在房屋交易前就明知产权存在缺失情况，却在交易时故意隐瞒该事实，没有如实告知购房者，这种行为构成欺诈。购房者基于错误认识购买了房屋，权益受到损害，可起诉原房主要求解除合同、返还购房款，并要求原房主承担相应的赔偿责任。
其二，若原房主并非故意隐瞒，而是自身也不知情，例如存在一些登记错误等客观原因导致产权减少。此时，虽然原房主主观上无恶意，但仍需承担一定的违约责任，购房者可以起诉要求原房主协助解决产权缺失问题，如配合调查、补办相关手续等，并赔偿因产权缺失给购房者造成的损失。
总之，在这种情况下，购房者有权起诉原房主维护自身合法权益，具体的诉讼请求和结果需根据实际情况及相关证据来确定。
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来源：头条-买卖房屋房过户时产权少了能起诉原房主吗，房屋过户少写总价对买房有影响吗