北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某国向本院提出诉讼请求，请求确认张某枝与王某芳于2002年7月13日签订的房屋买卖协议无效,并要求张某枝返还北京市延庆区1号院的北房五间、西房三间及院落。
事实和理由：我在北京市延庆区1号院有北房五间、西房三间。1989年5月5日我与王某芳结婚，1998年，我因故意杀人被北京市第一中级人民法院判处无期徒刑。在我服刑期间，王某芳未经我同意擅自以我的名义将我的房屋卖给张某枝、李某。2008年10月我与王某芳经法院判决离婚。2016年9月11日，我刑满释放回家，但没有住房，由于该房屋系我个人财产，而王某芳属无权处分，合同应属无效。故请求依法确认张某枝、李某与王某芳签订的买卖协议无效，并要求张某枝退还房屋。
被告辩称
张某枝辩称，李某国与王某芳原系夫妻，2002年7月王某芳称其与李某国已经协商一致同意卖房，为此我才以7000元的价格购买了他们的房子，该价格亦符合市场行情。由于李某国在监狱服刑，我在买房时我多次询问王某芳，其均称李某国同意，为此我们找村干部张某华代笔，同时有村会计张某山和李某国的姐夫王某川在场作证，与王某芳签订了买卖协议。对此我认为该房屋属于李某国和王某芳的共同财产，出售该房屋也是其共同意思表示，而我给付的房价款亦是合理价格，再有李某国主张权利超过了诉讼时效，因此我认为双方的买卖协议有效，故不同意退还。
王某芳辩称，李某国争议的房子是其个人财产，在其服刑期间我受生活所迫未经他同意将房子卖给了张某枝、李某。由于我与李某国已经离婚，现李某国服刑期满回来无处居住，故要求张某枝退还，对此我无异议，我也同意退还冯某购房价款。
本院查明
李某国、张某枝、王某芳均系延庆区X村村民。李某国、王某芳原系夫妻，双方于1989年5月登记结婚，后因感情不和于2008年10月22日经法院判决离婚。李某国婚前在延庆1号院有北房五间、西房三间，婚后其与王某芳共同居住于该房屋。
1998年李某国因犯故意杀人罪被北京市第一中级人民法院判处无期徒刑，在李某国服刑期间，张某枝及其丈夫李某于2002年7月与王某芳协商，以7000元的价格购买了李某国的房屋，为此双方找来当时的村干部张某华书写了书面协议，并经村会计张某山及李某国的姐夫王某川签字证明，同时加盖了村委会公章。王某芳亦曾将卖房事宜告知李某国，但李某国并未明确反对并主张权利。
2008年10月王某芳与李某国经本院判决离婚，双方对王某芳另在延庆区X村所购的四间北房认可为共同财产，并经本院判归王某芳所有；现李某国亦认可其与王某芳离婚时，王某芳曾提出卖房款一部分用于其服刑期间购药治病，一部分用于为其儿子治病。2016年李某国被减刑后释放，2018年11月5日其诉至本院请求确认王某芳与张某枝达成的房屋买卖协议无效，并要求张某枝退还房屋。
对此张某枝以双方签订房屋买卖协议时房屋为李某国、王某芳共有；其支付了合理的对价，并经过村干部及李某国的亲属作证；其有理由相信王某芳征求了李某国的意见；李某国主张权利超过了诉讼时效为由，认为双方的买卖协议有效，故不同意退还。为此双方未能协商解决。本案在审理过程中，李某国、王某芳均承认张某枝、李某购房所支付的房价款为合理价，但王某芳提供证人张某山及李某国的姐夫王某川出庭证明张某枝购房时曾承诺若李某国刑满释放，可退还所购房屋，但张某枝否认。另经张某枝之子女王某波、王某玲，张某枝之母刘某荣出具声明明确，其三人对张某枝所购买的房屋均不主张权利。
裁判结果
驳回李某国的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案王某芳卖与张某枝、李某的房屋为李某国婚前所有，因此该房产属李某国个人财产，但鉴于王某芳出卖房屋时系在与李某国婚姻关系存续期间，且双方系经所在村委会及李某国的亲属在场见证后进行交易，故王某芳行为足以使张某枝、李某相信其征得了李某国的同意，即王某芳具有代理李某国出卖房屋的权利，对此法院认为张某枝、李某尽到了相应的注意义务，故王某芳的行为对李某国具有法律约束力。
此外基于物权法规定，李某国在监狱服刑期间王某芳将李某国的房屋卖与张某枝、李某，其行为虽构成无权处分，但鉴于农村的房屋目前无法办理变更登记手续的实际情况，而张某枝、李某属于本村集体经济组织成员，其二人系善意购买，并支付了合理的对价，且该房屋已经实际交付多年，而李某国早已知情，并承认购房款用于其服刑期间治病和为其子治病所用，且未主张权利，由此应视其为对王某芳出卖房屋行为的认可，故张某枝、李某实际取得了该房屋的居住使用权。而王某芳提供的两位证人陈述张某枝曾口头承诺如李某国刑满释放后回来，其可以退还房屋，而张某枝否认，且其中一位证人为李某国的亲属，而双方亦未将该重要内容写入买卖协议，故对此不予认定。