案情简介
A某与B公司签订房屋租赁合同，合同约定A某承租B公司位于某商务楼15层房屋，每月租金20万元。其中合同违约条款约定：任何一方违反合同约定时应支付对方违约金50万元。同时合同又约定：违约方应当赔偿对方经济损失100万元，即同时约定了违约金和损失赔偿金的数额。此后A某发现B公司隐瞒了将房屋抵押给银行并办理了抵押登记的事实，因B公司无法偿还银行借款，银行向法院起诉B公司要求行使抵押权。因A某与B公司签订房屋租赁合同的时间在抵押登记之后，故A某的租赁合同无法对抗行使抵押权后的新的买受人，故A某向法院起诉，要求B公司支付违约金50万元，同时赔偿损失100万元。
问题思考
1、违约金和约定损失赔偿金是否可以同时适用？
2、同时适用的原则和举证责任？
3、实际损失超过约定的损失赔偿金是否可以追加赔偿？
律师分析
一、违约金和约定损失赔偿金可以同时适用。
《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。由此可见，法律允许违约金与损失赔偿并用，而约定损失赔偿金其本质上仍是一种损失赔偿，故违约金和约定损失赔偿金可以同时适用。
二、同时适用的原则和举证责任
虽然违约金和约定损失赔偿金可以同时适用，但两者适用的原则和举证责任是不同的。这是因为，违约金与约定损失赔偿金之间虽然具有相似性，但也存在差异：约定违约金具有担保合同履行的功能，而约定损失赔偿金只是具有违约行为发生后方便计算损失赔偿数额的功能，不具有担保合同履行的功能。因此，适用违约金时仅需证明存在违约行为即可，而适用约定损失赔偿金，除需证明存在违约行为以外，还需要证明存在实际损失的事实。需要注意的是，这个损失的具体大小和数额无需证明。本案中A某可以同时主张要求B公司支付违约金50万元，同时赔偿损失100万元。但其中的赔偿损失主张需向法院提交存在实际损失的证据。B公司可相应的抗辩要求法院对A某主张的违约金予以适当减少，但B公司需向法院提交A某主张的违约金过分高于造成损失的证据，由法院根据实际损失数额作为衡量准则，最终确定支持的违约金和损失赔偿金，理论上两者相加的数额以不超过实际损失额为限。
三、实际损失超过约定的损失赔偿金是否可以追加赔偿。
既然法律确定的违约损害赔偿是全部赔偿原则，在当事人有证据证明其实际损失超过约定的损失赔偿金时，不应排除当事人该项权利的行使。约定赔偿金数额是免除权利人的举证责任，其作为权利人可以自行放弃该权利，选择举证证明自己的损失。换言之，在当事人有证据证明其损失大于约定损害赔偿金的数额时，仍应支持其约定损害赔偿之外的赔偿请求。本案中若A某有证据证明因B公司的违约行为导致其实际损失超过150万元的，可以就超过约定的损失赔偿金追加赔偿。
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