m0用地性质要求，用地性质m0是什么意思
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m0用地性质是哪个规范要求
一、M0相关背景
M0用地，即新型产业用地，是指为适应传统工业向新技术、总部经济、协同生产空间等新的产业转型升级需要，而提出的新的建设用地分类，是在原有的M类工业用地中，增加M0类型的用地。即融合创意、设计、研发、清洁生产等新型产业功能附加相关配套服务的用地。
M0的概念，借鉴了香港用地政策中兼容“无污染工业+商务办公+服务贸易”功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研发设计+无污染制造+商务办公”的BP用地概念。在大城市在解决建设用地空间紧张，原有工业用地使用效率低下，M0为盘活既有土地资源提出的一种新思路。
在国家存量规划、推动创新性产业发展等政策引导下，各大城市探索、出让和实施创新型产业用地政策，并结合存量工业用地升级改造、城市更新等积极推进，目前各地处于积极落实推进的阶段。
地方的创新性产业用地的划分主要是在工业用地、商服用地大类下新增中类或小类用地，与常规工业或商服用地形成区别，实现科技研发（A35）、商业服务（B1）、商务办公（B2）、无污染生产制造和中试（M）、物流仓储（W）等不同功能的混合，满足创新性产业发展的多种需求。
在工业用地分类下，还有北京与天津等地的M4（工业研发用地），福州的M1（创新性产业）、杭州的创新型产业用地（土地登记为“工业（创新型产业）”）、惠州（高新区）的M+（新型产业用地）、南京的Mx/Ma（生产研发用地）、昆山的Ma（科创产业用地）、郑州的M1A（新型工业用地）等分类方法。
对于创新性产业用地的分类除了M类用地之外，多个城市在B类用地、C类用地范围内进行不同探索。北京、南京、无锡等城市在科研用地分类内推动科技创新产业发展，上海把M4统一到C65（科研设计用地）用地，放大“研发总部通用类用地”的外延。
M0用地特点：
二、M0发展情况
1、 供地
杭州、济南、东莞等多个城市试推行弹性出让、先租后让、租让结合等方式供应土地。此外，“工改工（M1→M0）”成为深圳为首的珠三角地区落实城市更新的生力军，东莞“工改M0”可采取协议方式出让。已供工业用地调整为M0的情况下，各城市分别对土地使用年限、补缴地价等做出详细规定。
2、 地价
在参考普通工业用地价格的基础上，综合可分割销售的商服用地地价，折算相应的分割销售比例，容积率和实际出让年限等综合计算。
2019年3月，广州提出新型产业地价标准按同地段的办公用途地价的20%计收。
杭州按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定。
济南按企业自持房产面积比例进行修正：100%自持的，按工业用地评估价格的1.2倍进行修正；自持比例70%（含）以上的，按1.5倍进行修正；自持比例50%（含）以上70%以下的，按2倍进行修正。
3、 开发强度
新型M0用地，原则上容积率不低于3.0，最高不超过5.0，可以根据具体需求，提高项目容积率。产业部分的建筑，按照工业厂房规范设计，研发部分用房，可以允许按照办公设计规范设计。
4、 项目配套
M0用地政策下，产业用途的建筑面积不得低于50%，配套办公研发等用房的建筑面积不得超过30%，配套住宅的建筑面积不得高于20%，但仅能出售给入驻企业的职工。
5、分割销售
新型M0产业用地的分割销售比例，一般不得超过总建筑面积的49%。对于受让人一般规定为企业法人，并从产业领域、纳税等环节设定限制；杭州、济南等地规定政府具有优先回购权。
6、对于产出的明确要求
目前有M0用地政策的地方，都对产出制定了详细的标准，跟用地的区位挂钩。例如上海的松江片区，普通工业用地投资强度要求为522万元/亩，创新型M0用地则要求不低于1200万元/亩。
三、M0用地出让情况（部分）
2021年5月9日，苏州市区首块M0用地成功出让。苏州联东金讯科技产业园运营管理有限公司以9033万元竞得该地块。据悉，该地块位于姑苏区金阊新城区域，占地面积约59亩。
2020年12月，江西省首宗混合产业用地（M0）在赣江新区落地，江西南附项目管理有限公司以7724万元的总价竞得。
2020年7月8日，温州首宗新型产业用地（M0）——温州市生命健康小镇茶白片区上蔡单元C-13地块成功出让，由温州市华域生命健康产业发展有限公司竞得。地块总用地面积40.18万平方米（折合60.27亩），总建筑面积小于等于11.25万平方米。地块起始价为1930万元，出让年限20年。
2019年8 月 ，广州首宗新型产业用地挂牌出让，竞买方需引入≥ 250 家高科技企业。
2019年1月16日，东莞首宗MO新型产业用地成功出让，由东莞市深投控投资发展有限公司以底价19042万元拿下，成交楼面价近720元/㎡，要求项目总投资不低于22.8亿元，项目投资强度不低于600万元/亩，项目年产值不低于1200万元/亩，年税收贡献不低于150万元/亩。可分割转让比例49%，分割转让总面积129441.55㎡。
当前，受限于供地类型，很多地方政府与房企在勾地时，都是选择商业+住宅捆绑的方式，设条件拿地。随着未来M0用地政策的全国推广，各地都会建立相应的M0用地政策，用以承载相关急需的产业，而不是只有在商业用地上做文章。特别是关于M0政策中，分割销售政策的明确化，以及对于产出的具体要求，对于做真产业的公司来说是一个利好，但是对于纯粹想勾地然后开发住宅的房企来说，是一个噩耗，操作空间愈发缩小了。
m0 用地
随着城市更新推进节奏加快,M0(新型产业用地)进入了业界的视野。在广东省,以广州、深圳和东莞为代表的三个城市,均率先出台了M0的相关政策。拿地成本低,单位土地开发强度更大,可配建商业办公甚至配套型住宅,多项优点导致M0引发大量关注。
M0(新型产业用地)是在工业用地(M类)中增加新型产业用地,主要为了满足产业转型升级需求。然而,因为可配建商业办公甚至住宅类,所以,M0趋热会不会使得产业用地成为变相的房地产开发地块?
城市更新核心转向产业回归
据了解,广州今年计划城市更新项目723个,重点督办“三旧”改造续建、新开工项目355个,其中旧村项目30个,旧厂项目86个,老旧小区微改造项目231个。
“城市更新正在从单纯改善居住环境的第二阶段向第三阶段产城融合的新社区演进”,戴德梁行广州产业地产部助理董事张婷婷表示,城市更新的核心正在转向产业的回归。以广州为例,今年加大了对旧厂房更新的支持力度:在“工改工”方面,2017年旧政是以协议方式供地的,按市场评估地价40%计收出让金,今年新政则无需缴交土地出让金;移交公益性用地方面,2017年旧政策规定,将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市公建配套等公益性建设,建成后无偿移交政府,今年的“工改工”仅需按控规移交公益性用地。
在城市更新重心转向产业的大背景下,M0新型产业用地显得颇为引人注目。
多项优点让M0更“抢手”
M0(新型产业用地)是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地(M类)中增加新型产业用地(M0),是指:融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
在2018年9月,东莞出台了《创新型产业用地(M0)管理暂行办法》,是国内将MO管理办法较为完整地写入地方性政策规章的城市。广州和深圳也出台了有关规定。
M0备受青睐与它自身的优点密切相关。
首先,容积率的规定使得M0的单位土地开发强度更大。从广州、深圳和东莞的三城规定来看,广州和东莞规定M0容积率原则上不低于3.0,不高于5.0;深圳给出的范围是4.0~6.0之间。而根据《工业项目建设用地控制指标》,传统产业用地容积率一般不小于0.6,各地方城市一般为1.0~2.0,不超过3.0。
其次,M0的用地形式更加丰富。如:广州和东莞都规定,配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积不大于总计容面积的30%,其中,东莞还允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让。而传统工业用地配套不超过总用地的7%,或不超过15%的总建筑面积。并且,土地在满足一定条件可以分割登记、转让,非常灵活。
最为关键的一点是,M0的拿地成本比商服用地要低。
供地前后政府监管极为严格
应该看到,M0的先天优势必然使其颇受欢迎。披着新型产业的外衣,利用M0配建面积进行写字楼、公寓类住宅的房地产开发获利,会不会成为新的“钻空子”手段?
据了解,MO供地前后,政府的监管都极为严格,如广州和东莞都要求供地前要签署投入产出监管协议,且将协议纳入土地供应文件,对投资强度、年产出比均有详细的规定;供地后,要根据协议内容进行验收、评估和考核,东莞即规定,只有通过验收之后,才允许可分割转让部分的产业用房申请不动产转移登记。
“地价成本优势将推动M0成为城郊写字楼市场的强力竞争者,”张婷婷认为,监管政策与分割再转让限制体现政府杜绝产业地产房产化的决心;获取工业大户、纳税大户等产业资源支持将成为M0拿地重要手段。
【记者】许蕾
【作者】 许蕾
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
什么叫m0用地
很多企业在购置生产经营载体的时候，经常会听到招商人员提及地块的类别，说自己是几类的工业用地，比如M0、M1、M2、M3甚至还有M4，自己则是一头雾水，不知道这个地块类别性质对自己未来的生产经营会不会带来不良的影响。
其实不光是企业主自己一头雾水，很多刚入行的招商，甚至部分老招商，都解释不了这几类地块的区别和差异化在哪，所以不能正面解答客户对此的疑问，有时还跟客户一起走进了误区。
今天，这篇短文，将区别于那些说了一大通官话的网文，用通俗易懂的语句告诉看到此文章的你，地块类别有哪些不同，如何知道是不是对自己有影响，甚至通过地块类别反推地区的发展以及未来增值空间情况，更重要一点就是现在入手，值不值这个价！而对招商人员来说，看完此篇文章，你还能知道选择在这个项目干，能不能快速挣到钱或者能否给自己镀层金。
■ M0工业用地
M0用地，地面建筑及发展规划，可以理解跟写字楼差不多一类的载体。但区别于写字楼的地方，就是它可以用做轻型生产用途，消防方面没有写字楼那么严格。
特点是该类用地的区位基本与写字楼差不多，都是在市中心以及闹市区，多服务于尖端产业及作为大企业的门面载体，便于招聘高端人才以及接待合作客户等。
生产经营方面，就当做是写字楼或者产品样板间以及展示厅差不多，有大的噪音、污染性的生产、大耗能等生产，想都不用想，进不来。准入100%过不了，就算擦边球过了，后边政策风向一变，只会给自己带来不必要的麻烦。
最重要的一点就是，虽然它的用途与性质跟写字楼差不多，但是可不等同于写字楼，写字楼属于商业属性的物业，增值空间大。而M0地块上的载体，可是工业属性，涉及到每年的税收考核、生产经营资质要求、纯办公用途还会限制面积和有其他受限。然后价格还不会比写字楼低，有些开发商觉得自己地段好，直接当成写字楼租售，不与客户说明真实情况，客户在不知情的情况下租赁或者购买，殊不知最后只会给客户带来非常巨大的不良影响。
此类地块作为开发商，如果不是在一线城市主要中心地段，其实招商面会比较窄，客户群小，很多过于自信都觉得自己要打造什么高新产业科技城，高端产业载体等等，然后拿地价格、建设成本、销售和租赁的价格都奇高。反过来，试问自己，你是客户，你会选择自己这个盘吗？
■ M1、M4工业用地
M1、M4用地，这两类用地都属于异曲同工之妙，区别比较小。M1可用于生产，M4偏向设计和研发以及中试。但大体上来说，都属于离主要城区中心位置不远的区位地块，地面载体可往中高端方向走，也可以走低端方向。主要能与供地政策相近，大体上不会有太多在开发时卡滞的问题。
特点是，你可以理解它能做传统的厂房，也可以做M0类别的高端载体。能用于办公研发，又能用于生产制造。按规划讲，M1、M4用地一般都放在配套齐全以及交通便利的地方，离市中心直线距离不会超过25km，具备高速、地铁、铁路、环城快速路、机场、火车站、港口等重要交通配套，从项目地去往市中心在30分钟左右车程，项目地周边有教育、商住、政府职能部门等核心资源。并且该地块周边区域未来3-5年还会重点发展，由政府主导的大层面招商引资，这样意味着未来迁入的企业会享受到更加好的普惠政策助力企业的发展。
这里需要注意的一点是，M1、M4虽然具备生产制造功能，但也不允许有明显污染和排放的工序工艺的存在，如果有，必须根据地方招商政策要求经过相应处理符合标准才能办理入园手续。而轻度的噪音以及中低能耗需求的企业，如经营的方向符合招商政策，准入还是比较宽松的。
作为企业来讲，如果是选择M1、M4地块性质上的生产经营载体，更多要考察该项目所处的区位和地方对企业的扶持政策，还有周边未来近3年内的发展规划以及你企业内所有员工对该项目的认可度，因为企业员工会考虑上班的便利性及工作环境，还有下班后的娱乐生活。
M1、M4地块总体上来说，如果所处区位较好，升值空间虽说没有商住那么夸张。但一定比其他属性地块更具一定得增值空间，因为有功能性强、政府利他性好等原因。
而作为开发商来说，拿到的M1、M4地块，要充分调研周边区位配套、同行现状、半径100km内的产业形态、政策导向等影响招商的因素。合理开发，合理定价，产品设计要贴近政策要求的产业招商对象的需求，更多侧重于后期运营盈利，因为此类性质地块的自持要求一般不会低。
那对于要在M1、M4地块属性做招商的销售来说，看区位、看价格、看产品属性、看招商行业的方向、还有自己手上的资源，如果自己的评估值有±20%这样的可能性，稍微努把力，都会有好的结果。
■ M2工业用地
M2用地，这类用地在早期国家试行工业用地改革政策，摸着石头过河的时候，这类地块的项目基本是香饽饽。抓住早期那一波的开发商，截止到2022年年初去化率都不低于95%。因为那时定义M2属性的地块多是原老旧厂区旧改而来，并且改革前期都是从市中心往外发展。所以早期一波的M2用地，区位还是比较不错的。但现在政策已经明朗，规划也越来越规范。能划为M2属性的工业用地，大多都已是市郊之外，离市中心超过60km，离主城区超过30km，并且交通配套会相对较为单一。商住、娱乐等配套未来5-10年内都还是在发展中或不会再发展的状态。
特点是，该类用地的项目基本属于中低端产业项目。可以理解为就是以前传统的制造业用厂房升级成了更加舒适且规范的混凝土结构厂房，而且统一入驻规划好的园区，统一管理，降低生产制造安全风险，提升制造业的能效比。帮助传统制造业企业更好的规划未来的发展，制造出更极具市场竞争力的优质产品，提升中国制造水平。也更加的规范市场制造业主体经营模式，让坚持做好产品和创新的企业主体做得更好，淘汰家庭作坊式的不良企业和劣质产品，减少中国制造在国际上的不良口碑。
因为M2属性的工业地块本身就是面向制造业企业的，加上规划上已经远离密集的生活区。所以适合有中轻度污染和排放的企业用于生产制造，以及劳动密集型产业可以迁入作为批量生产作业载体。地方的准入政策宽松，且为了让企业更加的安心规范生产经营，每年考核的税收要求不会太高，地方政府还鼓励企业大量引入上下游产业链，一方面是解决地方人口就业问题，另一方面是提升地方的GDP。所以企业在考虑过M2性质地块的项目，如果自身条件很优质，大可协同开发商或自己与地方政府多面商谈扶持政策，争取入驻后借助利好政策的东风，迅速启航和发展。
作为拿了M2用地的开发商来说，不要着急着手项目的设计。而是先多次探底，探招商方向的底、探政策准入的底、探市场的底、探地方发展前景的底、探行业客户对载体和价格接受度的底、还有探所招聘招商人员的底。因为划为M2属性用地的地块区位本身就不会具备太多的招商优势，所以要从其他侧重面去解决项目未来有可能在市场上遇到的问题。如果说卖不动，项目产品设计的再好也没有人埋单。卖不卖得动，就看是走高周转路线（低价策略）还是等溢价的路线（定向行业，中高价位卖，多是主题园区）。通过对象客户反馈产品需求，设计更加实用且好用的载体，合理定价，降低制造业客户购置载体的成本，这样才能让项目更具市场竞争力。
对于要在M2用地项目入职的招商来说，做好枯燥无味的守盘心里准备。但同时要擅于发现项目的优势和尽快找到项目的突破点，多应用政府、商协会、中介代理等渠道资源，将所在的盘最大的优势一并输出。先期肯定是大海捞针，但如果你捞到了，你可以将他变为带有磁性的针，用他吸过来更多的针（传统制造业因为存在很明显的产业集聚形态，上下游供应链共生的模式，所以制造业类项目以商招商，屡试不爽，百试百灵）。
■ M3工业用地
M3用地，这类用地如果是在主要发展的大区位，如粤港澳大湾区、京津冀等，就算是再偏远，价格不仅不会太低，而且还是一地难求。因为这类用地的属性，是针对大多重工业的，高污染、高排放、高危险度产品制造等行业。恰好这类企业的盈利都比较可观，所以在购置符合自身发展的载体决策上会比较干脆（实际上，也就只有这类用地的项目能给他进，其他地方赶都赶不及，谁会招他）。M3这类用地属性的区位，就没有所谓的商住、娱乐等配套了，都是能规划多远就多远，能多偏就有多偏。仅看交通便利性即可，毕竟这类企业生产还是要考虑大货车能否顺畅进入园区的。
如果是企业购置，一般是达到一定营业和税收规模的企业，才有机会跟地方政府商谈土地出让建厂，但设置的相应条件也不会少，并且挂网阶段，还有可能会被其他更具条件的企业或平台开发商抢走，所以还是要慎重谈拿地，除非已经是具备绝对优势，要不就是替别人做嫁衣罢了。
此类性质用地，因为市场刚需和稀缺性，大部分开发商都会自持，多是租赁，并且租金还不便宜。所以作为招商应聘去这类园区工作，也只能看短期租赁回佣速度和数额是否符合自己的预期，因为租赁类项目，特别是此类稀缺性的项目，并没有可持续长期待的机会，你想待，除非这是你家的园区。
■ 文章总结
综合上述几个不同性质的工业用地介绍，相信你已经大致了解M0、M1、M2、M3、M4之间的区别与优缺点。作为企业主，在选购不同性质工业用地上的载体时，同样跟买其他消费品是一样的，就是要“货对版”，得值这个价。举个“坑”最大的例子，偏远地区，配套不齐全，标定的是M0、M1、M4地块，然后举着伟大的蓝图，告诉你N年后，这里要打造成什么样，结果一出项目门，半径5km范围连吃个便餐的地方都找不到。请问，你企业的发展落定在这里，是否能解决你人才招聘问题？就算给你再低的价格，你购置下来，那得等多少年，并且政策风向还不变的情况下，才能完全创造出满足人才需求的生活条件。、
还有很多人说，那我买来投资不就好了？坐等增值，以后高价出租、高价转让。其实这句话一般都是刚入行的销售跟客户说的，辨别这句话的真伪，可以去看看相关工业用地的规划及投资政策要求。
还有句会得罪很多项目同行的话，那就是“所有产业项目，只有税收考核高低之分，没有不考核税收的说法”。多余的就不说了，具体可以网上搜罗《产业园内企业税收不达标被清退》看相关案例。那又有人说了，我们开发商是做实业的，我们企业就已经担了整个园区的税收，其他企业可以不用考核。听到这句话，我只想说“你有恒大大吗？恒大啥结局？”，还是那句古话“花无百日红”，最终承担所有的还是入驻后的企业。
建议无论是要购买、租赁生产经营载体的企业，还是想去产业项目上班的招商人员，多渠道了解，并同时上政府官网查看此类用地规划及当时招拍挂投资要求，或者旧改协议之类的明文资料，甚至是红头公文，真实了解是否贴合自己的需求再做决定。降低购置固定资产中的存在的各类风险系数，确保所中意的载体能辅助企业不断的成长。
m0用地性质可以转住宅用地吗
目前工业地块用地性质可分为M0、M1、M2、M3、M4，共五种类型，具体可在ZF官网招拍挂信息中去查询。不同的性质决定了能建什么，不能建什么。
按照地块性质区别，如下：
M0 新型产业用地为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地，可兼容商业用地。
M1 一类工业用地(普通工业用地) 对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染。如电子工业、工艺品制造工业等。
M2 二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染。如食品工业、医药制造工业等。
M3 三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染。如采掘工业、化学工业、建材工业等。
M4 (高新技术产业用地) 工业设计用地。以技术研发、中试为主，兼具小规模的生产、技术服务、管理等功能的用地。
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