房地产开发流程步骤，房地产开发流程详细
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房地产开发流程图解大全(超详细)
《房地产开发项目：从拿地到交付的全流程解析》
房地产开发项目从拿地到交付的全过程通常涵盖多个阶段，涉及行政审批、规划设计、工程建设、销售管理及交付服务等环节。以下是核心步骤的详细梳理：
一、拿地阶段（土地获取与确权）1. 土地获取
◦ 获取方式：通过招拍挂（招标、拍卖、挂牌）、土地转让、股权收购、城市更新（旧城改造）等方式取得土地使用权。
◦ 土地调研：开展地块勘察（地质、周边配套、规划条件）、市场分析（供需、竞品、价格）、政策合规性审查（如土地性质、容积率、限高等规划指标）。
◦ 土地确权：签订《土地出让合同》或转让协议，缴纳土地出让金及相关税费，办理《不动产权证书》。
1. 前期手续办理
◦ 项目备案：向发改委或相关部门提交项目备案申请，取得备案通知书。
◦ 规划条件核实：确认《建设用地规划条件》，明确土地用途、开发指标等核心参数。
二、前期准备阶段（规划与审批）1. 规划设计与方案审批
◦ 方案设计：委托设计院完成概念设计、方案设计（含总平图、户型图、效果图）、初步设计及施工图设计，同步考虑景观、消防、人防、节能等专项设计。
◦ 规划审批：向规划部门提交规划方案，通过审批后取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。
◦ 环评与节能审查：完成环境影响评价（环评）、节能评估、水土保持方案等，取得相关批复文件。
1. 施工准备
◦ 拆迁补偿（如需）：对毛地开发项目，完成拆迁安置协议签订、补偿款支付及场地清表，达到 “净地” 施工条件。
◦ 施工招标：通过公开招标或邀请招标确定施工单位、监理单位，签订工程承包合同。
◦ 报建与施工许可：提交施工图审查、质量安全监督备案等材料，取得《建筑工程施工许可证》。
三、建设阶段（工程施工与管理）1. 施工阶段
◦ 基础工程：场地平整、桩基工程、基坑支护、地下室施工等。
◦ 主体工程：主体结构施工（钢筋混凝土框架、钢结构等），分阶段进行楼层施工、墙体砌筑、外立面施工（如幕墙、涂料）。
◦ 配套工程：同步推进水电、燃气、供暖、通风、智能化等管线安装，以及园林景观、道路绿化、围墙大门等附属工程。
1. 过程管理与验收
◦ 质量监管：施工单位自检、监理单位旁站监督，政府部门定期抽查（如主体结构验收、节能验收）。
◦ 分阶段验收：完成地基与基础、主体结构、消防、人防、规划、环保等专项验收，取得各分项验收合格文件。
四、销售阶段（预售与签约）1. 预售许可
◦ 达到当地规定的预售条件（如主体施工进度达标，通常为正负零或多层主体 1/3、高层主体 1/2），提交申请并取得《商品房预售许可证》。
1. 营销与签约
◦ 开盘销售：通过售楼处、线上平台等渠道推广，签订《商品房买卖合同》，完成备案登记及贷款办理（如需）。
◦ 资金监管：预售资金纳入监管账户，按工程进度支取使用，确保项目建设资金合规。
五、交付阶段（验收与交付）1. 竣工验收与备案
◦ 综合验收：整合规划、消防、人防、环保、质监等专项验收结果，完成工程竣工验收备案，取得《竣工验收备案表》。
◦ 产权初始登记：办理项目大产权证（初始登记），为业主分户产权办理提供依据。
1. 交付准备
◦ 内部查验：开发商联合施工、物业进行分户验收，整改质量问题；准备交付资料（住宅使用说明书、质量保证书等）。
◦ 物业对接：选聘物业公司，完成物业承接查验，明确服务范围及收费标准。
1. 正式交付
◦ 通知交付：向业主发送《交付通知书》，明确时间、地点及所需材料。
◦ 现场交付：业主验房（核查房屋质量、面积实测报告）、签署交付文件、缴纳物业费等，领取钥匙及相关资料。
◦ 后续服务：处理业主反馈问题，履行保修责任（按合同约定保修期），协助办理分户产权证。
六、后续阶段（运营与维护）• 物业管理：物业公司入驻，提供日常安保、保洁、设施维护等服务。
• 产权办理：协助业主完成契税缴纳、分户产权登记，领取《不动产权证书》。
• 项目复盘：总结开发经验，处理遗留问题（如质量保修、配套完善）。
关键证件总结“五证齐全” 是开发合规的核心：
1. 《不动产权证书》（原土地证）
2. 《建设用地规划许可证》
3. 《建设工程规划许可证》
4. 《建筑工程施工许可证》
5. 《商品房预售许可证》（销售阶段）
6. 《竣工验收备案表》（交付必备）
以上流程需根据项目类型（住宅、商业、工业）、地区政策（如兰州的地方规划要求）及市场环境调整，各阶段环环相扣，需严格遵循法律法规及行业规范，确保项目合法、合规、高效推进。
房地产开发流程及五证办理流程
哈喽，大家好
今天给大家带来的这篇内容分享自微信公众号“刘哲涛”
刘哲涛是每年负责真叫卢俊线下演讲ppt内容创意的老师，完整感知并见证了房地产这些年的变化以及真叫卢俊的价值主张
今天，我们从他的视角，看一些不一样的内容，以下为正文
行业观点 + 商业模式 + 沉浸场域
这样的内容，堪称商业大杀器
4 月 24 日，在上海最大的影院，卢俊面向 1000 多名观众，做了一场发布会，呼吁行业要重视产品、做产品力转型
理性观点，感性感召
160 页 PPT 承载 2 小时内容，在沉浸场域，最大程度辅助论述观点、调动情绪、强化记忆
最终，坚定地表达了主张，完成商业转化
如果在地产行业、或对地产感兴趣，很多观点相信深有感触；哪怕不是，你也会感受到优质内容带来的震撼
卢俊有着固定的、表达“热烈”的方式
找个场地，用 2 小时，把一年间对于地产的洞察，面向上千名地产人讲出来
他从地产公司辞职，成为自媒体人，用个人演讲输出行业观点，这已经是第 9 年了
我不敢说多么懂地产，但我看到了卢俊的偏执：9 年来，他一直呼吁行业要“提升产品”
也实实在在影响了行业
越来越多地产同行，认同“单盘主义”理念
当然，不是所有人都认可
我特地去看各平台风评，有人说：
客户真的需要这些细节吗？
相比好地段、好配套……产品细节不过是自嗨罢了
他们觉得，卢俊还活在自己的幻影里
卢俊在行业，一直是特立独行的存在
地产行业二十年来的共识，不是“做好产品”，而是“唯快不破”
我问卢俊：几年前，记得你很认同一家开发商，小区地面凿水槽，很多人性化细节……那家公司怎么样了？
卢俊说：基本退出内地市场了，拿错几块地，一直亏钱
在大家都把油门踩到底、抢钱抢地盘的时代，精雕细琢打磨产品，是不合时宜的
在那个疯狂时代，睥睨天下的王者，是高调激进大开大合的恒大，是把刚需楼盘做到极致的万科，是最会滚雪球的资金周转大师碧桂园
“做好产品”真的只是自嗨吗？
卢俊也曾迷茫过，直到地产的势头，戛然而止
市场按下暂停键、房价不太可能继续涨了，最先倒下的，正是这三家上个时代的王者
突飞猛进的时代，正式翻篇
卢俊在演讲开篇，就是在反复在讲这件事：动荡之后泡沫消散，地产也必然回归商业常识
产品力，是唯一破局之法
不是可有可无的策略，而是必须看到的战略
行业外、我们每个人的身边，有太多凭产品突围、甚至逆袭的案例
比如，胖东来
胖东来名气如此之大，但它只是一个在四五线城市起家的超市
把服务做到极致，就能迸发出如此能量
放在几年前谁敢信？
胖东来的茶叶业务，只占自身经营比重的 3.6%，做了 3 年，2024 年销售额直追茶业老字号“天福茗茶”
还有很多，连做梦、写爽文、拍爽剧都不敢这么造次的行业奇迹
开创历史的哪吒、黑神话·悟空、流浪地球……异军突起的 DeepSeek、小米汽车、霸王茶姬……
这些都是这个时代，一次次被市场印证过的产品红利
再反观当下的地产，为什么这样的红利，从未大规模爆发？
有 3 个当下很难突破的魔咒：
第一、2020 年，房价一定会涨的信仰已经被彻底打破了，市场从供不应求，转向供大于求，负面情绪需要消化；
第二、房产中介、销售渠道，八仙过海鱼龙混杂，加剧了市场的混乱程度；
第三、地产开发商长期野蛮生长形成的基因，今天甚至不会面向客户，讲好产品的卖点、故事
在混乱的市场下，必然是做多错多，买房者的直觉告诉他：不要买才是最佳选择
于是地产行业进入恶性循环
这些思考，都是卢俊这几年的不甘、迷茫、顿悟、坚定……他奔走呼吁、希望改变
他说：这些年，很多人离开地产行当，留下的人，必须相信点什么、做点什么
既然选择留下，就必须相信地产的未来，注定是美好的
可是，光明未来的印证在哪呢？
中世纪的欧洲，黑死病和文艺复兴，就是灾难和重生的典型代表
地产行业能不能站在废墟之上，迎来百花齐放的“文艺复兴”呢？
这，就是卢俊演讲第一部分标题的由来
文艺复兴
消费者的购买行为，一定是基于“看到了确定性”
过往，房地产最大的确定性，就是“房价一定会上涨”
“开盘必特价，特价必增值”……下手慢就没了
疯狂的年代你爱买不买，购房者反倒是博弈的弱势方
今天呢？房价的确定性不存在了，新的“确定性”在哪？
有家房企是这么做的：所有人公认的、最难交付的，明明白白先让你看到
比如：水景，最难开发、最难维护
再比如：业主社群，最难界定、最难感受
麓湖，把这两个最难的点，让所有用户提前看到了确定性
于是成为了成都现象级项目，几乎垄断了当地超高净值客群
还有一家房企，在 2023 年房地产行业暗无天日、无数公司暴雷倒下的时刻……
老板顶着所有亲朋好友的劝阻，毅然入局
这家房企两年间迅速崛起，就用了一招，让客户看到了绝无仅有的确定性——现房销售
在开发商拼资金周转的年代，期房是必然选择
但今天，愿意回归一手交钱一手交货，这个商业世界最最基础的常识，就能迅速获得信任，毕竟你卖我的房子肯定不会暴雷烂尾
这家房企不仅打响了旗号，也获得了市场溢价、得到当地政府扶持，一举多赢
卢俊说，这是回归常识，“笨办法”带来的奇效
今天没有了调控、整顿，就连政策，也在频繁地鼓励“做好产品”
这些都是，实实在在、正在发生的客观事实
人本精神
市场大环境切换，需要从业者们必须要有不一样的思考和行动
房价信仰不光影响产品研发，还会影响客户心态
为什么产品必须要变，其实背后，是客群的决策逻辑变了
当客户都知道买到手的房子不再能获得财富增值，那他们购房的理由，自然也发生了极大变化
记得自己十几年前买房时，大家的共识就是掏空家里所有钱包，All in
这也不是啃老，而是父母已经没购房名额了，孩子第一套房的贷款比例、利率……
都是最友好的
倾尽全力帮孩子买到，就是实实在在帮全家人赚到
所以，那时客户的买房逻辑很简单：有多少钱买多少钱，梭哈就完事儿了
房子嘛，买就买了，早晚升值，对家庭来说房子只是财富跳板
口头说“买房是大事”，其实行动都还挺冲动的
可如今，升值难、置换频次降低。既然决定买房，就是实打实要住的，所以愈发谨慎、周全
于是，至少又分化出两条决策坐标：
比如，审美风格导向；再比如，家庭决策导向
第一、审美视角
至少，首先要合乎自己心意，对吧？
于是，新贵、老钱、土著……不同客户的审美偏好分化，出现了
当下的楼盘，如果想着照顾、讨好所有人，意味着起手就失去了所有人
必须特立独行、迎合特定人群，甚至可以激进、张扬
第二、 家庭视角
其次，不光符合自己的审美，还要兼顾家庭决策
雷军曾说，一个家庭是怎么决定买一辆车的？一般是男主人先挑 3-5 个，拿给女主人参考
而女主人就算不太懂参数，也会有自己的决策逻辑
最可怕的，就是女主人手握非常正当、且强势的——“一票否决权”
雷军投女主人所好的方式，就是着重讲：防晒、车机、车漆
于是小米 SU7 的女性车主比例高达 40%
今天买房也一样，兼顾到女性视角，就能吃下产品红利
帮助女主人推进决策，是每个人地产人必须要看到的、做到的……非常重要的事
比如，略显夸张的衣帽间和化妆区，入户设置一个很大的洗花池……
只是功利性地堆砌配置，可能无法兼顾用户的深层诉求
审美视角、家庭视角……这些都是在行业底层逻辑发生变化时，需要的新思路
幕后创作小花絮
一直以来，我都坚信：理性的观点，配合感性的表达，具备最强的、穿透人心的力量
你可能发现了，这两部分 PPT 画面，就是围绕这个展厅——
进行的创意延伸
第一章《文艺复兴》，采用展厅右侧的油画创意
第二章《人本精神》，用展厅左侧的雕塑做切入
为什么选择这几个雕塑，其实也算是埋下了一个小彩蛋
从左到右，分别是：
1. 小孩 宠物
2. 女主人（鲜花，洗花池的案例）
3. 男主人
4. 还有一个很苦闷、被女主人否定的男主人（女主人一票否决权）
这算是身为幕后创作者，植入的小巧思
很多微妙的动态，比如流浪地球风格的漫天飘雪、茶山雾气、闪电火焰、海浪暴雨……
现场观众哪怕只能看出一两个、甚至只是隐约感受到不同，就能极大提升临场体验
当然，还可以提高卢俊的观点渗透率、提高观众们被影响的概率
前两个章节结束，来到第三个章节，话题关于“如何把产品和用户关联匹配”
页面过渡是这样的：
次元壁被打破，展厅出现了一个身影
精准匹配
这部分，是卢俊的咨询产品发布环节
围绕行业，卢俊开辟了一块新业务，高客单、重投入
让这个业务能被行业接受、认可，重点是阐述行业变革的必要性，还有他本人能帮助房企转型的信心、决心、以及具备相应能力
提升信任感的关键，是打造方法论
比如，房地产营销，只能被用户挑挑拣拣、指指点点，陷入不断自证的恶性循环吗？
卢俊认为，行业从“快”切换到“好”，最重要的抓手，就是用“人格化”重新打造一个个符合当下客群的楼盘产品
只有先让楼盘具备人格属性，用户才会找到共鸣，进而在看盘的过程中，找到身份认同
就像手机的山寨机时代，什么功能好都给你安排上，最终拿出来的产品只能是不伦不类
今天，房地产开发商要从做面面俱到的山寨机，转向做有文化和品牌加持的 iPhone 了
这背后，当然有一整套系统化的思考和行动逻辑
卢俊展示了更多，会让地产人受到触动的核心观点
同时发布了他的巡讲计划，面向行业，把他的思考全面开源
其实，如果你感兴趣，也可以扫码报名
落地为王
最后一个章节：产品力迭代的背后是什么？是开发商的组织能力
在追求“快”的时代，一个个楼盘一个个户型，就像一张张复印件，千篇一律
为了赶工期，一晚上出 8 组设计图纸，这是不可能有人格的
慢下来，把产品做扎实、做好、做出特色，才可能迎合当下客户、市场
才可能在这个周期，活下来
当下的地产行业，需要怎样的执行力呢？
不妨把目光转向今天的行业老大，保利
过去几十年，房地产开发的流程，可以想象是一条流水线：一个模块做完，再流转到下一个工序，有条不紊
但弊端在于：没法生产出极致的、偏执的产品。因为后置工序，会受限于前置工序
保利彻底颠覆过往项目推进模式，它做到了“打通所有部门”
所有内部部门、外部伙伴……一起探讨需求，一起协作，一点点推敲取舍权衡，在一张总图上共创出最终的楼盘、公区、户型……
这样确实会慢，但既然速度不重要，非常确定的是，精工出细活，效果肯定会更好
围绕产品研发的组织架构，一定是接下来整个房地产行业必然经历的变革
尾 声
结尾部分，是卢俊对于行业的期许
首先，还是给信心：鸡汤也好鸡血也罢，既然大家还在牌桌上，就必须要有信念感，相信行业会更好
行业不会消失，但一定需要从业者们先看到变化，然后坚定、执行
房地产作为人类最大的需求和情感寄托，需求永远存在，行业终将向前
作为幕后人员，我个人，非常喜欢、且得意于这最后几页，风吹过沙漠的视觉场景设计
正如黑死病后的欧洲迎来思想解放，地产行业的至暗时刻或许正是重生的序章
当最后一粒沙尘落定，唯有紧握产品力这把钥匙的人，才能在废墟之上叩响未来之门
卢俊送出的的花束，与他的演讲，恰似这个时代下，地产行业最珍贵的两样东西
柔软的人本温度，坚定的行业信仰
带着这样的期许，希望能和更多人一起，一起发现、一起尝试，一点点改变
然后一起：细水长流，天长地久
房地产开发完整流程
房地产开发资质是企业从事房地产开发经营活动的必要前提。根据《房地产开发企业资质管理规定》（2022年修订），房地产开发企业资质分为一级和二级两个等级，分别对应不同的开发能力和项目规模。以下是房地产开发资质的申请流程和要求：
一、资质等级及条件一级资质适用于具备较强开发能力的企业，需满足以下条件：
从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或累计完成相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或完成相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。二级资质
适用于具备一定开发能力的企业，需满足以下条件：
有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；具有完善的质量保证体系。二、申请流程准备材料：包括企业资质等级申报表、专业管理和技术人员的职称证件、已开发经营项目的相关材料、质量保证体系情况说明等。提交申请：通过所在地住房和城乡建设主管部门的政务服务平台提交申请材料。初审与核查：主管部门对申请材料进行初审，必要时组织专家进行现场核查，考察企业的人员配备、办公场所、开发业绩等情况。审批与公示：初审通过后，主管部门进行审批，并将审批结果进行公示。领取资质证书：经审批合格的企业，由资质审批部门发放相应等级的资质证书，证书有效期为3年。三、注意事项人员要求：企业必须配备足够数量和资质的专业技术人员，确保其符合相应资质等级的要求。材料真实性：申报材料必须真实、准确、完整，任何虚假信息都可能导致申请失败。政策动态：关注主管部门的政策变化，及时调整和完善申办工作。资质维护：资质证书有效期为3年，企业应在有效期内申请延续，确保资质的持续有效。房地产开发流程ppt
记者 田国宝
王伟是黑龙江某五线城市一家本土开发商的老板。他在当地开发的一个房地产项目于2024年8月开盘，原本预计两到三年才能售罄，令他意外的是，截至2024年底，该项目已卖出约2/3，目前基本售罄。
“我们项目地段好，定位为改善型住房。”王伟称，周边新房和二手房的售价多在5000元/平方米左右，而他开发的项目则卖到了6000元/平方米。
自2021年房地产行业出现流动性风险以来，一些全国性房企因在当地出现烂尾项目，陆续退出了市场，王伟介绍，自2022年起，当地房地产市场的供应主体逐渐变为本地开发商。
对超出预期的销售情况，王伟认为，虽然当地市场不大，但一直存在稳定的需求。在以高周转为主的大型房企退出后，供给减少，反而促使当地市场的供需实现了相对平衡。
新手
王伟原本从事建筑行业，对房地产并不陌生。一次偶然的机会让他涉足了房地产开发业务。
2021年底，受当地政府邀请，王伟参与了一个已烂尾的“保交楼”项目。王伟需要自行出资或协调供应商、施工单位垫资完成项目交付，并通过销售剩余房源回笼资金。
凭借多年积累的人脉，王伟找来一些建筑商和供应商朋友合力推进项目。然而，由于原开发商和建筑商暗中阻挠，加之他缺乏房地产开发全流程经验，项目推进十分艰难。
王伟说，从介入项目到正式进场用了半年时间。进场后，还需协调材料供应商、施工方、监理单位、机械设备等。协调完成后，因进入冬季无法施工，直到2023年春季，项目才正式开工。
经过半年多建设，至2023年10月，项目基本具备入住条件，虽然配套设施与园林绿化尚未完工，但因业主着急入住，项目便提前办理竣工备案，将房屋交付。小区于2024年正式完工。
这个“保交楼”项目历时近三年，使王伟全面了解了房地产开发流程。与建筑行业相比，房地产开发显然更具吸引力。项目完工后，他萌生了继续从事开发的想法。
恰逢此时，政府方面找到王伟，提出将大开发商撤出后由城投公司回收的一块土地交由他开发，只要他愿意代城投公司缴纳土地出让金。于是，这块地成为王伟正式开发的第一个楼盘。
由于城市规模较小，相关审批不算严格，再加上他缴纳的土地出让金用于本地“保交楼”，间接支持了政府，该项目手续得以快速推进。拿地当月即实现动工，开工两个月后开始销售。
由于销售速度快，在缴纳第二期土地出让金时，项目已实现现金流回正。王伟称，做建筑商时，常因拿不到工程款而焦虑不安，如今做开发商，随着销售持续流入的现金流让他感慨万千。
在这个五线小城，不仅是王伟开发的楼盘卖得好。王伟的一位朋友于2015年开发的项目，因价格偏高且受大房企冲击，多年销售不畅，至2021年仍剩1/3未售，但2022年却意外实现清盘。
王伟分析，2022年，全国性房企频频爆雷，购房者不再信任期房，转而青睐已建成的本土开发商的项目。许多曾经的“老大难”项目在近两年逆势清盘。
他说，多年来，本地开发商因规模小、融资难，普遍杠杆率低，虽未能赶上高周转时代的辉煌，但在房地产行业遭遇风险时却得以顺利穿越周期。“没有负债，就无需急于出售，慢慢卖完即可”。
王伟的开发策略是不摊大饼，一个项目竣工后再启动下一个，避免出现较大的现金支出峰值，目前的在建项目预计2025年底竣工，他计划今年下半年再拿一块地，年底开盘。
王伟说，当地房地产市场经过新一轮洗牌，全国性房企悉数撤出，一些老牌的本土房企式微，新一代开发商正在崛起，“现在产品升级换代太快，老年人的思想跟不上，不知道年轻人喜欢什么房子”。
据王伟介绍，1990年代起家的那一批开发商普遍已经隐退，目前活跃在当地的开发商老板均为40岁到50岁左右的中年人，有的是像王伟一样的新手，有的是地产二代。他们普遍学习能力强，愿意接受新事物，逐步成为市场的主角。
调整
王伟所在城市从2012年起陆续有全国性房企进入，到2016年已有碧桂园、万达、恒大、融创、鸿坤等多家全国性大型房企进入。彼时，大开发商的项目售价6000元/平方米被疯抢，而本土开发商即使报价3000元/平方米也鲜有人问津。
王伟过去常为大开发商承包工程。在他看来，这些企业带来的不仅仅是竞争，还带来了高品质的产品、完善的配套和现代化的物业服务，以及规范化的运营管理体系和市场行为，推动了当地房地产行业整体水平大幅跃升。
王伟介绍，彼时，居住在碧桂园或恒大等品牌楼盘成为身份象征，越贵的项目越畅销。原来本土房企开发的项目不再受当地居民的欢迎，逼着本土房企进行全方位的能力升级。
一位五线城市的房企负责人告诉经济观察报，2016年，他从父亲手中接过企业，正好赶上大型房企在全国扩张。大型房企的管理和产品让他意识到，想要在未来的房地产市场立足，必须先改变自己。
2017年前后，这位开发商带着公司高管到长三角和珠三角考察了几个月，对房地产投资、开发、建设、管理、运营、服务、产品等进行全面学习。学习后，他对公司组织和产品进行重构，目前，该房企已经成为当地最大的房企。
不同于一二线城市的容量，三四五线城市市场很容易饱和。王伟介绍，由于供应量一直较大，从2017年起，他所在城市楼市供大于求的迹象开始显现，一些大开发商的项目也卖不动了。
成交量下滑，带动着房价开始松动。当地房价最高曾逼近7000元/平方米，随着成交量放缓，一些楼盘逐步将售价下调至5000元/平方米以内。面对大开发商的价格战，本地房企的市场持续被蚕食，生存更加艰难。
王伟说，全国性房企项目多，有较为灵活的定价空间，这个城市的项目亏一点，可以在另一个城市找回来，但本土房企不行，只能硬扛。这样的情况一直持续到2021年底行业流动性风险爆发，全国性房企因资金紧张纷纷退出。
全国性房企从当地市场撤出，但其多年培养的本土人才却留了下来，这些人才或自己创业搞房地产开发，或进入本土房企任职，将先进的理念、经验和产品在当地延续下来，并填补了大型房企撤走后留下来的供给空白。
据王伟所在城市的官方数据，2022年，房地产开发投资下降3.5%，但住宅投资增长5.3%，住宅销售价格上涨10%；2023年房地产投资增长35.9%，住宅投资增长44.4%，住宅价格上涨4.4%。
截至目前，当地2024年数据尚未公布。作为从业者，王伟判断，经过多年深度调整，他所在城市的房地产市场供需逐步稳定。
在他看来，当地楼市需求主要是即将结婚的年轻人、农村进城人口和当地改善性需求。每个家庭几乎都不止一套房，但是年轻人不会在老房子里结婚，所以，只要结婚就会买新房，农村年轻人结婚也需要在城市买套房子。
“每年能卖出多少房子，都是看得见的。”王伟说，在一个规模不大的透明市场中，由于没有太大利润，全国性房企和国央企看不上，但足以让本土开发商活得“滋润”，市场竞争主要集中在产品、配套和服务，也不会有太大风险。
得失
王伟回忆，早年他所在城市的楼房几乎清一色是五层板楼，雨季时顶层经常漏水，谈不上舒适性；物业管理几乎等同于打扫卫生。由于当时缺乏对比，大多数居民对此并没有明显感知。
2012年，第一家全国性房企进入当地，带来了首个高层电梯住宅。随之而来的还有多样化的户型、丰富的园林绿化、美轮美奂的小区大门，以及前所未有的物业服务。该项目开盘当天，销售额便突破亿元。
震惊之余，一些本土房企开始效仿，其中最直接的做法就是设法获得全国性房企的设计图纸，“照猫画虎”。
王伟说，当时他还在做工程，多层板楼与高层住宅在工程施工方面存在诸多差异，本地建筑商也是一步一步跟着大开发商学习，建筑材料、施工标准和技术等方面均有了显著提升。
上述五线城市房企负责人回忆，当年他带队前往南方城市考察，发现多数南方楼房配有大阳台，而他所在的城市阳台普遍较小，甚至有些楼房没有阳台。当时他便决定，将南方的大阳台设计引入北方住宅。
他主导的项目开始引入大阳台设计，但很快发现南北气候差异显著。南方雨季长，阳台是刚需；而北方风沙大、冬季漫长，阳台的使用率不高。经过多次调整，最终在美观与实用之间找到了平衡。
他表示，全国性房企带来的冲击迫使本土开发商不断提升自身能力，而综合开发能力的提升需要一个持续优化的过程。市场需求也在不断变化，开发商必须具备前瞻性，才能更好地顺应市场。
王伟进入房地产开发行业时，全国性房企撤走，留下大量从业人员。他出身工程行业，与不少人熟识，因此很容易组建起自己的开发团队。他说，其他本地开发商经历了一个从头摸索的“蜕变期”，而他则以轻装上阵的姿态更快适应了新市场。
王伟说，虽然全国性房企撤出时留下大量烂尾楼，许多项目至今未能完工交付，但也促使这些小城市的居住水平迅速向一二线城市靠拢。若没有这些全国性房企的推动，单靠自然演进，短期内难以打破原有格局。
前些年，全国性房企烂尾留下的阴影，使本地居民对期房心存顾虑，多数只敢购买现房。这也促使本地房企项目快速去化。王伟发现，自2024年以来，购房者与本土房企之间的信任逐步恢复，一些期房项目开始热销。
王伟指出，与过去以投资为主的市场不同，目前市场主要以居住需求为核心。虽然整体市场空间有限，但相对稳定。因此，他们既不会盲目扩张，也不追求高周转，更倾向以“躺平”心态稳步推进项目。
“咱不欠银行钱，不用还利息，公司也就十来个人，工资开销也不大，卖多少算多少。”王伟说，不追求规模和速度后，反而更能静下心来做好产品和服务，“我们这种小地方，品牌不管用，全靠口碑相传”。
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