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怎么投资房地产

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百九十二期（NO.292）

#房产知识分享官#

专栏内容提要：

一文说透中国房产和楼市的投资三要素，关于现状和未来的深度思考。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

图片来源：网络

谈投资，谈价值，只要和什么态度，勇气，观念，理念……这些感性，个人的因素沾上一点点关系，那就是成功学鸡汤和套路。

投资是一件严肃的事情，是人类社会发展过程中，在文明基础和认知水平提升的背景下，对于金钱和物质的欲望，一种理性，体面，和社会发展相符合的追求形式。

对于绝大部分以农业文明为文化发展基础的中国人来说，中国的投资，是非常单一和封闭的，和海洋文明的资本主义国家进行一个对比，绝大多数的中国人在资本投资和金融运作上面，是相对落后，封闭和缺乏认知的。

当然也不是说中国就没有投资活动和投资品种（投资对象）。

股票有深沪两市；

基金债券最近几年热度和认知度也在逐年上升；

什么贵金属，古董，珠宝玉器，奇石收藏……都是圈子产物，不属于大众投资；

各种银行，保险公司的理财产品；

还有针对不同门槛群体的信托，大额理财，P2P类型，好坏不评议，也算投资品种；

民间各种私人借贷，金融投融资，不同地方不同称呼，本质就是高利贷和民间集资，也算投资品种；

……

从改革开放到今天几十年时间里面，被公认在中国最好的投资是什么？

相信得到最好最多，而且还没有什么争议的回答就是：房子。

有多少人是通过房子的购置投资，长线持有或短线炒作，实现了财富积累，身价增长，阶层跨越的？

这个怨不得时代，也怨不得自己，起跑线一样的时候，方向的选择，决定了未来的状态。

所以房产在中国投资领域甚至都已经上升到决定贫富分化的资产标的物了，这个投资态度很重要。

但是也很真实：北京三环内一套房子，不说和什么鹤岗，阜新这样的极限对比，放到全国任何一个非一线城市进行对比，同样面积下的房价差距，在事实上造成了中国社会经济的贫富分化。

一套北京三环（主要就是东城区和西城区了）的房子，就按1000万算（均价10万左右一平米）。

和长沙一套同样面积，地段差不多的房子，就按100万算（均价1万元左右一平米）

至于零头大家就不用纠结了，三瓜两枣也改变不了什么大局。

同样，或者近似的家庭结构和家庭收入之下，两个家庭因为在不同的城市的房产价值对比，形成了事实上的贫富分化。

北京人卖掉自己的房子，就能到长沙买上10套，当然这有点不现实，就买一套自己住住，北京家庭还有900万的可支配现金，孰高孰低，一目了然。

这就是中国房产的魔力，从资产角度上，能够直接用自身的价值，拉开财富差距。

有句话很扎心，条条大路通罗马，但是有人就出生在罗马。

世界就这么现实，没有绝对的公平，但是有相对的合理。

再加上欲望对人的能动性的提升是无限，要想实现弯道超车，价值同步，阶层突破，至少别的不说，在经济上实现同步，缩小差距，这样的希望和心理需求是非常合理的吧？

大部分没有一夜暴富的机会，那就只有两条路：科学系统的投资，或凭自身劳动价值回报积累资本。

人的劳动生产价值是存在永恒的差距的，但是这个差距不能在质的级别上形成财富分化。

但是投资可以，商人（投资群体的代表）这个职业，武，手无缚鸡之力，文，拿不上台面。

却能依仗眼光和精明的计算，拥有和享受一个社会最顶尖的资源和物质。

所以老实本分的中国人，真正的投资逻辑和认知，是被中国的房产的价值变化表现，给唤醒和激发的。

今天这篇文章，就准备和各位朋友有点深度的聊一聊，关于中国房产投资的核心三要素，从专业理性的角度，活在当下，思考未来。

PS：本文并不是鼓吹炒房和房产投资，而是从中国房产投资的前世今生，还有最核心的三个要素的核心逻辑因果关系，分析当下中国房产投资的可能性，以及对未来房产价值的展望。

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先说说投资这个行为，其实在经济学，金融学还有社会学领域，这是一个高度复合，含义丰富的经济行为定义。

投资这一行为包含了太多专业，体系化还有科学计算的内容。

而对于绝大多数的中国房产投资群体来说，这个词的定义被无限粗暴的简化为：

用资金购置资产的行为，就是投资。

再粗暴一点：

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在中国，资产的概念很简单，那就是房产，不仅在概念上被广泛认知，而且对应到现实之中，也是这样：

银行贷款认的资产，房子排第一位。

居民投资，房子排第一位。

企业公司有了盈利，做资产配置，房子排第一位。

甚至连各种渠道的游资和现金，都把房子排在第一考虑。

当然，这得益于中国的房子，在过去近20年里面的稳健表现，让原本不属于房子的“资产属性”得到了建立和巩固。

而且，这个资产，从市场所有参与者的角度，给予的认可和肯定，也就是市场信心，是空前一致的。

这就是中国房产投资的现状，对于投资逻辑的缺失，对于绝大多数人来说，是不能接受房价下跌带来的投资损失的，不管从现实还是内心，都难以接受。

房价要是不涨了，该怎么办？

房子要是卖不出去了，有价无市了，该怎么办？

房子做资产配置，安全吗，急用钱的时候，换成资金的效率如何？

这三个问题，是中国房产投资群体最关心的问题，没有之一。

有这样的群体疑问和心态，归总到底，其实还是对于完整投资逻辑的缺失。

完整的投资逻辑，最基础的考量，是三要素：投资三要素是投资的安全性、收益性和流动性。

先说安全性：

任何投资都包含风险，进行投资决策时，必须充分考虑投资的风险，确保投资的安全。如果不注重投资的安全性，则会给投资者带来亏本的损失。所以投资的安全性，是投资的获益基础。

再说收益性：

任何投资都是为了获取利润，因而进行投资决策时，必须重视投资的收益性，尽可能选择投资收益大的项目。

最后是流动性：

投资的流动性，是指投资形成的资产兑换成现金与原投资额相比没有货币损失的能力。投资的流动性与变现性(很容易兑换成现金的性能)联系紧密，但二者是不同的概念。一种投资形成的资产可以具有变现性而无流动性，但是除非这种资产具有变现性，不然它不能具有流动性。

任何理性投资，对于三要素的重要性排列，有这样一个顺序：

安全性＞收益性＞流动性（建议抄下来多看几次）

投资的安全性、收益性和流动性是投资者在投资时要特别注重的问题。

投资的三要素既相互对立又统一为一个整体，任何成功的投资都是这三个要素协调一致的结果。

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下面的内容，就要从中国房产投资的角度，对这三个要素，进行深度解析和研究。

如果把中国的房子，当做资产投资对象来考虑，这个“安全”该如何定义？

第一个，肯定是这样的资产自身条件是要安全的，和什么收藏品，金融标的物，还有现金相比，是偷不走拿不走，也不容易被欺骗，诈骗这样的手段所侵害的。

这一项，中国的房子是具备安全性的。

第二个，是价值保存的能力，也就是说资产不会随着时间的变迁而发生剧烈的价值波动。

这一项，中国的房子在过去20年里面是实实在在的做到了，除开一些因为资本催熟和人为价值炒作而出现的暴涨暴跌个别案例（例如90年代的海南，还有环京环一线的睡城），在资产保值性上面，中国的房产当之无愧的王者C位。

或许有人会拿鹤岗，阜新这样房价很低的极端例子来说事，那不好意思，这些地方的房子，从房子商品化以来，就没有历史表现过的高价格。只能说物有所值，再便宜也是有符合理由的价格表现，不会有人白送给你们的。

第三个，是资产环境一定要安全，简单说，一个国家的房产价值和国家稳定，政权稳定还有局势稳定是密不可分的。

这一项，中国的房子是最有说服力的，和兵荒马乱的国家还有政局动荡的国家（这里就不举例子了，和平时代还是有局部战争，还是有政局动荡的国家的。），完全就没有比较的需要。结合中国强有力的社会安全制度，中国的房子的环境安全性，堪称世界第一。

第四个，是资产的价值，能够得到所在国家，城市，地区的价值认可，这点最重要。

简单说，就是中国的房子，要和国家经济发展的方向锲合，要和国家提倡的主流价值趋势方向一致。

在这一项上，中国的房子作为经济价值认可，是有史可查的：

2003年8月12日，国务院发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”）提出，“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。相关部门出台相应政策进行辅助。

当然这个是不同阶段的特定价值观，会伴随国家和经济发展的不同时期的需求进行转变，但是不可否认，自1998年房改以来，房地产推动了中国经济的长期发展。2003年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认。

直到现在，它依然是维系中国经济增长的重要组成部分。

这个观点希望各位读者理性看待，事实就是如此。

再举一个例子，在全国普遍大搞房地产的势头还没有完全起来以前，其实在一些城市对于房产的价值并不是排在第一位的，例如浙江义乌和福建泉州，这两个城市都是赶上了中国经济发展大潮，前者以小商品市场赚的盆满钵满，后者在轻工业（鞋服包袋，代工制造等等）方面也是收获颇丰。

所以在这样的城市，公司和企业有的是赚钱的门道和机会的时候，也没什么动力去搞房地产，就导致了这样有自己资产价值观的城市，房地产发展相对落后和缓慢。

最后对于老百姓和普通人群体来说，花钱买成房子，特别是现房和二手房，国家有完善的产权保护法律法规保护，从投资心态上来说，还不安全吗？

综上所述，从投资第一要素来看，中国的房子作为投资标的物，投资方向和目标，是合格的。

安全性高，甚至可说无风险，中国的房子，在过去20年里面，堪称中国资产安全性典范代表。

所以在民间，才会有“房子是家庭资产和投资配置的的压舱石”的说法。

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资产投资，安全性很容易被验证和大众认知得到，毕竟只要时间够长，什么风险和问题都会暴露出来，就像把钱存在国有大银行存个定期，这个大家都知道安全。

但是能不能有收益，能不能赚得到钱，那就是另一回事了。

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存银行吃利息，其实和以前旧社会换成硬通货（一般是金银物品）埋到别人不知道的地方存着，一个意思，那不叫投资，那叫储蓄。

对于现金的任何支配行为，只要没有可见的回报，那就是消费或储蓄，而不是投资。

当然花钱去办事，人情往来这也算一种间接投资，所以被称为“人情投资”。

投资行为最典型的一个特征，也是必备要素，那就是有收益的要求。

也就是说，真正的投资，是在安全的基础下，对回报和收益是有预期和追求的。

任何投资都是看预期的，还是说房子，如果买了套房子，住了10年20年，生活条件改善和收入提升，准备换更好更大的房子时，发现原来买的房子，一分钱变化都没有或者贬值了，那房子就不能带上什么资产属性，没有市场预期，没有价值变化，买房子就纯粹是消费，必需的衣食住行生存消费而已。

房子在中国，能被当做投资方向，和房子的市场预期表现，是绝对的因果关系：房价涨了是因，被看做投资方向是果。

中国所有的房产投资，直至今天，都是被市场预期推着走的，而喊房价高，也不是今天。

老百姓可不懂什么价值趋势，资产潜力，纯粹是涨价带来的预期刺激着投资行为。

这张30年前的报纸，不知道有多少人看过？

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在中国投资房产第一批的人，说要有多高的学历还是有多么有眼光，其实未必。

纯粹是反应快而已，和今天股市里面的“追涨杀跌”本质一样，完全是市场预期带来的投资驱动。

中国的房产价值，其实是在不知不觉中，在所有大众的投资认知都没有建立起来以前，就实现了高速增长的。也就是说，中国买房投资的人，只看到了预期，而完全没有看懂中国的房产是如何赚到钱的。

这是很危险的一种现象，就好比股市买股票不看报表，不研究股票代码背后的公司情况，纯粹追涨杀跌，这不叫投资，这叫赌博，赌博也是眼睛一蒙，听天由命。

所以，要弄清楚中国房产的收益逻辑，就得明白，中国的房产价值收益，是从哪里来的。

1、中国的房子价格上涨，是中国经济发展的红利。

宏观经济不好，就别想着房价涨，一个只有100元总量的市场，是承受不了超过100元的商品的。

2、中国的房子价值增加，是经济发展必然伴随的通货膨胀带来的货币现象。

很多时候，货币会有错觉，20年前万元户不得了了，到今天只是一个笑话。

如果人均收入都上去了，房价不动，这样的状态持续20年，买房子感觉是不是和买包烟差不多了？

所以拿今天收入看以前的房价，纯粹是自我娱乐行为。

3、中国的房子能当做资产实现增值收益，是国家金融应对各类经济危机实行的货币宽松政策过程中，凭借行业容量，吸纳了大量的货币的市场效应。

房地产是当过经济支柱的产业，钱不给它给谁？

至少前面十几年，房地产创造的经济效率和财富积累是有目共睹的，就会产生行业惯性。

在中国，如果没有出现比房地产更稳定，更赚钱的行业，货币的集中效应就会一直存在。

所以几次经济冲击和国家的经济换挡调整，大量的货币还是进入了这个行业。

4、房产能在中国实现投资收益，对于持有房产的人都是伪命题，因为没有套现离场的，都是纸面财富。

特别是只有一套房子的，不管是在深圳还是北京，身价上来了是没错，不代表涨起来的房价能够改变业主的生活和增加日常收入，卖掉房子，享受生活，享受房产增值带来的货币回报，才是离场。

但是没人这么做，一套房子卖掉，账面赚到的钱，买新房也是当下的行情了。

不是没赚到钱，是钱不一样了。除非是两套及以上的房产持有，才是投资，不然单独一套房子是不会带来什么实际收益的。

不信大家看看北京上海这样城市的改善换房，越改善越郊区。

只有多套房产持有，不停的腾挪转换，才能往中心挤。

这才是中国房产作为投资方向的盈利核心逻辑。

最简单的理解，就是中国富裕了，发展起来了，房子才能值钱，而老百姓感受到的就是房价涨起来了。

和安全性对应的，任何投资的收益性，都和风险挂钩，风险越大，收益越高。

既然安全性又高，收益又超出一般行业和市场水平，那中国的房子想不被投资追捧都难。

即使有人反应慢，但是资本永不休眠，资本绝对聪明，就算没赶上，总有人会被看得见的利益推着去进场投资的，就像中国房价高速增长时期全国各地出现的太太团和大妈团炒房。

炒房的本质还是房产投资，只是比较极端的表现而已。

本质说清楚了，房产投资，赚的其实是国家经济发展红利，赚的是国家通货膨胀的货币现象。

只要经济一直发展上行，通货膨胀，货币贬值，安全资产稳定增长，那是必然的现象。

但是。大家注意一下“只要”这个词。

中国的房产盈利收益最大的不确定因素，就是对经济宏观环境的高度依赖。

房地产行业再大，也不能保证中国经济长治久安，特别是全球化背景下。

说句不客气的，别人打上门的时候，难道房子是可以抵御外敌还是能价值垄断？

房子可以说是安全资产，但是收益性对于投资来说就没有绝对安全的说法。

既然是房产投资，那接受收益，坐享红利的同时，也要能接受收益受损，预期达不到的风险。

这才算是正常健康的投资态度。

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房子作为投资方向，其实有一个最大的弊端，那就是房子不会移动。

不动产不动产，先天决定的动不了，其实房子最大的价值，是在于房子下面的那块土地的价值，也就是城市的价值。

所以房产投资的最终核心，不是房子这个物件，而是房子所代表的价值，投资房产，本质是价值投资。

投资三要素，最后一个，就是流动性，也就是资产在市场上的流通交易的能力。

大家想想这个问题：深圳南山区一套只有45㎡的老房子，和偏僻内地的乡村县镇上的商品房，先不说价格，哪一个被市场需求更多？

毫无疑问是前者，决定流通性的关键，是需求。

中国房产价值分化问题，不同城市不同地区的房价巨大差异是怎么来的？

空间错配是关键，中国只有一个深圳，中国只有一个北京，中国只有一个香港。

不同的城市，是有不同的价值背景的。而对于房产来说，哪里的房子都是房子，最关键的不同，是房子在哪里。

投资界有一个很著名的规律，那就是2/8定律，永远被需求的资产，只会有20%的比例。

放到中国房产和楼市上面来说，这个定律对于房产投资的影响，是越来越明显。

100套房子里面，只有20套能保值，20套房子里面，只有4套能增值，推导到最后，或许只有1-2套，能实现高增长。

这个和流动性有什么关系？关系大了。

只有被需求的房子，才有流动性。而不被需求的房子，根本没有资产属性。如果还是贷款买的，妥妥的纯负债。

投资中国房产，看需求，看流动性，是决定是否成功投资的最后一步。

问题是，中国的房子在每年新增这么多新房的环境下，还能有源源不断的需求出现吗？

这个问题很重要，问题的答案能决定未来中国房产投资这门生意，还有没有未来。

不说什么人口结构，人口迁移聚集趋势，还有什么城市背景，中国的房子其实从居住角度上来，是完全够了。轰轰烈烈的盖了整整20年，到今天还没有房子住，无家可归的个人和群体，基本上不存在了。

那房产的流动性，需求从哪里来？就是上面说的价值投资。

当下中国的房产投资，早已脱离了房子本身住人的需求，而是已经开始金融化，买房子的需求，早已不是安居乐业的居住需求，而是对资产增值和投资配置的追求了。

当然，现在中国的房地产行业和楼市还是一个增量市场，但是房子总有盖完的一天，等进入存量市场的时候，这种价值分化会更加明显，最典型的案例，就是中国香港的房产。

没有增量，房子在香港简直和股票一样，好的永远贵，偏的看行情，实在差的就极限切割压榨穷人。

流动性高低，一目了然，核心的，好的，被需求的房产，永远不缺买家。

但是这种需求，是完全基于经济稳定发展的大环境下。如果经济不稳定呢？

这样的需求依然会存在，不说中国，就连美国，日本，中国香港这样的城市，房产的安全性和稳定性放那里的，经济波动，房产就不是投资资产了，而是避险资产。

所以，从流通性上来，房产也有得天独厚的优势。

只是好资产20%的事实和必然比例这个没有办法改变，剩余的80%房产，在未来，只能做避险资产而不是能赚钱盈利的良性资产。

只谈投资，就这么现实。

好的资产，核心资产，优质资产，永远是经济社会中，被争抢追捧的对象，这种需求，永不消失。

优质资产从来不缺流通性。避险资产不担心流动性，不具备流动性的，不是资产。

不然为什么生意做再大的商人和老板，都要买房，购置不动产，甚至到中后期都跑去开酒店？

房子，作为资产，失去流动性，只有两种情况。

要么是价值崩溃，市场消失。

要么是阶层固化，价值垄断。

除此之外，房子是正常社会，实现个人和家庭资产价值，最靠谱的资产。

资本市场最公平的一个规律就是，最优质的资产和资源，最终的归属，都是优秀和有实力的人。

优秀的人永远不会缺少，好的资产也永远被需求。

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最后，是对本文做一个小小的总结，这篇文章，没有任何鼓励和怂恿房产投资的意思，纯粹从客观中立，专业全面的角度，对中国的房产投资行为中的三个要素进行分析和研究。

目的就是从房产投资的本质入手，对中国房产投资的核心逻辑，进行剖析。

纯理论学术研究，对现实投资行为不起到任何指导和参考作用。

2020年中国面临的经济形势可谓扑朔迷离，在房产投资上各人情况也不尽相同，各有冷暖酸甜。

以前在房子上赚到钱的逻辑没有弄明白，没关系，大水漫灌+经济增长，让很多人稀里糊涂就从房子上面赚到钱了。

但是当下就完全不一样了，楼市早已过了闭着眼买的时代了，讲投资，就需要更加专业的知识和逻辑了。

所以，建立理性客观的投资逻辑和知识储备，或许是这个充满不确定的时代下，最明智的选择。

时代在变，关于房产投资的逻辑，也需要进行更新啦！

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值此国庆，中秋双节同日的好日子，向祖国致敬！

也恭祝各位读者朋友假期愉快，与国同庆！

国运，即是人运！祝愿自己的祖国永远繁荣富强！

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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