在建工程转让条件，在建工程转让土地增值税如何计算
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在建工程转让需要交哪些税
澎湃新闻记者 李晓青
3月29日晚间，浙江省建设投资集团股份有限公司（浙江建投，002761.SZ）发布关于部分应收款项拟进行重组暨关联交易的公告。
根据公告内容，浙江省建设投资集团股份有限公司为加快化解公司涉及中国恒大集团及下属公司应收款项逾期问题，公司全资子公司浙江省建工集团有限责任公司（以下简称“浙江建工”）拟与中国恒大集团下属控股公司杭州晶立置业有限公司（以下简称“晶立置业”）、浙江省浙建房地产集团有限公司（以下简称“浙建房产”）达成在建工程三方转让协议。
根据协议内容，转让资产为在建杭州水晶城文化旅游商业综合体项目（暂定名，以下简称“水晶城”项目）。晶立置业作为水晶城项目转让方，浙建房产作为专业房产开发公司受让水晶城项目并将通过设立项目公司形式负责水晶城项目后续的开发建设工作，浙江建工作为专业总承包施工单位负责水晶城项目后续工程施工事宜，预计后续工程施工金额不超过24亿元。
根据浙建房产、浙江建工委托的中介机构评估、审计结果，在假设开发的情形下，杭州水晶城项目权益的价值为36.6亿元（暂定，最终以建设情况为准）为转让对价，浙建房产以应付转让对价中的9.2亿元用于抵偿中国恒大集团及其下属公司对浙江建工及其下属子公司杭州地区的应付款项，剩余转让对价，通过变现或溢价销售、以房抵债的方式处理，将按照有关政府部门统一要求化解中国恒大集团及其下属公司杭州地区、湖州地区项目债务缺口，如有剩余的可用于抵偿中国恒大集团及其下属公司对浙江建工及下属子公司在湖州地区的6.95亿元应付款项。
目前水晶城项目处于司法查封状态，在办理资产过户手续前由晶立置业与当地政府、相关债权人协调完成解封手续。
资料显示，杭州晶立置业有限公司成立日期为2013年11月28日，公司共有3名股东，包括三立（中国）控股有限公司持有39%的股权；宁波开拓置业有限公司持有37.48%的股权；宁波梅山保税港区建珺投资管理合伙企业（有限合伙）持有23.52%的股权，公司的实际控制人为中国恒大集团。
截至2021年9月30日，晶立置业总资产约为69.88亿元，净资产35.23亿元，净利润亏损5857万元。
此次转让的水晶城项目位于杭州之江国家旅游规划区，珊瑚沙河与规划三号支路交叉口西北角。晶立置业已经通过国有土地使用权出让的方式依法取得了之江国家旅游规划珊瑚沙河与规划三号支路交叉口西北角地块（B-75-3）的建设用地使用权并签订了相应的《国有建设用地使用权出让合同》，地块面积为89303平方米，地上建筑面积不大于223257.5平方米。
项目已取得了杭售许字（2016）第5009号（商业一期）号《商品房预售许可证》。项目目前商业一期街区已交付，商业二期街区（建筑面积约11.4万平方米）已完成主体二层结构，商业三期购物中心及酒店目前处于桩基工程阶段。
官方资料显示，浙江省建设投资集团股份有限公司成立于1949年7月11日，历经浙江建筑公司（时为政府管理部门）、浙江省城市建设局、浙江省建筑工程局、浙江省建筑工业厅、浙江省基本建设局、浙江省建筑工程总公司等15次变革，已发展成为一家集投资、设计、建造、运维于一体的现代建筑服务全产业链企业集团，是整体上市的浙江省属国有企业。浙江省建设投资集团拥有14家主体子公司、1所学校、4个事业部，以及1家境外上市公司。
截至3月29日收盘，浙江建投报31.77元/股，跌幅2.4%。
责任编辑：刘秀浩 图片编辑：施佳慧
校对：丁晓
在建工程转让条件 25%
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”可见，在进行资产转让时，不仅手续要合法、齐全，已投资额度还要达到投资总额的25%。
一、如何理解已投资额度达到投资总额的25%？
参考住房和城乡建设部发布的《建设项目总投资费用项目组成（征求意见稿）》第一条、第二条、第四条、第六条、第十六条的规定，建设项目投资总额是指为完成工程项目建设并达到使用要求或生产条件，在建设期内预计或实际投入的总费用，包括工程造价（如建筑工程费、设备购置费和安装工程费等工程费用、土地使用费和其他补偿费、建设管理费、勘察设计费等工程建设其他费用、预备费）、增值税、资金筹措费（如借款利息、债券利息、贷款评估费、国外借款手续费及承诺费、汇兑损益、债券发行费用及其他债务利息支出或融资费用）和流动资金。在目前通过公开渠道可以查询到的文件中，仅有经原国土资源部已批复同意的《陕西省西安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》对房屋建设工程的建设已达到开发投资总额的25%以上认定标准作出了明确规定，即应当符合下列条件之一：（1）以净地方式受让的土地，工程建设已全部开工并已达到正负零；（2）或已完成的地上建筑面积不小于总建筑面积（不含地下）的三分之一以上；（3）或转让方提供的具有专业资质的审计（评估）机构出具的关于开发投资额度（不含土地出让金）已达到25%以上的审计（评估）报告。
二、股权转让时是否也需要投资额度达到投资总额的25%？
原国土资源部曾有答复意见，认为以土地使用权作价出资系土地使用权转让的一种形式，亦应满足《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条关于“完成开发投资总额25%”才能转让的限制性规定，对不满足该规定条件的产权变更申请一般不予受理。
但根据付学玲、沙沫迪等与周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司等股权转让纠纷一案，最高人民法院在 (2016)最高法民终222号民事判决书中的认定，转让持有土地使用权的公司的100%股权，由于该股权转让行为未变动土地使用权之主体，不应纳入土地管理法律法规的审查范畴。由于现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的，因此股权转让协议应认定有效。
因此，转让房地产公司100%股权的转让合同，多数法院会引用最高法的观点认为其本质上是一种股权转让行为，而非土地使用权转让行为，根据《公司法》的规定，该行为合法有效。但考虑到实践中，一些法院会认为该行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪，企业家也应预防相应的刑事法律风险，在实施相关行为前应当尽量保证符合相关法律法规关于土地使用权转让的条件，或尽量取得当地政府的同意。
三.在建工程转让流程
转让的流程图如下：
1、协议共管。主要是为了锁定项目，通过先期支付部分共管资金，方便后期开展尽职调查。
2、尽职调查。尽职调查如有重大风险或重大未披露，不实的情况，直接退出。特别是对已开发的项目上的未完成合同解除的风险，已销售房屋的风险。
3、正式协议签订。因涉及在建工程转让的项目，需要满足投资强度达到25%，很多项目在交易之前并未达到此条件，因此买家一般需要进行先期垫资到满足交易条件。通过签订协议，共管资金以及印章，卖家提供财产抵押或者增信措施来保证交易的安全。
4、评估审价。这个步骤分两步，一个是由专业的评估公司对项目的价值进行评估，作为交易对价和纳税的依据。另一个是由申请人提供材料，由国土局进行投资强度的审定。
5、契税和交易手续费的缴纳。这个每个地方政策有差异，有的地方是要求先缴税，待完成25%的投资强度后再转让。有的地方是完成25%的投资强度后再缴税完成转让。实操中建议具体咨询当地的国土部门。
6、契税缴纳完成后，由国土部门对票据进行核验。
7、办理新的国土证。需要提供前面的土地契税发票。
8、原项目的总包单位解除。当然，有的公司会选择继续选择原来的总包单位，只需变更施工图，以及按照本公司的建筑标准施工。这个步骤实操中可以前置做一些准备和沟通工作。
9、根据转让协议分批付款。
1、了解项目是否存在司法查封的情况，若有司法查封，需要了解司法查封的原因，以及解除的条件。并在合同中约定由卖家全权解决。
2、了解项目是否存在抵押情况。根据《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物。因此要进行转让，需要先接触抵押。
3、了解项目施工单位及施工情况。用以明确是否存在巨大的结算争议，是否阻碍后期开发进度，研判解除总包合同的难度，成本，决定是否需要换新的施工单位。
4、原项目如有部分销售的，需了解预售情况，房源数量，所收款项数额，制定清单。 并在在建工程转让合同中设定，如果购房者不同意解除购房合同的处理措施条款。
四、转让方涉税分析
1、增值税
根据营改增36号文件规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照“销售不动产”缴纳增值税。在此需要注意的是区分在建工程是老项目还是新项目，所适用不同的计税方法。
甲公司需缴纳增值税：（15-4-5.2）/1.09*0.09=0.48亿元
2、土地增值税
《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。很多财务人员在此处会有一个疑惑，转让方在土增清算时对于在建工程部分是否可以加计扣除？
由于在建项目转让方按销售不动产税目计征增值税，与此同时转让方在计交土地增值税时，应按照《土地增值税暂行条例》计算。同时享受可加计扣除20%的优惠政策。
甲公司需缴纳土地增值税:(15/1.09-(4+5.2)/1.09-（4+5.2）/1.09*0.2)*30%=1.1亿元
3、企业所得税
根据企业所得税法规定，转让在建项目可视为企业财产的销售转让，应根据相关税法规定，计缴企业所得税。转让方也应按销售不动产适用税率，给被转让方开具相应的增值税发票或其他合理的扣税凭证，以免受让方企业所得税前无法正常扣除。
甲公司需缴纳企业所得税:(15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74亿元
4、印花税
根据印花税暂行条例及实施细则规定，在建项目的转让应依据产权转移书据项目缴纳印花税。其计税依据应为在建项目转让合同的不含税价款。
甲公司需缴纳印花税:15/1.09*0.0005=0.0068亿元
五、受让方涉税分析
1、契税
国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复中规定，土地使用者将土地使用权及附着物、构筑物转让给他人，应按照转让的总价款计征契税。营改增之后财政部对于其计税依据做了新的规定，在2016年5月1日后应按照不含增值税价格作为，在建项目转让的计税依据。
乙公司需缴纳契税:15/1.09*0.03=0.41亿元
2、印花税
印花税计缴办法同上述转让方相同。乙公司需缴纳印花税:15/1.09*0.0005=0.0068亿元
3、受让方取得在建项目如何入账？
在受让方取得转让方的在建项目，同时需要取得合规有效的入账票据，才能保证后续所得税及土地增值税，税前扣除不受损失。
受让方采用一般计税方法的，在取得老项目时应取得5%的销售不动产专用发票，若为新项目即需取得税率9%的增值税专票。受让方财务人员在入账时需要将项目土地和建造成本分别，计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”“开发成本-建筑安装工程费”等科目核算，各自价值一般实务中可以参考项目转让评估报告。在后期受让方最终项目清算时此部分转让价款是否可以加计扣除，在实务中是有争议的。
依据天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告（2016年第25号）第七条规定，受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。
对于这一问题，后期清算时若没有明确的地方性文件规定不可加计扣除，则需要与当地税务部门做好沟通工作。
来源：众智晨城 投拓江湖 众成清泰律师事务所、颐律观澜
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在建工程转让流程
在建工程转让系转让人将土地使用权及附着于土地上的已立项但未完工的建筑物、构筑物及附属设施转让给受让人的行为，其本质是不动产转让行为。
一、在建工程转让的前提
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”
因此，企业转让在建工程，其已完工工程的评估价值应达到开发投资总额的25%，即如未达到25%，购买方仍想购入则应提前介入进行先期投入以使投入金额达到25%。
另外，此比例限制属于“管理性规范”而非“效力性规范”，违反该比例限制并不当然导致转让合同无效。
二、在建工程转让涉税分析
（一）转让方涉税分析
1.增值税及附加税费
根据《财税部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)关于销售服务、无形资产、不动产的注释：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”
在税目上，如企业转让已完成土地前期开发或正在进行前期开发但尚未进入施工阶段的工程项目，应按“转让无形资产——转让土地使用权”税目纳税；如工程项目已进入施工阶段，则按“销售不动产”税目纳税。在税额上，如企业选择一般计税方法，其应以全部价款与价外费用扣除土地出让金后的余额为销售额，计算缴纳增值税。
转让方发生增值税纳税义务后，随同发生城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加的征收。依据《财政部 税务总局关于城市维护建设税计税依据确定办法等事项的公告》(财政部 税务总局公告2021年第28号),城市维护建设税及附加费用均以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。其中，城市维护建设税税率以纳税人所在地为区分标准：（1）市区的为7%；（2）县城、镇的为5%；（3）不在市区、县城或者镇的为1%。教育费附加及地方教育费附加的征收率则分别为3%与2%。
2.土地增值税
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号），计算土地增值税时的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；（3）开发土地和新建房及配套设施的费用；（4）旧房及建筑物的评估价格；（5）与转让房地产有关的税金；（6）加计扣除。依据增值额的不同，转让方适用不同税率计算缴纳土地增值税。
另依照《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第十三条，企业转让在建工程清算土地增值税时，可选择按照“一分法”即非住宅类型进行清算，而无须以“三分法”即普通标准住宅、非普通标准住宅及非住宅进行清算。
3.所得税
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十六条规定，“转让财产收入是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。”房地产开发企业转让在建工程属于财产转让行为，应计算缴纳企业所得税。
4.印花税
《中华人民共和国印花税法》第五条第二项规定，“应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。”房地产开发企业转让在建工程时应当缴纳印花税，以合同中列明的不含价外税的金额按万分之五的税率计算缴纳。
（二）受让方的涉税分析
1.契税
在建工程转让交易的受让人为纳税方，根据契税相关规定，计税依据为双方签订的转让合同记载的金额。
2.印花税
转让合同双方当事人均应缴纳印花税，受让方缴纳的金额与转让方一致。
三、在建工程抵债的涉税分析
当前宏观经济环境下，有部分房地产开发企业为解决资金困境，不得不将在建工程项目转让以抵偿债务。该转让除涉及上述税种外，还涉及一个特殊问题——交易价格的认定。
在增值税方面，依《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条和《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，抵偿债务不属于增值税中的视同销售行为。但是，《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或其他经济利益。”故以在建工程换取债权人对自身的债权属于“其他经济利益”，抵债转让属于有偿转让不动产的增值税应税行为，应当按照市场公允价格确认销售额。
在土地增值税方面，则根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条规定，房地产开发企业以在建工程抵偿债务，所有权转移时应视同销售房地产，收入按转让方所在地同一年度销售同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关核定。
鉴于在建工程转让项目所涉税种的多样性及税收政策的复杂性，在建工程转让项目的决策应尤为谨慎，故建议转让方与受让方均与地方税务局充分沟通，明确执法口径；完备考虑税务因素，避免违反税收法律带来的风险。
作者：傅冲
毕业于苏州大学法学院，法学硕士，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师。
在建工程转让25%包括土地款么
来源：阳歌财税
由于房地产开发企业的业务流程与税收操作的特殊性，其会计核算和税务处理极其复杂。在这里，我根据房地产开发企的业务阶段用分录展示如何核算和税务处理，今天分享房地产开发企业的设立和拿地阶段的分录及涉税情况。
文章内容包括：
1.房地产开发企业资质条件
2.股东投资及开办费会计分录及涉税事项
3.取得土地环节会计分录及涉税事项
4.拆迁补偿会计分录及涉税事项
5.案例模拟
一、房地产开发企业资质条件
一级资质
1. 注册资本不低于5000万元。
2. 从事房地产开发经营5年以上。
3. 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续5年建筑工程质量合格率达100%。
5. 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9. 未发生过重大工程质量事故。
二级资质
1. 注册资本不低于2000万元。
2. 从事房地产开发经营3年以上。
3. 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续3年建筑工程质量合格率达100%。
5. 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。
7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9. 未发生过重大工程质量事故。
三级资质
1. 注册资本不低于800万元。
2. 从事房地产开发经营2年以上。
3. 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续2年建筑工程质量合格率达100%。
5. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
6. 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。
7. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
8. 未发生过重大工程质量事故。
四级资质
1. 注册资本不低于100万元。
2. 从事房地产开发经营1年以上。
3. 已竣工的建筑工程质量合格率达100%。
4. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
5. 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
6. 商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
7. 未发生过重大工程质量事故。
二、股东投资会计分录及涉税事项
1. 货币资金出资
会计分录：
借：银行存款
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
此时房地产开发企业应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单金额把出资人的出资先转入临时账户，待公司成立后开立基本存款账户，由临时账户转入基本账户。
分录：
借：银行存款-某银行（基本户）
贷：银行存款-某银行（临时户）
涉税事项：根据《中华人民共和国印花税法》，营业账簿按照实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五缴纳印花税 。
会计分录
借：税金及附加
贷：应交税费-应交印花税
2. 以房地产、土地使用权、固定资产、存货、知识产权出资，取得增值税专用发票
会计分录：
借：固定资产 - 具体资产名称
借：开发成本
借：投资性房地产
借：存货
借：无形资产等
借：应交税费 - 应交增值税（进项税额）
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
股东方：
涉及增值税及附加税费，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，按照适用税率征收增值税（符合简易计税条件的除外） ；存货投资所得税和增值税视同销售确认收入结转成本；知识产权转移涉及增值税
土地增值税，房地产投资视同销售计算缴纳土地增值税；
企业所得税，视同销售确认资产转让所得，并入应纳税所得额缴纳企业所得税 ；
印花税：办理产权转移，需要按照产权转移书据缴纳印花税
被投资企业：
取得符合规定的增值税专用发票可以抵扣进项税额；
涉及印花税、企业所得税、契税
涉税风险：固定资产评估价值需合理，避免高估或低估导致税务风险和股东纠纷；资产产权转移手续需及时办理，否则影响资产权属和企业权益。
3. 股权投资
会计分录：
借：长期股权投资 - 被投资单位名称
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
股东方：涉及股权转让所得税，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得，缴纳企业所得税（个人股东缴纳个人所得税） ；印花税，按照产权转移书据，按所载金额的万分之五贴花 。
被投资企业：印花税
4.开办费
案例：房开企业筹办期发生广宣费5万，招待费5万，其他费用10万
会计分录：
借：管理费用-开办费 （可税前扣除）18万
借：管理费用-开办费（需纳税调整）2万
贷：银行存款20万
税务事项：
税法未明确开办费作为长期待摊费用，国税函2009年98号，企业可在开始经营之日当年一次性扣除。对新设立房地产开发企业，开办费优先考虑计入字开始生产经营年度一次性扣除，因为企业从事生产经营之前的筹办活动期间发生的开办费支出，不得计算当期的亏损。
三、取得土地环节会计分录及涉税事项
1. 竞拍取得土地
案例：谋房地产开发公司竞拍时支付保证金5000万元，土地拍卖佣金20万，取得招拍挂方式的1万平方米的土地，保证金抵缴纳土地出让金，另外缴纳出让金7000万，契税3%
会计分录：
支付竞拍保证金
借：其他应收款-竞拍保证金5000
贷：银行存款5000
支付佣金
借：开发成本-土地征用及拆迁费-土地征用费20
贷：银行存款20
支付土地出让金
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地出让金）12000
贷：银行存款7000
贷：其他应收款-竞拍保证金5000
计算缴纳契税印花税
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 （契税）360
借：税金及附加-印花税6
贷：银行存款366
涉税事项：
契税：以土地成交价格为计税依据，按照当地规定的契税税率（一般3% - 5%）缴纳契税 ；
印花税：按照土地出让合同金额的万分之五缴纳印花税 ；
耕地占用税，如果涉及耕地占用需缴纳
土地入库后，政府以财政支持方式给予房地产开发企业补助3000万元，用于回迁房建设，回迁房无偿交付动迁户（这里账务处理有多种，最终以当地税务局为准）
会计分录：
借：银行存款3000
贷：其他应付款-拆迁补偿费3000
政府通过土地出让金返还形式支付给房地产开发企业，然后政府无偿交付给拆迁户，应视同销售缴纳增值税。
预缴增值税82.57万（3000/1.09*3%）
借：应交税费-预缴增值税82.57
贷：银行存款82.57
完工交付房屋时
借：其他应付款-拆迁补偿费3000
贷：主营业务收入2752.29
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）247.71
同时房地产开发企业扣除土地成本而减少的销售额需要进行会计处理，如果回迁房补助费土地出让金为981万
则会计分录
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）81
贷：开发成本（营业外收入）81
税务事项：账务处理影响增值税、企业所得税、土地增值税，如果土地出让金返还款大于拆迁补偿款，那么通过采用收到土地出让金返还款时借记营业外收入，支付拆迁补偿费时借记营业外支出，这种方式有利于降低土地增值税。反之，如果土地出让金返还款小于拆迁补偿款，采用计入负债，可以增加土地增值税的加计扣除，从而降低税费。
2. 接受土地使用权投资
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地投资
贷：实收资本 - 股东名称
资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
投资方：同固定资产投资涉及的土地增值税、企业所得税、增值税（视同销售）等；
被投资方：缴纳契税（计税依据为土地的公允价值）和印花税（按合同金额万分之五）
案例：某房地产开发企业注册资本1000万，同年甲公司以其拥有的土地使用权5万平方米投入房地产开发企业，土地评估价3000万，房地产开发企业增资2000万，房地产开发企业支付600万将甲公司的建筑拆除，土地性质变为住宅用地，补交土地出让金500万。假设契税3%
会计分录
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地转让费）3000
贷：实收资本2000
贷：资本公积1000
拆除建筑物
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（拆迁补偿费）600
贷：银行存款600
补交土地出让金
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地变性费）500
贷：银行存款500
补交契税（3000+600+300）*3%=117万
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（契税）117
贷：银行存款117
3. 在建收购取得土地
分为两种，一种通过收购其他公司股权获得该公司开发的在建项目，但股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税前扣除；二种土地或在建项目转让，收购价款可以在开发产品出售时扣除，但前期投入多，税务风险大，税负高。
房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
假设收购在建工程价格为3000万元，已支付2000万元，剩余1000万元于半年后支付。
会计分录：
借：开发成本 - 在建工程收购3000
贷：银行存款 2000
应付账款 1000
涉税事项：
转让方：涉及增值税（一般计税或简易计税）、土地增值税、企业所得税、印花税等；
收购方：缴纳契税（按收购价格计税）和印花税（按合同金额万分之五） 。
4. 自有土地用于开发
假设自有土地账面价值1000万元
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 自有土地1000
贷：无形资产 - 土地使用权 1000
- 涉税事项：无新产生的税款，但需准确核算土地成本，避免成本核算错误导致税务风险。
四、拆迁补偿费会计分录及税务事项
1. 货币补偿
假设支付货币补偿款300万元。
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 拆迁补偿费300
贷：银行存款 300
税务事项：拆迁户取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；企业支付的货币补偿款可以计入开发成本，在计算土地增值税和企业所得税时扣除 。
2. 产权调换
假设用于产权调换的房屋成本为2000万元，市场公允价值为4000万元。
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 产权调换（按公允价值） 4000
贷：开发产品 2000
贷：主营业务收入2000（公允价值与成本差额）
税务事项：
房地产拆迁补偿实行调换方式，即拆一还一的补偿方式，从实质上看，属于以自己的开发产品抵偿债务的行为，视同销售，应缴纳增值税和计算土地增值税。因此企业视同销售缴纳增值税、土地增值税（按视同销售价格计算收入）、企业所得税；
拆迁户取得安置房暂不征收个人所得税；企业支付的相关成本可在计算土地增值税和企业所得税时扣除 。
契税：被拆迁户取得的与拆迁面积相等的房屋，免征契税。
3. 政策性搬迁
假设收到政府搬迁补偿款3000万元，搬迁支出1800万元，
会计分录：
收到补偿款：
借：银行存款 3000
贷：专项应付款 3000
发生搬迁支出：
借：专项应付款 1800
贷：银行存款 1800
搬迁完成，结余款项：
借：专项应付款 1200
贷：资本公积 1200
税务事项：
企业在符合条件的政策性搬迁中，搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得，在搬迁完成年度计入应纳税所得额计算缴纳企业所得税 ；
增值税方面，符合条件的政策性搬迁补偿收入不征收增值税 。
土地增值税：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
4.作价补偿方式的税务处理
按照证政府规定的标准支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税的扣除项目金额，但以补偿商品房的方式履行协议，可能在会计处理上按债务重组处理。
五、案例模拟
假设A房地产开发企业，新注册成立，股东以货币资金投资1000万元，以固定资产（房产）投资，房产评估价值500万元（原值400万元，已提折旧50万元） 。企业通过竞拍取得土地，土地出让金1500万元，契税税率4%。同时，在项目开发过程中，支付货币拆迁补偿款200万元。
1. 股东投资
货币资金投资：
借：银行存款 1000
贷：实收资本 - 股东1000
缴纳印花税：（1000×0.025% ） = 0.25万元
借：税金及附加 0.25
贷：银行存款 0.25
固定资产投资：
股东方
视同销售缴纳增值税（假设适用简易计税，征收率5%）：500÷(1 + 5% )×5% ≈ 23.81万元
借：固定资产清理 350
借：累计折旧 50
贷：固定资产 400
借：长期股权投资 - A企业 500
贷：固定资产清理 350
应交税费 - 简易计税 23.81
资产处置损益 126.19
A房产企业分录：
借：固定资产 - 房产 500
借：应交税费 - 应交增值税（进项税额） 23.81
贷：实收资本 - 股东500
资本公积 - 资本溢价 23.81
2. 取得土地
契税：1500×4% = 60万元
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地出让金 1500
贷：银行存款 1500
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 契税 60
贷：银行存款 60
缴纳印花税：1500×0.05% = 0.75万元
借：税金及附加 0.75
贷：银行存款 0.75
3. 拆迁补偿
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 货币补偿 200
贷：银行存款 200
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