今天这期案例，我们聚焦一起二手房买卖案件。2014年6月，原告王某将其从开发商手中购买的位于某小区的房屋作价64万元出售给案件第三人高某。高某支付了35万元首付款后，双方约定该房的月供由高某偿还。后高某因欠被告马某工程款，将涉案房屋以58万元的价格抵给被告马某，马某居住该房至今。现王某以其系房屋所有权人起诉要求马某返还房屋，那么法院是如何裁判的呢？我们一起看一下这起案件：
一审法院认定事实：2014年6月14日，原告王某与第三人高某签订《房屋买卖合同书》一份，约定：王某将某小区的房屋卖于高某，双方协商价格64万元，由于卖方按揭银行金额为是29万元，协商后先付35万元，到2015年10月30日过户，银行月付和尾款由买方支付。该合同还载明兹收到银川市金凤区某小区卖房款35万元，原告王某在收款人处签字，并注：此房应与2014年6月25日前交与买方入住。合同签订后，原告王某向高某交付了涉案房屋，高某向王某支付了部分购房款。2016年1月10日，高某与被告马某签订顶账书，将涉案房屋抵顶给被告马某，该顶账书载明：兹有某小区房屋顶账给马某（塔基设备机械租赁费）作价伍拾捌万元（580000元）。顶账书签订后，第三人高某向被告马某交付了涉案房屋，现原告以其与第三人未完成房屋买卖协议，房屋仍然属于原告所有为由，起诉本院，提出前述诉讼请求。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”物权人请求返还标的物，必须占有人为无权占有。同时根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，有关王某与第三人高某签订了房屋买卖合同书，第三人高某向原告王某支付包括首付款在内的部分购房款，且原告王某向第三人高某交付了涉案房屋，虽然第三人高某未付清购房款，未办理物权变更登记，但此并不影响原告王某与第三人高某就涉案房屋买卖所达成的合意的效力。据此合意，第三人高某合法取得对案涉房屋的占有。第三人高某基于合法占有后，将案涉房屋抵顶给被告马某，双方之间的抵顶合同亦合法有效，被告马某合法取得涉案房屋的占有，其作为占有人的合法权益应当得到保护。现原告基于其与第三人高某未完成房屋买卖协议，房屋仍然属于其所有为由，要求被告马某返还房屋缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，判决：驳回原告王某的全部诉讼请求。
后王某不服一审判决，提出上诉。二审经审理查明的事实与一审判决一致，予以确认。二审法院认为，本案系返还原物纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，上诉人王某作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然原审第三人高某与上诉人王某形成了房屋买卖合同法律关系，但是高某未付清购买房屋的对价，双方也没有办理物权变更登记，高某未取得涉案房屋的所有权。高某将王某交付其使用的涉案房屋抵账给被上诉人马某，系无权处分，该行为侵害了王某对于房屋的所有权。现上诉人王某作为房屋的所有权人要求被上诉人马某返还涉案屋符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销一审民事判决；二、被上诉人马某自本判决生效之日起五日内向上诉人王某返还位于某小区房屋。
以案释法：
通过本案，涉及了购买的二手房在没有过户之前，买受人是否是合法占有人，是否可以对房屋再行处置，如果处置的是否属于无权处分以及次购买人是否具有合法占有权的问题。我国法律（法理）对于所有权、占有及无权处分规定如下：
《中华人民共和国民法典》第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
无权占有：是指没有法律上的根据或者原因的占有。
无权处分：是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第四百五十八条 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
针对本案，笔者更赞同一审法院的判决理由。原告王某虽然是登记所有权人，但是在其与高某签订买卖房屋合同书后，其的所有权针对高某来说就仅是名义上的，即高某通过双方签订的有效合同合法获得了涉案房屋的占有、使用、收益等在内权利，虽然高某没有完全付清房款，但其已经履行了大部分即履行了合同的主要义务，出于维护有效合同的稳定性，及民法的诚实守信、遵守契约的原则，王某与高某的房屋买卖合同书是合法有效的。在王某没有依法主张解除与高某买卖合同的情况下，高某相对王某来说对于房屋的所享有的权利均是有法律上的根据的，因此，其对房屋所做的处分行为也是合法的，并不是无权处分。如果按照二审法院的判决，王某要回房屋，那么高某是否可以依据双方的房屋买卖合同书向王某主张交付房屋并办理过户？马某是否可以依据双方的顶账书，向高某主张交付房屋并要求王某与高某配合办理过户？这样案件就进入了“无休止的循环”，增加第三人诉累的同时，还浪费了司法资源。
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