宁波房产中介,宁波房产网最新楼盘

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2025年宁波楼市在4月至5月初呈现出显著的分化特征，新房市场出现量价齐跌的现象，而二手房市场则展现出较强的韧性，成交量虽环比有所回落，但同比来看还是保持稳定。那么，宁波楼市这一现象背后，我认为既有短期政策与供需因素的叠加影响，也折射出楼市结构性变革的长期趋势。

宁波楼市新房市场整体状况如何呢？

4月的宁波市六区新房仅成交683套，环比销量暴跌74%，同比降幅达41%，创下近十多年同期新低。价格方面，4月市区新房成交均价为24506元/㎡，新房价格环比下降19%，部分区域如鄞州区因豪宅项目备案减少，均价回落至34517元/㎡。并且，宁波新房在5月初市场延续低迷，市六区单日成交量也仅56套，去化周期延长至15.8个月。而这一颓势主要源于三大因素：第一、3月购房消费券活动透支购买需求，导致4月购买力真空；第二、开发商推盘节奏放缓，4月仅4个项目领证、1个项目开盘，供应量环比下降77%；第三、购房者观望情绪加重，担忧交付风险与房价下行，转而优先考虑现房或准现房。

再来看宁波楼市二手房市场，虽然“以价换量”，但稳中却有进

相较于新房的低迷，二手房市场表现相对稳健。4月市六区二手住宅成交4038套，环比下降15%，但同比仅微降2%，且单月成交量仍高于近三年平均水平。价格方面，宁波全市二手房均价环比下降1.51%，其中核心区鄞州、海曙跌幅较小约1.2%，而镇海区逆势上涨7%。当然，支撑二手房活跃度的核心逻辑在于价格让步。例如三江口豪宅凌江名庭部分房源降价百万，北仑、奉化等外围区域出现单价万元以下的次新安置房，吸引刚需客群。此外，城中村改造释放的房票需求（2025年计划改造92个项目）及公积金利率下调0.25个百分点等政策，也进一步激活改善型置换需求的入市，致使宁波二手房市场反而更佳活跃。

在未来的一段时间，宁波楼市将会有何变化吗？

从宁波楼市来看，短期内宁波5月楼市或迎来边际改善。在央行降准释放万亿流动性、LPR预期下调10个基点等金融政策帮扶下，将大大降低购房成本，这将有利于宁波楼市的回暖复苏。而新房市场有望在核心区优质地块（如海曙丁家湾、鄞州庆安片区）带动下逐步修复，但二手房去化周期仍受9.4万套挂牌量压制，价格调整或将延续。但是，中长期来看，宁波楼市结构性分化已成定局，未来主城区土地供应转向低密高端改善产品（容积率≤1.8），刚需客群或被迫外溢至二手房或配售型保障房（如鄞州陈婆渡项目）；远郊板块如杭州湾、奉化滨海新区则面临库存高压，去化周期或突破20个月。对于购房者而言，核心区品牌房企项目（如绿城·馥香园、江山万里·玖曜）仍具有一定的保值潜力，而外围区域还是需要警惕“伪低价”的陷阱，建议买房的朋友们优先选择地铁沿线、产业集聚的次新房。

宁波房产管理局官网查询

凌晨三点的宁波房产交易大厅，仍有中介蹲守等待捡漏客户。海曙老城区的二手房房东王先生，看着手机里挂牌半年仍未成交的房子苦笑：“去年这时候还能卖3.5万/㎡，现在2.8万都无人问津。”而30公里外的鄞州东部新城，购房者李女士正为抢不到心仪的改善盘发愁：“玖曜三期验资500万还要摇号，中签率比考公务员还低。”

2025年宁波楼市的魔幻场景——核心区高端盘开盘即罄，远郊刚需房降价30%仍难脱手。

这或许是最能概括2025年宁波楼市的魔幻场景——核心区高端盘开盘即罄，远郊刚需房降价30%仍难脱手。数据显示，截至4月11日，全市新房库存高达5.2万套，去化周期超20个月，奉化、杭州湾等外围板块的房源甚至要卖30个月。但与之形成鲜明对比的是，鄞州核心区的高端项目开盘当日去化率近80%，单盘销售额轻松突破30亿。这种“冰火两重天”的撕裂格局，让无数购房者在焦虑与犹豫中反复横跳。

而现在的楼市卖房就像开盲盒，同一小区不同楼栋的差价能到8000元/㎡。在北仑干了十年房产中介的老张感慨。他手机里存着两套典型案例：一套是镇海庄市的地铁房，挂牌价从年初的280万降到230万仍无人问津；另一套是东部新城的科技住宅，房东临时加价50万，当天就被投资客全款拿下。

面对这种楼市分化的背后，我认为是供需结构的深度错配

面对这种楼市分化的背后，我认为是供需结构的深度错配。主城区100㎡以下刚需新房仅占库存30%，且半数集中在奉化、北仑等远郊，而140㎡以上的改善户型占比超80%。需求端的变化更值得玩味：2024年宁波常住人口逼近978万，其中鄞州区年增2.1万人，这些新宁波人多数瞄准核心区教育资源，直接推高学区房热度。与此同时，全市二手房挂牌量仍超9.5万套，200万以下房源占比60%，但带看量已环比下降28%——降价换量的策略开始失效。

在3月出台的契税新政将多套房家庭购房成本降低6%，直接激活改善需求；而92个城中村改造项目释放的2.6万户需求，却因房票政策仅覆盖30%，实际转化购房需求不足6000套。这种“松核心、紧外围”的调控逻辑，让手握房票的拆迁户涌向主城区，进一步抽空远郊购买力。

在鄞州陈婆渡保障房项目现场，排队提交材料的年轻人小陈算了一笔账：“这里的配售价比周边商品房低40%，但需要连续缴纳社保5年。”作为全国首批配售型保障房试点，宁波计划年内新增3万套保障性租赁住房，试图用“双轨制”破解刚需断供难题。不过，这种分流效应尚未传导至商品市场——4月首周主城区新房日均成交仅81套，比开发商预期低了近三成。

宁可高价买核心区‘硬通货’，也不碰远郊打折盘。

投资客老周的策略或许代表了一部分人的选择：“宁可高价买核心区‘硬通货’，也不碰远郊打折盘。”他的底气来自数据：鄞州学区房成交价跌幅比市场均值低10%，地铁房租金回报率稳定在3.5%以上。与之形成对比的是，象山、宁海等远郊县市，非旅游区房价已阴跌两年，部分乡镇楼盘成交价较峰值腰斩。

万科、绿城等头部房企集中火力开发东部新城、姚江新城的高端项目，用“科技住宅”“滨水大平层”等概念拉升溢价；本土房企荣安则转战慈溪、余姚下沉市场，靠“小快灵”开发节奏维持20%的利润率。但土地市场的寒意仍在蔓延：4月远郊地块流拍率达40%，而鄞州高新区优质地块溢价超20%——房企用真金白银投票，暴露了对区域前景的真实判断。

站在2025年二季度的节点，如今的宁波楼市正站在十字路口

站在2025年二季度的节点，如今的宁波楼市正站在十字路口。二手房市场或许会给出第一个信号：当前超过9万套的挂牌量若持续高位，价格战可能从远郊蔓延至近郊；但核心区房源的抗跌性，又为市场保留了基本盘。政策层面上，坊间盛传的“商品房收储”计划若落地，或能消化部分库存——河南信阳的100%契税补贴、超60城“收储”行动已提供参考样本。

当然，对普通购房者而言，当下既是风险期也是窗口期。刚需群体不妨关注海曙丁家湾、鄞州庆安等城中村改造辐射区，这些区域未来3年将新增学校、商业配套；改善客户则可紧盯核心区尾盘，部分滞销项目折扣达8折且赠送车位。值得警惕的是远郊板块的“虚假繁荣”：杭州湾某楼盘打出“首付5万”的广告，但实地考察发现周边产业导入缓慢，夜间亮灯率不足三成。

当“房住不炒”遇见“分化加剧”，宁波楼市正在书写一部现实版《双城记》

在此，当“房住不炒”遇见“分化加剧”，宁波楼市正在书写一部现实版《双城记》。有人在这里看到泡沫破裂前的最后疯狂，也有人嗅到价值重构中的黄金机遇。随着长三角一体化加速（沪甬跨海铁路年内动工）、城市数据底座完善（智慧住建系统上线），这场关于居住的博弈远未到终局。或许正如那位凌晨蹲守交易大厅的中介所说：“市场从不缺机会，缺的是看清真相的眼睛。”您如何看待2025年宁波楼市的分化格局？欢迎在评论区分享您的观察与决策策略

宁波房产管理局

近日，宁波市住建局会同市级相关部门联合出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》并作出解读。一起来看↓

为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，更好地支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展，根据《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）和《中国人民银行 金融监管总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（银发〔2023〕173号）要求，结合我市实际，经市政府同意，现就有关事项通知如下：

一、取消限制性购房政策

支持居民家庭的刚性和改善型购房需求，停止执行限购政策规定。

二、调整住房限售政策

自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），停止执行住房上市交易限制年限规定。支持“买新卖旧”，出售现有住房用于购买改善型住房的，现有住房停止执行上市交易限制年限规定。

三、优化个人住房

贷款套数认定标准

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

家庭住房套数由政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。

四、调整优化

差别化住房信贷政策

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率统一调整为全国政策下限。

五、降低存量首套住房贷款利率

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，亦可协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

六、调整住房公积金贷款首付比例

扩大住房公积金缴存覆盖面，将住房公积金政策惠及更多缴存职工；政策发布之日起（购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准），缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全大市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，贷款首付比例调整为不低于30%，其中首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，新建商品住房贷款首付比例调整为不低于20%，住房套数以家庭在拟购房所在地拥有的成套住宅（含期房）进行认定。

七、落实住房交易税收政策

2022年10月1日至2025年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

八、促进合理住房消费

各地应结合实际，探索采用发放购房、家电消费券等多种措施，促进合理住房和相关消费，更好满足居民刚性和改善型住房需求。

九、优化车库车位预售

新建商品房项目车位（库）符合预售条件的，可以与地上房屋同步申请预售许可证。

十、优化土地出让方式

推行商品住宅用地房屋销售指导价制度，引导市场预期。

十一、优化预售资金监管

在加强预售资金监管前提下，房地产开发企业可以选择以预售批次或者建设项目作为商品房预售资金监管对象，属地住建部门和监管银行应依规做好相应资金监管工作。

十二、提升住房品质

继续推进土地出让“定品质”试点工作，加强全装修房屋质量和评估行为监管，提高装修品质，提升服务标准。探索优化容积率和规划指标，引导房地产开发企业提供差异化、个性化住房产品，满足多层次居住需求。

十三、加大“房票”安置力度

在加大推进城中村、城乡结合部改造和城市有机更新过程中，减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例。进一步完善“房票”网上房源超市建设，实现商品房项目“应进尽进”和动态更新，落实“房票”购房政府奖励和企业优惠，实现“房票”跨区使用。

十四、优化审批服务

推行新建商品房项目“交房即发证”，缩短办事流程。全面推行二手房交易“带押过户”模式，完善存量房资金监管政策，降低交易成本，保障资金安全。探索“换新购”模式，支持购房者出售二手住房换购新建商品住房。

十五、防范化解市场风险

围绕“保交楼、保民生、保稳定”，持续开展房地产领域风险防范化解和除险保安专项行动，切实防范化解重点领域风险，促进房地产市场平稳健康发展。

本通知自发布之日实施。

政策解读

一、为什么要出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》？

今年7月24日召开的中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

今年8月份，国家相关部委发布了《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）、《中国人民银行 金融监管总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（银发〔2023〕173号）《中国人民银行 金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（银发〔2023〕174号）等政策措施。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署以及国家部委相关政策精神，结合我市房地产市场实际，市住建局会同市级相关部门联合出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》（甬建发〔2023〕66号）（以下简称《通知》），提出了针对性政策措施，加强市场预期引导，进一步促进我市房地产业良性循环和平稳健康发展。

二、住房限购、限售政策有何变化？

我市本次调控新政对限购、限售政策予以明确：

（一）停止执行住房限购政策。

（二）自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），停止执行住房销售限制年限规定。

（三）支持购房者通过“买新卖旧”方式改善居住条件，购房者现有住房无论处于“两年限售”期内或是“五年限售”期内，如果购房者新购买商品住房或二手住房，现有住房可以在限售期内挂牌出售，降低改善型群体的购房资金压力，改善居住条件。

三、对于个人住房贷款套数认定标准有何优化？

《通知》明确了居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，只认定家庭成员在购房当地名下是否有房产。

如名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

这一政策旨在优化购房者的贷款条件，支持刚性和改善型住房消费，稳定房地产市场。

四、在住房新增信贷首付比例和利率政策上有哪些调整？

01

首付比例方面

新政之前，限购范围内家庭购买首套自住住房，贷款最低首付比例为30%，二套住房个人按揭贷款首付款比例不低于40%。限购圈外，首套住房最低首付20%，二套住房首付款比例不低于30%；新政发布后，不再区分“限购”，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

02

贷款利率方面

二套住房利率政策下限由原来的不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

五、关于存量首套住房贷款利率政策如何实施？

我市积极贯彻落实《中国人民银行 金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（银发〔2023〕174号）规定，依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作。

目前，全市各银行业金融机构已在银行APP、官方网站上发布存量首套住房贷款利率调整细则，9月25日起也已开始办理相关业务，具体调整方式可以咨询个人住房贷款承办银行。

六、个人住房公积金贷款政策有哪些变化？

01

首付比例调整内容

1、商品住房

从2023年9月28日起（购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准），缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全大市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，新建商品住房的贷款首付比例不低于30%。其中首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，新建商品住房贷款首付比例不低于20%。

2、二手住房

从2023年9月28日起（购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准），缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全大市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，二手住房的贷款首付比例不低于30%。

详情可咨询宁波市住房公积金管理中心。

电话：0574-89180737

02

实施时间诠释

关于首付比例调整政策的执行时间。自2023年9月28日起购房的，按《通知》规定首付比例调整要求执行，购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准。

在2023年9月28日前购房的，相关首付比例仍按原政策执行，即购买首套自住住房，或拥有1套住房并已结清相应购房贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买第2套自住住房的，商品住房贷款最低首付比例不低于30%，二手住房贷款最低首付比例不低于40%。

03

简明事例问答

问：缴存职工A已在宁波市就业并连续缴存住房公积金6个月以上，目前借款人A的一般公积金账户余额有7万，2023年9月28日在海曙购买首套二手住房，计划申请住房公积金贷款，问首付比例要多少？

答：按照《通知》规定，从2023年9月28日起（购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准），缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全大市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，二手住房的贷款首付比例调整为不低于30%。即缴存职工A购买该二手住房首付比例仅需30%。

七、住房交易税收政策上有何规定？

我市将严格落实住房交易所涉及的换购住房个人所得税政策、“满五唯一”个人所得税政策以及增值税免征等相关政策。

（一）2022年10月1日至2025年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可以按规定申请退还其出售现有住房已缴纳的个人所得税。

（二）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（三）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。注：“满五唯一”个人所得税及增值税免征政策涉及的购买房屋时间按照房屋产权证和契税完税证明注明时间“孰先”原则确定。

八、如何促进合理住房消费？

为了更好满足居民刚性和改善型住房需求，《通知》鼓励各地结合当地房地产市场实际情况，探索采用发放购房、家电消费券等多种措施，促进合理住房和相关消费。

各地将根据《通知》精神，尽快落实出台相关配套政策，具体请关注近期各地的相关信息发布。

九、限房价土地出让方式如何优化？

为适应房地产市场形势发展，《通知》在土地出让方式上做出重要调整，由原来的“限房价、竞地价”方式，调整为“推行商品住宅用地房屋销售指导价制度”。

十、在提升购房者住房品质方面有何规定？

继续推进土地出让“定品质”试点工作，不断提升住房设计建造品质，同时加强全装修质量监管，提高住房装修品质，满足人民群众“住好房”的愿望及需求。

探索优化容积率和规划指标，尝试因地制宜提供低密度项目住宅用地，满足市场供需两端需求，丰富差异化、个性化住房产品类型，满足多层次居住需求。

十一、在房票安置方面，哪些工作要持续推进？

我市将继续加大推进城中村、城乡结合部改造和城市有机更新，减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例，持续推进我市房屋征迁安置，及时满足被征迁家庭的安居需求。持续做好“房票”网上房源超市建设、落实“房票”购房政府奖励、引导房企提供额外优惠等相关工作，提升房票购房吸引力。

十二、在优化审批服务方面出台哪些政策？

一是推行新建商品房项目“交房即发证”，缩短办事流程，持续提升群众的获得感和幸福感。

二是全面推行二手房交易“带押过户”模式，完善存量房资金监管政策，降低交易成本，保障资金安全。

此外，《通知》对房地产领域风险的处置化解提出相关要求，切实防范化解重点领域风险，实现“保交楼、保民生、保稳定”目标，促进房地产市场平稳健康发展。

钱江晚报来源：宁波发布 潮新闻

宁波房产APP

本报记者 杨让晨 张家振 宁波报道

（在位于宁海县的得力房产销售中心，在售房源像超市商品一样集中展示。杨让晨/摄影）

“我们所有的楼盘项目都在这里销售。”在位于浙江省宁波市宁海县民生路581号的得力房产销售中心，得力房产的销售顾问赵珍（化名）告诉《中国经营报》记者，销售中心内在售的项目有不少。

记者日前在该销售中心看到，硕大的展厅内摆放着宁海县6个项目沙盘模型。据赵珍介绍，有些项目的沙盘已经撤下，但是房源仍然在售。“销售中心放不下，就撤下了。”

相关资料显示，得力房产背靠著名的“文具大王”得力集团。早在2004年，得力房产就开始涉足房地产领域，至今已有20余年。2024年至今，得力房产在宁海县频繁拿地，总耗资近17亿元。

事实上，宁海县并不是只有得力房产一家房企开发的楼盘。宁海县某大型连锁住房中介顾问陈超（化名）告诉记者，目前，宁海县还有南寅钰府和恒海金湾两个楼盘项目并非由得力房产开发，但也是宁波市本土房企，位置相较得力房产的项目更加偏僻，价格也相去甚远。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，宁海县是经济比较活跃的地区，得力房产在当地形成的“垄断”地位是一种较为有意思的现象。“说明这家公司对当地整个房地产市场的资源把握能力很强。”

小县城里的“楼霸王”

“得力房产开发的项目很受宁海本地人欢迎。”宁海人张曼（化名）告诉记者，尽管得力房产在宁海县的项目均价都不便宜，大都超过1万元/平方米，比外地开发商的项目要贵不少，但仍受本地购房者的青睐。

这并不是张曼的一家之言。另一位宁海人王华（化名）也告诉记者，得力房产在宁海县本地的口碑“相当好”，本地人大多会选择得力房产开发的项目。

在获得宁海人“口碑认证”背后，得力房产这一本土房企正在宁海县的楼市中唱主角。中指研究院发布的数据显示，今年一季度，在宁波市房企销售TOP20排行榜中，得力房产位列第15位，销售金额为4.4亿元，销售面积约3.6万平方米，超过绿地控股、中国金茂、滨江集团等全国性房企。

“在售房源均价1.4万元/平方米，毛坯交付。”赵珍告诉记者，目前，得力房产在宁海县城南部区域的楼盘玖和府128平方米户型在售，但没有样板房。

同样是在宁海县城南部区域，得力房产开发的另一个项目于2023年开盘，目前仍有房源在售。不过，赵珍向记者表示，该项目沙盘已经被清理了，目前只能看平面图。

对于得力房产将所有楼盘集中在同一个销售中心展示销售的原因，赵珍向记者解释称，这是因为所有楼盘均由得力房产开发。“都是同一个开发商，这样更方便。”

除得力房产外，在宁海县的房地产开发商中，还有来自宁海县所属的宁波市企业。宁波世纪繁荣爱朋思置业开发有限公司开发的南寅钰府和宁波恒海伟业建设有限公司开发的恒海金湾均在销售中。不过，相较得力地产开发的楼盘而言，上述两个项目的销售价格要低很多。

“恒海金湾和南寅钰府的销售均价分别约为5000元/平方米和9000元/平方米。”陈超告诉记者，两个项目位置比较偏，距离县城中心有十几公里，所以价格比较便宜。

在严跃进看来，得力房产在宁海县占尽优势，说明其开发的产品不错。“当地居民的购买力较强，买房置业的预期价格比较高。从统计角度看，这对房价会产生一定影响。”

逆势扩张底气何在？

作为县城，宁海楼市为何会呈现一家独大的局面？在业内人士看来，这或与当地的经济发展状况、人口结构等因素相关。

“得力房产在宁海县拿地，都会选择比较好的位置。”张曼告诉记者，这也是项目销售价格比其他外来开发商要高的原因之一。

据了解，得力房产多在宁海县核心地段拿地。2024年至今，得力房产已花费10余亿元拿地，而且已进军宁波市区。

王华也向记者表示，得力房产背靠得力集团，母公司业务涉及面广，加之与当地政府关系良好，拿到的多是宁海县位置好的地块。

不过，在严跃进看来，本地房企“垄断”县域城市楼市，还有一部分原因与企业自身相关。“近年来，大手笔拿地的房企大多是央国企。得力房产短时间内拿下6宗地块，说明其资金状况不错，有能力扩张。”

与得力房产类似，位于浙江省临海县的浙江伟星实业发展股份有限公司（以下简称“伟星股份”，002003.SZ），在当地也有“楼霸王”称号。

相关资料显示， 伟星股份是国内辅料行业龙头，主业聚焦纽扣、拉链，于1993年成立了房地产企业伟星房产。

据克而瑞统计数据，截至2024年12月底，伟星房产在浙江省临海县和安徽省芜湖市已分别开发40个和47个楼盘，在临海县的市场占有率连续多年超过60%，在芜湖市也维持在35%—50%之间。

对此，严跃进分析认为，诸如宁海县、临海县这样的县域城市，制造业比较发达，虽然市场知名度不高，但吸引了众多外来人口，交通优势也很明显。“这种县城制造业发达，购买力较为稳定，购房主力主要是当地居民。这种客群结构使得本土房企有较好的发展前景。”

据赛迪顾问此前发布的《2024中国县域经济高质量发展研究》，宁海县位列排行榜第44位。另据宁波市统计局数据，2024年，宁海县GDP同比增长4.7%，达到约1068亿元。此外，宁海县还拥有得力集团、东方日升、震裕科技等一大批龙头企业，同时注塑模具产业集群已入选国家级中小企业特色产业集群。

楼市回暖挑战犹存

本土房企密集拿地，并不意味着房地产市场就可以高枕无忧。

克而瑞统计数据显示，截至2024年年底，包括宁海县在内的低能级城市住房库存去化周期达到30个月。

在这种背景下，得力房产仍在大土地市场不断加码拿地。据中指研究院统计数据，今年一季度，得力房产共斥资约19亿元拿地，面积达到约12万平方米，位列浙江省拿地房企第六位，将保利置业、银泰集团等企业甩在身后。

“在一些城市的投资模型中，大房企的关注度较少，市场地位相对较弱，本地房企有一定的市场影响力。”严跃进告诉记者，尽管县域城市的楼市压力大小可控，但整体去库存周期较长，去化周期长短与新建房源面积关系并不大，而是与购买力直接相关。

不过，宁海楼市去化速度已大不如前。张曼告诉记者，目前，宁海县楼市已开始降温，均价也在下降。“现在买房子没有那么‘香’了，只有得力房产的项目还比较贵，均价大约1.5万元/平方米。”

未来,类似宁海县这样的县域楼市应如何调控？严跃进分析认为，需要注意楼市的调整情况，县域市场的购房需求得到释放后可能会缺少新的补充。如果本土核心房企的销售数据出现下行迹象，就要准备出台相关楼市政策的预案。“对于宁海县这样的地方而言，其城市能级和一二线城市存在很大的区别。如果宁波市区楼市有所好转，可能会分流部分宁海县的潜在购房者前去购房。”

总体而言，低能级城市楼市回暖前景依旧充满挑战。克而瑞相关报告分析认为，今年一季度，三四线城市的成交面积结构整体保持相对稳定。其中，110—140平方米面积段的成交占比位居首位，且连续多年稳定在四成以上。此外，尽管140—180平方米面积段的产品占比同比微增0.6个百分点，但整体比重仍低于二线城市，这也反映出三四线城市在大户型产品需求方面与二线城市仍存在一定的差距。

另据中指研究院统计数据，2024年，三四线代表城市销售面积同比下降约22%。中指研究院据此分析认为，由于缺乏经济、产业的强力支撑，叠加人口不断流失，三四线城市的销售形势愈加严峻，止跌回暖之路或将比一二线城市更加艰难。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）

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