认购书签了,合同没签,可以退款吗，认购书和购房合同有什么区别
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认购书算不算购房合同
条文+案例+解读，让民法典从法律文本走向你我他
合同的订立
预约
（预约合同有哪些约束力？）
法言俗语
合同与我们的生活密不可分。然而，你是否清楚合同有“预约合同”和“本约合同”之分呢？两者虽仅有一字之差，但形成的权利义务关系和法律后果却截然不同。如果签约时，签成了“预约合同”，那将导致你期望的本合同的目的无法实现。《民法典》首次确定了“预约合同”的法律地位，以下就此知识点做简要阐述。
以案释法
老张预购买一套改善性住房，经过综合考察，选定兴业集团开发的桃源居小区。因楼盘对外销售时，兴业集团尚未取得预售许可证，便与老张签订了《桃源居商品房认购书》。该认购书约定：乙方（老张）预定甲方（兴业集团）开发的桃源居5号楼1单元901室；房屋建筑面积179平方米；认购单价为8800元/平，总价157.52万元，签订正式合同时单价不变：乙方向甲方预缴定金2万元，签订正式合同时再缴付剩余房款，定金转为购房款；在甲方取得《商品房预售许可证》后，双方正式订立《商品房预售合同》。后兴业公司在未通知老张的情况下便将房屋卖予他人。老张诉至法院，请求维护其合法权益。
上述案例中，因兴业集团未取得预售许可证的客观原因，所以双方先行订立了《商品房认购书》，明确约定在兴业集团取得《商品房预售许可证》后，双方再订立合同，该认购书在性质上应认定为预约合同。兴业集团收取的2万元定金为订立商品房买卖合同的担保。兴业集团在取得预售许可后，未履行预约合同约定的缔结合同义务。将房屋另卖他人，侵犯了老张的合法权益，应向老张承担预约合同违约责任，前期收取的定金，适用定金罚则，双倍返还。
法官说法
1.合同存在预约合同和本约合同之分。预约合同是约定将来签订一定合同的合同，核心在于将来一定时期内签订一个新的合同；而本约合同是为履行预约合同而签订的合同，核心在于履行该合同的具体义务。实践中，由于存在事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约合同，于是双方先签订预约合同，约定将来再签订正式合同。合同的性质决定着责任的承担，所以实践中要正确区分两种合同。单从合同内容是否完备的角度很难判断是预约还是本约，两者区分的关键在于双方当事人的意思表示，即双方是否有意在将来订立一个新的合同，最终明确双方之间的权利义务关系。
2.在缔约阶段，双方应当明确订立合同的目的，从而选择恰当的合同形式。如果双方权利义务关系明确，履行内容、方式、条件无争议，则应采用本约的形式将合同内容固定下来。如果双方是对未来签订本约合同达成的合意，则应采用预约合同的形式。
3.预约合同的违约责任适用违约责任一般规则，损害赔偿责任范围为违约行为造成的损失，损失数额难以计算的，应在合同当事人签订预约合同可预见的范围内，以损失填补为原则，综合考量违约方过错程度、合理的成本支出、未签订本约合同的原因要件等因素，酌情判定损失数额。对于守约方要求履行本约合同项下具体义务的主张，法院一般不予支持。
《民法典》条文
第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
来源：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》 （人民法院出版社）
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认购书模板
认购书是购房者在签订购房合同之前需要签的一份协议，但是签订认购书却不是购买房屋必须要经过的一个步骤，大家在办理购房手续的时候一定要清楚哪些是必须要办理的手续，那么手续可以免去办理的麻烦，现在购买新房的时候就可能会遇到签认购书的情况，那么认购书中都有哪些内容呢？买房时如何签订认购书呢？
认购书中都有哪些内容？
1、买卖双方基本情况
首先针对房产交易的双方基本情况都会在认购书中写明，通常购买新房的话，卖方就是开发商，即开发商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话；买方就是购房者自己，是个体，即购房者名称、姓名、地址、电话、身份证件种类。
2、房产情况
认购书是购房者在选购好房子之后才签订的，所以认购书中也应该明确所交易房产的真实情况，包括楼盘地址、认购房屋的楼号、楼栋号、房间号、朝向、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等等。
3、付款方式及金额
房子的基本情况写清楚之后，房子的交易价格也是敲定好了的，而为避免买卖双方违约，也是需要在认购书中写清楚的，通常认购书中，这一部分占据了比较大的篇幅，针对房屋价款的具体内容，包括房子单价、计价面积类型、总房款、付款方式（全款、分期、贷款或其他方式）。
签订认购书要注意什么？
1、确认房屋情况
由于购买新房大多数都是期房，房子还没有修建好的话，什么都是未知数，所以购房者在签订认购书的时候，自己认购的房子的基本情况，要在认购书中写清楚。避免交房的时候对方以次充好，替换了自己所选的房子。
2、注意钱款流向
认购书中有关于房屋价款以及付款方式的约定，但要注意的是，付款方式一定不要用现金，这样不便于查询钱款的流向。另外还要注意房屋单价约定要写清楚，注意不能使用“特价、均价”等比较模糊的词语。
3、注意违约责任
签订认购书虽然不是签订的购房合同，但是同样是有法律效力的，所以购房者也要注意违约事项的约定，约定清楚交定金的时间，支付方式，另外要注意缴纳定金的比例一定不要超过总房款的20％，违约后对定金的处理办法等。
签订认购书并不是购买房屋必须要经过的步骤，购房者如果担心签订认购书对自己不利，也可以选择不签，直接进入购买房屋的流程，以上就是关于认购书的内容有哪些以及购买房屋时签认购书要注意什么的介绍了，希望小编所讲的内容能够帮助到大家。（来源：房天下）
认购书有法律效力吗
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
认购书内容一般包括：
（1）买卖双方当事人的基本情况；
（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；
（3）房屋价款计算；
（4）定金；
（5）签署正式买卖合同的期限。
认购书能代替购房合同吗
绍兴柯桥有个禹洲印樾府小区
徐先生看中的是2幢18楼的房子
面积190平方
交了五万定金以后销售联系他
说是房子可能不卖给他了
徐先生：“贝壳”这边一个中介带看的，我说我的心理预算只有380万。销售也给我发了很长（时间）的信息，我们也聊了很久，我也把我的诉求告诉他了，我说我只有这个预算。
2月18号
销售人员约徐先生
来到销售中心洽谈
徐先生：销售也直接明确跟我说，他说，那我们领导的意思是希望我这边跟你沟通看看，能不能稍微加一点，但是我也知道你的情况，你的心理预算，他说我们也就不磨了，就按照这个价格成交。
徐先生说确定价格后
他给绍兴禹鸿房地产开发有限公司
转了5万块钱
双方签订了商品房认购书
认购书下方有几行手写的字
字迹不是很清楚
徐先生解释了大概意思
徐先生：认购合同是380万，但是网签合同要签到407万，等到全款付完之后，他们那边再返还27万多。
徐先生说
签完认购书没几天
销售又联系了他
徐先生：总部那边审批没过，反正这边还在沟通，电话要挂的时候，他突然来了一句说，那如果沟通不成的话，可能就把定金还给你了。他们就觉得这个价格低了，不想卖了。
徐先生告诉记者
认购书上约定
如乙方
也就是他
完全履行了本认购书约定的义务
开发商在本认购书约定的签约期内
未经他同意
将该商品房另行出售给第三人的
开发商应双倍返还他所支付的定金
徐先生：按照我合同那里，最迟是3月底是要给我网签的，而且他们通知是明确不卖给我了。那如果是说可以按照合同，双倍来退还我的定金，是最好的。
徐先生说
如果在三月底之前
不把房子卖给他
就是开发商违约
应当返还双倍定金十万
找到销售中心
对接徐先生的销售不在
现场拨打销售的微信电话
也无人接听
徐先生：电话里还跟我说，没关系的，你随便去起诉，我们有法务，我们不怕的，他的原话。朋友圈，我昨天看，把我屏蔽了，我昨天还以为把我删了。
当时徐先生跟销售
到底是怎么谈的价格
记者联系了中介方
中介工作人员：当时就是这个房子卖，这个价格380万卖，这没啥异议。
记者：他有没有说通不过，退定金？
中介工作人员：没有，没有，这个都没有说的。
记者：你们这一单能拿多少？
中介工作人员：这个我觉得，不在这个问题（里面）吧。
记者：如果没成，对你们也有影响的咯？
中介工作人员：那生意这种东西，双方就像两夫妻一样的，你们要离婚，你也没办法。
现场
销售中心的工作人员
留下了记者的联系方式
记者也通过徐先生的微信
给销售发了消息
发稿前都没有收到回复
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