再抵押贷款，再抵押和二次抵押
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再抵押是什么意思
贷款买的房子再次贷款，银行的“二抵贷”业务又重出江湖。
杭州4家银行昨日向记者证实，近期确实重新推出了这项业务。
实际可贷金额为房产评估金额打个7折减去按揭余款，商用则是5折。贷款年化利率普遍不超过7%，多数在6.5%左右。
“‘二抵贷’业务是监管允许的，属于经营性贷款，是为了盘活小微企业资产，解决其融资难问题。”银行方向记者强调。
在申请上会有诸多门槛，另外银行会加强对资金流向审查，避免其违规流入股市、楼市。
新华社资料图
申请人需有良好的信用记录
和合理用途
“我们银行这类产品已经上线，而且客户申请更加方便了。”
杭州联合银行零售金融总部工作人员对记者表示，“目前线上的申请渠道已经推出，客户录入一些基本的信息，我们会在线上进行初步受理，给出一个可贷款的实际额度，然后进行线下办理。”
“二抵贷”指的是将尚未还清按揭贷款的房子，再次拿去抵押，一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以折扣，再减去剩余未还清的按揭金额，一般情况下，折扣系数为住宅7折、商业5折。
有一个变化是，以前办理二次抵押业务，按揭和二次抵押需要在同一家银行，但现在，4家有“二抵贷”业务的银行中，有3家接受跨行贷款。
举个例子。
2015年，王先生在杭州买了一套住宅，首付150万元，贷款250万元。当前，按揭余额为220万元，银行对该住宅做出评估，金额为600万元，那么王先生“二抵贷”的实际可贷款为200万元，即600万元的7折减去按揭余额220万元。如果该房产为商铺，那可贷金额为80万元，即600万元的5折减去按揭余额220万元。
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想要申请二抵贷，首先申请人或者关系人为企业主或者个体户，需要持有营业执照，营业执照时长要求半年以上，有些银行的要求则是至少1年。
“营业执照持有时间不足的，可以通过其他方法证明，企业实际经营时长已达最低要求。”某股份制商业银行个贷经理说。
另外，银行对按揭时间也有要求。快报记者向多家银行求证，最低要求2年。“你必须是2年前买的房子，不然你的可贷金额非常少，这样就没什么意义了。”有个贷经理表示。
银行普遍对房屋本身的年限没有过多要求，但有银行表示，虽然没有硬性要求，但是房龄较高的，抵押物变现能力差的，银行会慎发贷款。另一家银行的工作人员则表示，“不太会有三四十年以上的房产做二次抵押业务，没遇到。基本都是三十年以内的房子。”
流入楼市、股市？你想多了
除了杭州，北京多家商业银行也在近期推出了该项业务。一位股份制银行工作人员表示，“二抵贷”业务一直都有，但受制于各地政策条件差异，所以并没有很快推广。
“二抵贷”不是银行的新业务，只不过销声匿迹了几年，近期重现江湖。
不少人开始揣测，这背后是否传递出什么信号？还有人把它和杭州二手房价格趋势联系起来，做出了“银行此举是为了刺激楼市”的结论。
如上所说，“二抵贷”业务本身是合规的，是银行推出的经营性贷款，但抵不住有人动歪脑筋，借此筹集首付款。这样的情况不是没有过，此前部分“房抵贷”，借以消费贷、经营贷为名的贷款，最后违规绕到了股市、楼市里，变相加杠杆。
上述银行人士强调，不论房产以何种方式抵押，这种抵押贷款只能用于个人消费或经营，绝不能用于炒房、炒股。“二抵贷”仅用于企业或者个体户经营，流入股市、楼市属于违规行为。
“二抵贷”仅用于企业或者个体户经营，流入股市、楼市属于违规行为。
为了确保钱被花在刀刃上，银行在多方面设置了门槛。“比如贷款人在申请贷款时，需要出示营业执照，证明申请人为企业主或者个体户，还要提交能证明用途的合同、发票等材料。”某个贷经理表示。
有银行表示，虽然“二抵贷”属于个人贷款业务，但是由于用于企业经营，所以贷款金额不能直接打给个人账户，需要打到用于有关的企业账户上。
比如说你申请的是装修贷款，需要直接打到装修公司的账户。另外有银行个贷经理表示，“也不完全是这样，我们是有一个限额的，低于多少金额以下的部分，可以打到个人账户，超过这个金额的必须打往企业账户。”
1/ “二抵贷”公式：
可贷到额度＝房屋评估价×折扣-按揭余额 折扣系数为住宅7折、商业5折
举个例子。2015年，王先生在杭州买了一套住宅，首付150万元，贷款250万元。当前，按揭余额为220万元，银行对该住宅做出评估，金额为600万元，那么王先生“二抵贷”的实际可贷款为200万元，即600万元的7折减去按揭余额220万元。
2/ 按揭时间最低要求2年
3/ 贷款年化利率普遍不超过7%，多数在6.5%左右。
记者 王潇潇
再抵押放款
众多周知，同等条件下，一般抵押贷款的利率会低于信用贷款的利率；不过合格的抵押物并不好寻，最近有网友就在问，他在建行办理了20年期的房贷，贷款已经还了5年了，最近几年房价不断的上涨，目前贷款额度远远低于市场价格，想问这个房子可以继续在银行办理抵押贷款吗？
答案是肯定的，可以，而且这有一个专业的名词叫做二押，根据《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
举例分析：小明2016年购房时，价格为1万元/平方米，房产面积100平方米，则总价为100万元，首付30%，在银行贷款70万元。五年时间眨眼一过，目前房地产市场一片火热，小明当时购买的房子，价格已经变为了2万元/平方米了，此时该房子的总价值变为了200万元，按照银行最高的70%的抵押率计算，此时小明的房子理论上可以设定抵押额度：200万元*70%=140万元。
小明2015年购房时就已经开始还房贷了，假设这5年的时间，小明已经归还了10万元的贷款本金，那么小明这时候的贷款本金剩余70-10=60万元；所以理论上这个房子此时还可以再贷出来：140万元-60万元=80万元。
有一句话说得很好：理想是美满的，但现实是骨感的。二押虽然在理论上可以，但在实际操作层面上，很难，因为二押等于扩大了风险，所以大部分银行都不会接受。
仍然以上述案例为例，小明在A银行办理的住房按揭贷款，这时候剩余的贷款本金60万元，此时房价200万元，无论怎么卖，基本都不存在回收不了本金的情况；但如果A银行继续给予小明80万元的二押贷款，这时候贷款本金达到了140万元，银行的风险就大大的增加了，特别是房价是波动的，并非一直稳步上升，二押等于给银行的贷款带来更高的风险，所以绝大部分银行都不会同意。
或许有人会说，我不找银行，直接找其他金融机构进行二押，可以吗？虽然说非银金融机构，在审核上相对会松一些，但其实也不容易，毕竟作为二押的债权人，其执行权力时，只属于第二顺位，清偿顺序劣于一押的债权人，所以现实中就算是非银金融机构，也很少愿意接受二押的。特别是办理二押还需要房产证，而你在房贷还未结清时，产权证是抵押在银行的，在未经银行同意的情况下，你根本无法办理二押登记手续。
当然有的地方住房按揭贷款在房产证出证之后，银行会换发为他项权证，同时将房产证归还给购房者（此时的房产证上的《设定他项权利》会有盖章说明）。这种情况下，在未告知一押银行的情况下，确实可以继续去办理二押，不过一般银行的格式合同会约定，抵押人未经抵押权人书面同意，不得转让、出租、再抵押等方式处分抵押物。所以你在未告知的情况下办理二押，一旦银行在贷后管理中发现的话，有权要求你提前还款，这点你要提前做好这个准备。
目前来说，接受二押贷款的银行还是比较少的，非银金融机构可能会多一些，但也不好找；如果觉得房子抵押贷款的金额偏低，又无法取得二押的，你可以先把原剩余的贷款本金结清，然后把房产证解压，解压后再重新去申请办理抵押贷款，这样就可以多贷款了。
再抵押放款和再贷款的区别
重复抵押不同于余额部分的抵押。余额抵押是按照《但保法》关于“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押”的规定进行的。而重复抵押则是因抵押当事人和登记机关的原因造成的，是在房地产已经抵押的情况下，债权人及登记机关因不了解这一情况，又为抵押人再一次设定的抵押。
重复抵押以后，后一次抵押所担保的债权难以优先受偿，基本上失去了设定抵押的作用，而且违反了《担保法》关于“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”的规定。
再抵押再贴现
华夏时报（chinatimes.net.cn）记者徐超 杭州报道
办理了按揭贷款的房子，在没有还清贷款的前提下，可以再次向银行抵押贷款。《华夏时报》记者日前获悉，杭州开始放开“二抵贷”业务，已经有银行正式推出此项业务，还有一些银行正在推出准备中。
《华夏时报》记者从已经开展业务的银行了解到，二抵贷的资金只能用于经营性用途和银行认可的个人消费用途，严格禁用于买房。有业内知情人士表示，这是国家要求银行对小微企业和民营企业增加支持，但银行贷款还是需要有抵押物主体。
也有银行业人士向《华夏时报》记者表示，更多银行目前尚处在观望中，因为“二抵贷”业务存在不确定的突发高风险，还是需要慎重。
严格禁止买房
“二抵贷”主要是指，将尚未还清按揭贷款的房子再一次拿去抵押，一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以折扣，再减去剩余未还清的按揭金额，折扣基本上是住宅7折、商业5折。
房产能否抵押及抵押流程由房管局管理，此前杭州地区银行不能做“二抵贷”业务，日前房管局刚下发通知允许放开。
《华夏时报》记者了解到，目前在杭州推出“二抵贷”业务的主要是城商行。
浙江稠州商业银行已经推出“二抵贷”业务。银行客户经理表示，贷款利率是7.5。客户经理表示，贷款年限要根据客户所贷的金额多少计算，不过最关键一点，贷款资金只能用于经营性消费，不得挪作他用。
杭州银行（600926）也可办理“二抵贷”业务。客户经理表示，申请人的房产按揭抵押若在他行，可在杭州银行申请到的贷款额度是房屋评估价6折，利率7.5；若申请人的房产按揭抵押在本行，则可贷额度是房屋评估价的7折，利率6.5。“当然，贷款的金额要减去之前还没有还清的贷款金额。”杭州银行客户经理表示，申请出的贷款绝对不能用于购房，主要用于经营性消费，个人消费如装修、买车位等是允许的。
客户经理表示，贷款的金额贷款人必须要提供资金用途，银行也不会把钱直接打到个人账户，而是专款专用打到指定接收账户。“这样做的目的，就是为防止有人把房子二次抵押后再去买房。”
杭州联合银行客户经理表示，“二抵贷”业务正在准备中，总行政策细则尚没有下来，无法回答具体细节。
银保监会文件《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第三条规定：对已抵押的房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
在银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（银保监办便函[2019]1157号）并在全国开展专项检查以来，杭州银行业开始收紧信用贷审批，资金禁止用于购房。
业内担心不可控风险
从已经推出“二抵贷”业务的银行可知，贷款主要用途还是经营性，个人消费用途也控制比较严格。不少持牌消费金融公司也开始涉足房抵贷业务，根据《消费金融公司试点管理办法》，消费金融公司发放贷款的额度上限为20万元。杭州这类准一线房价的城市，20万的可贷限额对消金公司的业务开展颇为受限，对银行来说，可贷金额是一大优势。
浙江稠州商业银行客户经理表示，“二抵贷”最高额度可贷500万，“现在一套房最高市场价算1000万好了。”客户经理说。杭州银行客户经理表示，可贷额度要根据资金的具体用途而定，最高贷款年限10年。
一家没有开展“二抵贷”业务的城商行高管向《华夏时报》记者表示，“二抵贷”业务有市场合理需求的一面，也有不可控风险的一面。“假设房子在第一家银行办了按揭贷款，你又去第二家银行办理二次抵押，然后发生意外房贷还不出了，房子是由第一家银行没收还是第二家银行没收？”该高管表示，虽然在法律条文上是说得清楚，但是实际操作中就很复杂，涉及到两家银行的业务对接，还有房东的个人情况，要走一系列司法程序，这些都是需要成本的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，杭州等一些地方开展“二抵贷”的频率相对较高，说明银行可贷资金还是有的，没有像银行说的那样紧。严跃进认为，传统的房贷业务管控使得变相出现“二抵贷”，从银行角度来说，释放了贷款的业务。“但是政策一旦收紧的话，二抵贷业务很容易被监管，这是一个风险点。”严跃进说。
责任编辑：冯樱子 主编：冉学东
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