车辆所有权是什么意思,个人所有权是什么意思

建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，是指一栋建筑物区分为若干独立的部分，每一独立的部分由不同主体分别所有，对建筑物中不可分割的公共部分由全体区分所有权人共用并共同管理。这样一栋建筑物上可以存在多个所有权，这是对传统物权法的突破，所以称建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权。在早期的法律实践中，将一栋建筑物视为一个独立的物，而根据“一物一权”原则，在一个物上只能存在一个所有权，因此一栋建筑物上只可能存在一个所有权，不可能多个所有权并存。第二次世界大战后，不少国家发生了严重的住宅危机，为解决广大市民的居住问题，各国政府纷纷兴建高层或者多层建筑物，由此产生一栋建筑物存在多个所有权人的情形，对此，各国相继制定建筑物区分所有权的法律。

在我国，随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。通常来讲，我们购买某开发商开发楼盘中某一套商品房，对该套商品房取得的所有权就是建筑物区分所有权。2007年10月1日实施的《物权法》设专章对建筑物区分所有权制度的宗旨及功能予以了明晰，首次通过法律层面上的对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容的规制设计，初步建立起我国建筑物区分所有权制度。《民法典》对《物权法》确立的建筑物区分所有权制度予以吸纳。《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据该条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。业主对专有部分的所有权，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主对建筑区划内的共有部分的共有权，即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权，即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

对于建筑物区分所有权概念的理解还应当注意其具备的以下特征：第一，建筑物区分所有权是一种复合性权利。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权三要素构成的特殊所有权。第二，专有权在建筑物区分所有权三要素中占主导地位。专有权的主导性表现在：首先，业主在取得对专有部分的所有权时即同时取得了对共有部分的共有权和共同管理的权利，业主丧失了对专有部分的所有权时也就同时丧失了对共有部分的共有权和共同管理权。其次，专有部分面积的大小，决定了共有部分份额的大小和行使共同管理权时表决权的大小。最后，建筑物区分所有权在进行产权登记时，一般仅需登记专有部门的所有权，对共有权和共同管理权无须登记。第三，建筑物区分所有权的三要素即专有权、共有权和共同管理权具有一体性。作为建筑物区分所有权的三要素，专有权、共有权和共同管理权须结为一体，不可分离。在转让、继承和抵押时，必须一同转让、继续和抵押。比如在转让一小区内住宅时，不得仅转让属于专有部分的住宅，而保留对电梯等附属设施的使用权或者保留在业主大会中的表决权。第四，业主身份的多重性。建筑物区分所有权人被称为“业主”，由于建筑物区分所有权具有复合性，作为权利主体的业主的身份也具有多重性，其既是专有部分的所有权人，亦是共有部分的共有人，同时还是享有共同管理权的成员之一。第五，建筑物区分所有权的内容即包含物权上的权利义务，还包含区分所有权人所组成的管理团体。建筑物区分所有权作为一种特殊的不动产所有权，蕴含着浓厚的管理因素或者称团体法因素。现今社会，强调对区分建筑物的管理以维系全体业主的共同利益，构建安全、舒适、便捷的生活品质，系建筑物区分所有权制度发展的一个重要趋势。

与建筑物区分所有权密切相关的两个概念是“物业”和“业主”。概括来讲，物业即区分建筑物，是建筑物区分所有权的客体；业主即区分所有权人，是建筑物区分所有权的主体。“物业”一词来自我国香港特别行政区的习惯用语，意为单元性房地产。

与之对应的英文是real estate或real property（土地及其附属固定物、房地产、不动产）。我国香港特别行政区学者李宗锷在《香港房地产法》一书中将“物业”解释为：“所谓物业，是单元性地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业。”20世纪80年代以来，“物业”概念从香港特别行政区经广东省传入内地，逐渐成为我国房地产及普通百姓所接受的一个概念，并逐渐被法律所承认。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》并未对“物业”概念作出明确界定，但该条例第２条对“物业管理”加以界定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见条例中“物业”指一定区域内的各类“房屋及配套的设施设备和相关场地”。

根据使用功能的不同，物业可分为居住、商业、工业和其他用途物业。居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、高档公寓、别墅等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地；商业物业是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，包括写字楼、商场、超市、批发市场、宾馆、酒楼、影剧院等；工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括工业厂房、仓库、货场等；其他用途的物业包括行政机关物业、新闻出版物业、交通运输物业、邮政通信物业、科研教学物业、医疗卫生物业、军队军事物业、图书馆、博物馆、展览馆、使领馆、寺庙、监狱等。

物业作为一种具体的物质存在形态，由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一。根据《物业管理条例》第２条的规定，一个完整的物业由以下三个部分构成。（１）已建成并可以投入使用的各类建筑物。物业一般是指已建成并投入使用的各类建筑物，既包括供居住的建筑物，如住宅楼，也包括非居住的建筑物，如厂房、商场、写字楼等；既可以是一个建筑群，如居住小区、工业园区，也可以是单体建筑，如办公楼、宾馆、酒店等；既包括建筑物中业主自用的起居室、厨房、卫生间、阳台、辅位等专有部分，也包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分及避难层、设备层或者设备间等结构部分。（２）与建筑物相配套的设施和设备。物业包括与建筑物相配套的设施和设备。设施是指与建筑物相配套的管线设施以及室外公建设施，如市政供水、供电、供气、供暖、有线电视及通信网络设施等专营单位提供的设施，消防设施、公共照明设施、安保设施、排水排污等共用设施，以及配套建设的幼儿园、学校、医院、公共厕所、垃圾收集转运场站等公共建筑。设备是指与建筑物相配套的机械、电气设备，如电梯、锅炉、空调机组、备用发电机。（３）与建筑物相关的场地。物业还包括与建筑物相关的场地，在建筑区划范围内并与建筑物相关的建筑地块、庭院、停车场、道路、绿化带、水面等。

业主是建筑物确认所有权的权利主体，同时也是从事物业管理活动的基本主体，业主身份的界定标准，关系到业主自治的秩序和物业管理的和谐稳定，因此十分重要。业主是建筑物区分所有权法律规范的基础性概念之一，但《民法典》并未对业主的概念进行明确界定。《物业管理条例》第６条第１款规定：“房屋的所有权人为业主。”但不论是从理论还是从实务角度，《物业管理条例》对于业主概念的此种规定，均显不够精准。为明确业主身份的界定标准，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权纠纷司法解释》）第１条第１款规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”第２款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定民法典第二编第六章所称的业主。”

《区分所有权纠纷司法解释》第１条第１款是界定业主身份的一般规则，根据《民法典》及《物业管理条例》的规定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，均属“依法取得”专有部分所有权，应当认为具备业主身份。由于现实生活中，签订商品房买卖合同后合法占有使用专有部分但尚未办理物权登记的情形大量存在，此种情形下如果仅以是否登记取得所有权作为界定业主身份的标准，会对上述商品房购买群体应当享有的权利造成损害。因此，《区分所有权纠纷司法解释》第１条第２款对于业主身份问题进行了特别规定，对基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，“可以认定”为业主。需要注意的是，该条第２款“可以认定”为业主，并非认定其为等同于专有部分所有权人，在特殊情形下认定其有业主身份并不等于承认其当然享有专有部分的所有权。从这个意义上讲，专有部分所有权人一定是业主，但可以认定的业主不是当然的专有部分的所有权人。

老马等9人均系洪福小区6号楼的业主，洪福小区是通华公司开发的住宅小区，6号楼系安置楼，老马等人均系回迁安置户。2003年，在对老马等人的原有房屋进行拆迁时，为了鼓励搬迁，通华公司与老马签订协议书，约定在安置楼（6号楼）东侧加装电梯一部，协议生效的前提条件是，东侧９户被拆迁人必须在2003年８月之前全部结清房款，并且不得再以其他任何理由拖延办理房产交接手续。2004年，通华公司陆续向老马等人交房，并发放安置楼建筑设计说明、住宅使用说明书和质量保证书。住宅使用说明书载明安置楼配备两部电梯，每层二梯四户。益华公司是通华公司选聘的前期物业公司，从2004年８月起停止对６号楼东侧电梯的维护、保洁等服务，并通知业主自行管理。６号楼部分业主因此拒绝交纳物业费，物业公司停止了电梯的运行。在老马等人与通华公司、益华公司的协商过程中，通华公司称该电梯产权归其所有，不属业主所有。为此，老马等９人诉请法院判决确认安装在６号楼东侧的电梯属老马等业主所有。通华公司则主张６号楼东侧的电梯是根据通华公司与老马等人的特殊约定安装的，而不属于建筑区划内的公用设施。老马等人未按上述协议书约定的时间全部结清房款，因此无权使用电梯。法院经审理认为，通华公司向业主提供的住宅使用说明书中将“每层二梯四户”列为“公共配套设计”项目下的内容，表明通华公司已将安置楼２部电梯列为安置楼的公共配套设施。因此，６号楼东侧电梯属于该建筑物的共有部分。通华公司与老马等人签订的《协议书》未经有利害关系的全体业主同意，不得约束所有业主，且该《协议书》之后形成安置楼住宅使用说明书已明确将安置楼２部电梯列为公共配套设施，因此，该《协议书》不能作为认定安置楼电梯产权的依据。判决洪福小区６号楼东侧电梯由该楼东侧业主共有。

开发商能以业主未交清房款为由停止小区内电梯等公共设施的运行吗？开发商根据与部分业主的约定增设的电梯是否属于业主共有部分？业主购买住宅小区内的一套房屋，办理房屋产权登记后，取得该套房屋的所有权。由于房屋属于整体开发的住宅小区中的一套，因此业主此时取得的房屋所有权的意义不仅仅在于对房屋本身享有所有权，同时还意味着对小区内的公共部分享有共有权，以及对公共部分与其他业主一起享有的共同管理权。这种复合性权利，就是《民法典》中所规定的建筑物区分所有权。建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，由于其属性天然构成建筑物共有部分。电梯系高层建筑物的必备设备，也是业主必须使用的设备，建筑物的共有部分，应属于业主共有。业主未交清房款的，开发商可以依据房屋买卖合同的约定向购房人主张欠付的购房款，但无权对属于业主共用的电梯采取停运措施。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。业主对专有部分所有权的具体权能包括业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，以实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，如为保证债务的履行，将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。此外尚可在不损害区分所有建筑物结构的情况下，为增加专有部分的使用价值，任意装饰其专有部分。专有部分的物权变动也与一般不动产物权变动无异，原则上以登记为生效要件，同时，业主对于他人之干涉，可以根据物上请求权加以排除，在其专有部分受到损害时，可以要求停止侵害、返还原物、赔偿损失。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离，如没有楼道（电梯）、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制，这与建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。因此，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。法律明示专有权行使应受法律限制，业主就自己的专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时应承担义务，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。对此，可从下述两个方面理解：

第一，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得危及建筑物安全的义务。因业主的各专有部分紧密地堆砌于同一栋建筑物上，各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。因而，业主应按照建筑物的使用目的或规约使用专有部分并负有维护建筑物牢固和完整的义务，不得损害或随意改变建筑物的结构，业主所为的有害于建筑物正常使用的行为，即使形式上属于行使其专有部分所有权权能的行为，也不允许。

第二，作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得损害其他业主合法权益的义务。业主专有部分所有权的行使，又要受到其他建筑物专有部分所有人的制约。这是因为，由于区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，彼此间的用役面紧密地结合在一起，形成密切、立体的相邻关系，业主对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间强力的约束，必须考虑到全体业主的共同利益，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益。否则，其他业主可要求其停止侵害，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。

专有部分是一栋建筑物内的特定部分，即在构造上能够明确和其他部分予以区分，并可以独立使用的建筑部分。一栋建筑物内部可以划分出若干独立部分，各个部分在物理构造上具有独立性，可以独立进行使用，对独立部分可以分别登记取得所有权的，在该栋建筑物上才可能成立建筑物区分所有权。典型的例子是城市住宅小区中的商品房，各套住房构成独立的空间，可以独立使用，并可分别登记取得所有权，各套住房即属于区分所有建筑物的专有部分。如果一栋建筑物不能划分出若干构造上和使用上具有独立性的专有部分，就只能成立一般所有权，如剧院。

构成专有部分，应当具备以下三项条件：

第一，具有构造上的独立性，能够明确区分。构造上的独立性是指物理上的存在状态，指专有部分在事实上能够客观明确地与其他部分进行区分。也就是说，一个专有部分与另一个专有部分在建筑构造上能够客观地划分各自的范围。构造上的独立性，一般意义上指一专有部分四周设有隔断墙等隔离遮蔽设施，以与其他专有部或共有部分形成隔离。但是，所谓隔离并非绝对要求有物理上的隔离，考虑到车位、摊位等特定空间也属于专有部分，但车位、摊位好像还谈不上“构造”，除有四条线确定其所有权的范围外，其构造都是观念性的，其并无固定墙壁间隔。因此，具有构造上的独立性既可以是物理性的，也可以仅是观念性的，但应当符合“能够明确区分”的要求。

第二，具有利用上的独立性，可以排他使用。利用上的独立性是指功能上具有独立使用的可能性。专有部分应当具有能够满足一般生活、生产目的的独立功能。是否可以独立使用，一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准。住宅、店铺等具备独立的出入门户，可以不经过相邻的其他专有部分而直接经由公共走廊、楼梯、电梯与外界相通，就认定具备独立的使用功能。

第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。专有部分的构成要件除必须具备构造上和使用上的独立性这两个要件外，还需具备“通过登记予以公示并表现出法律上的独立性”这一要件。构造上和使用上的独立性乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立性。也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上的独立性，是以构造上和使用上的独立为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。构造上的独立性和使用上的独立性是专有部分的物理要件，而能够登记则是专有部分的法律要件。

专有部分是由业主单独所有，业主对专有部分的权利与一般所有权人所享有的权利没有实质差异，是具有绝对性、永久性和排他性的权利。业主在法律限制的范围内，可以自由占有、使用、收益和处分专有部分，并排除他人的干涉。但是，由于各专有部分紧密连接为一体，全体业主构成一个利益的共同体，为了防止单个业主损害全体业主的共同利益，法律对业主对专有部分的使用作出了限制性规定，是个体利益受公共利益限制的体现。根据相关法律规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。除了上述概括性、原则性的限制之外，由于影响业主共同利益重大，针对将住宅改变为经营性用房，法律专门设置了限制性规定。

将住宅改变为歌厅、餐厅等，使原本用于居住的房屋改为用于经营的房屋，住宅的性质、用途由居住变为商用。这一改变带来许多弊端，主要表现有：（１）干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾，这是当前物业小区主要矛盾之一。（２）造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张。（３）容易产生安全隐患，如来往小区人员过多，造成楼板的承重力过大，外来人员流动快且杂，增加了小区不安定的因素，防火防盗压力大，隐患多。（４）使城市规划目标难以实现。本来某个地区的住宅原规划是用来居住的，但由于将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，结果造成该地区交通拥堵、人满为患。（５）造成国家税费的大量流失。

业主不得随意改变住宅的居住用途是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规及管理规约的规定。如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡因住宅改变为经营性用房而受到影响的业主，均是有利害关系的业主。最高人民法院司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为《民法典》第279条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

需要强调的是，法律规定业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意，而不仅仅是多数同意。业主将住宅改变为经营性用房，未按照法律的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

田某禾与田某穗系田某山夫妻的养子和养女，二人之间并无血缘关系。2009年、2010年，田氏夫妻先后因病死亡。田某山无遗嘱，死亡后其法定继承人亦未实际分割遗产。田某山夫妻生前与养子共同生活，因女儿已移居海外，儿媳与儿子关系不好，曾经起诉离婚，而田某禾之子田某有轻度脑瘫，故田某禾之母立遗嘱将其名下全部房产指定给孙子田某继承。但田氏夫妻的主要遗产是一幢二层德式小楼，建筑面积共计220平方米。除较大的门厅外共有７个可供居住的房间，但只有一个通向外面的通道和建在其中一间房间中的楼梯，除一个明显为卧室的套间外没有单独的卫生间，只在一层有一个厨房，因此，不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件。故田某禾与田某穗在办完养母的丧事后，将该幢房屋登记为田某禾、田某穗、田某三人按份共有。田某穗长期侨居海外，其继承的不动产自己无法使用，因此曾找哥哥田某禾商议，情愿将房屋中自己继承的份额转让给哥哥，请其按照双方分别继承的遗产份额，向自己支付补偿款。田某禾认为，妹妹侨居海外，养父母均由自己长期负责照料，父亲突发疾病死亡，未及留下遗嘱；母亲立遗嘱将名下房产留给了孙子田某。田某穗一家生活条件优越，又不打算回国定居，这套房屋由自己一家人使用合情合理，再说现在房屋升值，自己和儿子并无经济力量向妹妹支付补偿款，故不同意分割共有财产，但承诺妹妹回国时可以无偿在此居住。因多次协商未果，田某穗遂诉至一审法院，请求法院依照遗嘱判决分割共有房屋。

一审法院经审理查明：案涉房屋为田某禾、田某穗与田某禾之子田某按份共有，其中田某禾占1/6，田某穗占1/6，田某占2/3。按照当地的房地产登记条例，该房屋只能整幢登记，内部也不具备拆分使用的条件。由于案涉房屋坐落在市中心的繁华商业区内，经一审法院委托有资质的房地产评估机构评估，市场价为500万元，其中六分之一即16.67％，为83.35万元。一审法院认为，田某禾、田某穗与田某三人通过继承对案涉房屋按份共有，其中三人各自所占比例清楚，当事人之间对此亦无争议。根据《物权法》第99条①的规定，“共有人约定不得分割不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。因此，田某穗关于分割按份共有房产的诉讼请求，应当得到支持。鉴于该房屋不具有内部分割后单独进行产权登记的条件，而田某禾、田某确实经济困难，无力向田某穗支付83.37万元补偿款。为了充分发挥案涉房屋的使用价值，判决由田某穗使用案涉房屋一层向阳的一间，与田某禾、田某共用一层的卫生间、厨房和通向街门的走道。田某禾与田某之间仍按不动产登记簿上记载的份额共有。

三方当事人均不服一审判决，提出上诉。田某穗上诉称，一审判决判非所请。自己正是因为已经移居海外多年，无法实际使用继承所得房屋，且与田某禾等协商分割房产不成才提起诉讼的。一审判决只考虑发挥物的使用价值，却没有考虑其本人根本无法使用该物的实际情况。田某禾提出让自己回国时无偿在此居住的办法也是无法接受的，一是自己与田某禾之间其实没有血缘关系，本来就不具有亲兄妹之间的亲密关系，加之父母均已病逝，以后自己回国的机会不多，下一代在国外长大，回国时也不可能与不具有亲情的舅舅或表兄住在一起，故坚决要求法院判令分割继承所得房产的相应价格。田某禾上诉称，一审判决根本无法执行，案涉房产虽然有７个可供居住的房间，但房屋是为一家人居住设计的，如果分割使用，卫生间、厨房和楼梯均不配套。田某穗回国暂住没有问题，但两家人长期住在一起十分不便，而且妹妹也无此需求。田某系残疾人，生活上需要他人照顾。自己一家经济困难，无力支付近百万元的房价款给田某穗，故不同意分割共有财产。田某的上诉请求和理由与田某禾相同。

问题：能否在保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割？

解析：在按份共有中，各共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的全部。尽管在许多情况下，按份共有人的份额可以产生和单个所有权一样的效力，如共有人有权要求转让其份额。但是各个份额并不是一个完整的所有权，如果各共有人分别单独享有所有权，则共有也就不复存在了。因此，一审法院关于在不变动按份共有人共有份额的前提下，再对房屋各部位的使用权作确认区分的观点是不妥当的。比较而言，二审法院以《物权法》关于一物一权和共有物分割的原则为依据，最终判决田某禾取得田某穗在共有财产中的份额并向田某穗支付该部分房屋的补偿款。使案件的处理结果既符合法律规定，又得到了各方当事人的认可。（类似生活实例，可参见案例：田某穗诉田某、田某禾分割共有房屋案，《民事审判指导与参考》总第47辑）

房屋(构筑物)所有权是什么意思

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第二章 所有权

第六节 共 有

一

按份共有(一个所有权由数人按份额比例分享)

法言俗语

共有，通俗来讲就是共同所有，是多人对一个物共同享有所有权。这种被两个或两个以上的主体所享有的所有权被称为共有权，共有权的权利人被称为共有人，共有权的客体或者说标的物被称为共有物。物权法要求“一物一权”，就是说一个物上只能存在一个所有权，但这一个所有权并非只能由一个人享有，一个所有权可以有多个权利的主体。所以，一物只能一权，但一权可以多人。生活中，关于共有的例子，比较典型的就是夫妻共有。比如，在结婚之后，为了改善居住条件，夫妻二人新购置了一处住宅，如果没有特殊约定，那么这处婚后购置的住宅就属于夫妻二人共有。共有是一种所有权的特殊状态，不妨碍所有权的权能，即所有权主体对物享有占有、使用、收益和处分的权利。只不过共有的权利主体不是单一的，是两人或两人以上，所以在共有权的行使上，或者说在对共有物进行占有、使用、收益和处分时，应当遵循全体共有人的意志，而不能向单一主体所有权那样，仅凭所有权人一人的意志决定，这也是共有权主体的复数性所决定的。

作为一个法律概念，共有是指两个或者两个以上的单位和个人对同一不动产和动产享有所有权。其主要特征是：第一，主体为复数，即共有的主体不是单一的，是两个或者两个以上的公民、法人或者其他组织共同享有同一标的物的所有权，以此与公司财产、合伙财产相区别。第二，客体特定，共有是所有权的一种形态，仍要适用所有权的一般规则，其客体与单独使用权的客体没有什么区别，只是多人享有一个所有权，符合一物一权主义。第三，内容复杂，各共有人对共有的财产所享受的权利因共有关系的性质而有所不同，有各共有人依份额享受权利的，有各共有人不分份额享有所有权的，与单独所有权相比，其内容要复杂得多。

对所有权制度中的共有制度，各国民法典无一例外地加以规定，我国《民法通则》第78条从制度设计上对共有关系的含义、类型以及基本内容都作了原则规定，在立法上初步确立了我国民法的共有制度。由于《民法通则》关于共有制度的规定比较简单，为适应审判实践的需要，最高人民法院在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中共设5个条文对共有作了规定。《物权法》设专章对共有制度作出规定，设有13个条文，构成了我国共有制度的体系框架。《民法典》物权编所有权分编中第八章规定了共有制度，共设14个条文，基本吸纳了《物权法》共有一章的规定，并增设了第306条，对按份共有人转让共有份额时其他共有人的优先购买权进行了进一步具体的规定。

根据共有关系的成立原因以及共有关系权利义务具体内容的不同，共有可以分为共同共有和按份共有。《民法典》第297条规定了共有包括按份共有和共同共有两种，紧接着在第298条和第299条中分别说明了按份共有和共同共有的意义。二者的区分，简单来讲，按份共有是划分份额的共有，共同共有是不能划分份额的共有。

《民法典》有一章中关于共有物的处分、管理以及分割，针对按份共有和共同共有分别制定不同规则，说明两者上述方面均存在差异，因此判断共有人的共有究竟是属于按份共有还是属于共同共有，就有着极其重要的意义。关于共有类型的区分，《民法典》第308条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此，判断共有属于按份共有还是共同共有时，首先尊重共有人之间的约定，共有人之间约定为按份共有即构成按份共有，共有人之间约定为共同共有的则构成共同共有；如果共有人之间没有约定共有类型，或者约定不明确的，除非共有人之间具有家庭关系的，都推定为按份共有。比如，夫妻或者父母和子女共同购买了一处房产，没有约定是按份共有或是共同共有的，因为共有人之间具有特殊的身份关系，法律推定其之间构成共同共有。如果仅是朋友关系的二人共同出资购买了一处房产，同样没有约定是按份共有或是共同共有，则推定其二人之间构成按份共有。之所以如此规定，主要考虑与共同共有相比，按份共有人对自己应有份额享有的权利比较接近于单独所有，按份共有人之间权利义务关系清晰、明确，不容易滋生纷争。此外我国民法理论还承认准共有的存在。

对所有权之外的财产权的共有，被称为准共有，如对担保物权、用益物权、采矿权、渔业权、水权以及知识产权的共有等。《民法典》第310条规定：两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。《民法典》对准共有的范围仅限于用益物权和担保物权的共有，其他财产权的共有，《民法典》没有规定。从社会实践来看，准共有多数情况下属于按份共有的性质，如两家公司共同获得一块土地的使用权（用益物权），即按份共有。两家银行在同一地块上设定抵押权，也属于按份共有。

按份共有，是两个或者两个以上的共有人按照各自的份额对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有最重要的特征就是共有人对共有物享有份额，所谓份额是指共有人对共有物所有权所享有的比例，其份额一般由当事人约定或者按照投资比例确定。需要注意的是，这里所说的份额是抽象的，并不是共有物在物理上的划分。比如二人共同出资购买一处100平方米的房屋，各出资50％，约定对房屋所有权各自占50％的份额，这并不意味着二人各自拥有该房屋中的50平方米，而是二人的所有权都及于房屋的整体，只不过二人各按照50％的比例享有对房屋的所有权。

在按份共有关系中，共有人享有多少份额，通常应当依照共有发生的原因决定，可能基于当事人的意思产生，也可以基于法律的规定产生。按份共有人的主要权利体现为按照其份额对共有物占有、使用和收益，共有人的份额越大，则其占有、使用和收益的权利就越大，如果共有物无法让全体共有人占有和使用的，共有之间可以进行协商处理。

按份共有是我国共有制度的基本形态，因为共同共有存在的领域比较窄，主要集中在婚姻家庭领域，特别要以共有人之间存在夫妻关系、家庭关系和继承关系为存在的基础，而按份共有则具有广阔的生存空间。

按份共有的共有人对共有物存在一定的应有份额。应有份额，也可以称为持份，是共有人对共有物享有所有权的比例。对于按份共有人的份额如何确定呢？《民法典》第309条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，在确定各按份共有分所持有份额时，首先审查各按份共有人之间是否存在对份额分配的协议，如果有协议且有效则按协议处理；如果没有约定或者约定不明确，则按照各共有人的出资额确定应有的份额，如三人分别出资购买房屋，三人的出资额分别是500万元、300万元、200万元，那么在没有特别约定的情况下，就按出资额确定份额，即5份、3份、2份，如果房屋出租那么取得收益也按该比例分配，这样确定份额比较公平合理；如果确实不能确定各共有人出资额的，则视为等额享有，即每个共有人享有的份额均等。

在共有关系存续期间，按份共有人有权转让其享有的共有份额。一般情况下，按份共有人转让其享有的共有份额，无须得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益，并受法律的限制。法律有特别规定的，共有人处分其份额应遵守法律的规定。此外，在共有关系中有禁止共有人出让其份额的约定的，对共有人应当具有约束力。

共有人转让其份额时其他共有人在同等条件下享有优先购买权。此处“同等条件下”是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人相同。即当其他共有人与非共有人出价相同时，其他共有人有优先购买的权利。法律规定其他共有人优先购买权，是为了简化共有关系，防止因外人的介入而使共有人内部关系趋于复杂。此处优先购买权是共有人相对于非共有人而言的，在共有人之间并无优先的问题，当数个共有人均欲行使其优先购买权时，应由出卖人自行决定。关于共有人的优先购买权，《民法典》第305条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”第306条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”比如，甲、乙、丙三人共有一处房产，其中甲占60％的份额，乙、丙各占20％的份额。甲欲转让其份额，丁得知甲欲转让其房产份额的消息，遂向甲表明了自己想购买的意愿，甲与丁经协商确定转让借款为100万元，签订合同时一次付清。甲在与丁协商后，应当将与丁协商的价格、付款方式等对乙和丙进行告知，并且确定一个合理期限，比方说要求乙和丙在7日内决定是否以同等条件购买甲的份额。如果乙、丙在７日内没有表明购买的意愿，则甲可以与丁签订买卖合同，如果乙或者丙其中一人表示愿意同样以100万元的价格，并且一次性付清全款的方式购买甲的份额，则因为共有人的优先购买权，甲应与其订立买卖合同。如果乙和丙都表示可以与丁同等条件购买甲的份额，则乙和丙可以协商各自购买的比例，如果协商不成则按照二人共有份额比例确定购买比例，如此因乙、丙持有份额相同，则应各购买甲持有份额的一半，即30％的份额，购买之后，乙、丙对房产各持有50％的份额。

《民法典》条文

第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第三百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第三百一十条 两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。

以案释法

老刘夫妻二人生有一独生子小刘，已成年，未婚。老刘夫妻和儿子小刘一起购买了一处房产，三份对各自拥有房产份额进行了约定，老刘夫妻二人拥有10％的份额，小刘拥有90％的份额。房屋交付使用并办理了房产证，房产证记载房屋为成套住宅，权利人为老刘夫妻与儿子小刘三人。在房屋装修时，小刘与老刘夫妇发生矛盾。小刘不满意老刘对房屋的装修风格，通知老刘夫妇停止装修该房屋未果，遂以老刘夫妇为被告诉至法院，请求依法分割三人共同购买的房屋，判决该房屋中属于二被告的10％的房屋产权部分归原告所有，由原告补偿二被告共有部分折价8万元。案件审理中，老刘夫妇明确表示不愿将其拥有的房屋产权份额转让，表示除与儿子共有房屋外并无其他房屋可以居住。法院经审理认为，本讼争房屋系老刘夫妇与儿子小刘按份共有。小刘占份额90％，有权决定本案讼争房屋的处分，但本案中老刘夫妇与小刘系父母子女关系，双方以共同居住为目的购房，购房实际出资与约分份额比例并不相符，大部分的房款由老刘夫妇支付。法院综合考虑了当事人的生活现状及房屋份额分割后对当事人之间情感以及生活可能带来的影响，秉持“百善孝为先”的基本伦理道德，依据物权应受限制的基本原则，对小刘的请求未予支持。

老刘夫妇与儿子小刘对涉案房屋系按份共有还是共同共有？关于房屋的装修问题谁说了算？老刘夫妇未经小刘的同意擅自决定对房屋进行装修，小刘应当如何维护自己的权利？案件中小刘和老刘夫妇虽然存在家庭关系，但是三人对所购买房屋约定了各自享有的份额，因此根据《民法典》第308条的规定，三人应属按份共有关系。对房屋的装修属于对共有物进行的改良行为，虽不改变共有物的性质，但会影响共有物的价值，属于重大修缮的范围，按照《民法典》第301条的规定，对共有物进行重大修缮时，应当经占份额2／3以上的按份共有人同意。案例中小刘所占房屋产权份额为90％，对房屋的装修问题上小刘应当享有决定权。因此，老刘夫妇不顾小刘的意愿，擅自决定房屋的装修问题，侵害了小刘的共有权，小刘可以援引物权保护或者侵权责任的相关规定，要求老刘夫妇停止侵害，恢复原状。但是家庭成员之间构成按份共有关系是非常少见的，由于近亲属之间至亲至近的情感联系，强调共同关系的共同共有比较适合家庭成员之间的共有关系，所以法律规定，在无明确约定的情况下，具有家庭关系的共有人之间推定为共同共有。按份共有更强调各共有人对其份额所享有的类似于支配的权利，按份共有人之间相对独立性较强，因此按照按份共有规则来调整家庭成员之间，特别是夫妻之间或者父母与子女之间的共有关系时，常常感觉到与夫妻和睦、孝敬父母等伦理价值之间的背离。也是基于这种考虑，虽然构成按份共有，按照法律规定按份共有人可以请求对共有物进行分割，但法院在对具有案件的处理中，还是综合考量了诸多因素，最终没有支持原告的诉讼请求。（类似生活实例，可参见案例：刘某妤诉刘某勇、周某容共有房屋分割案，载《最高人民法院公报》2016年第7期（总第237期）

法官说法

1

共有分为按份共有和共同共有，共同共有是基于共有人之间存在特定共同关系所建立的，按份共有对共有人之间的身份关系不作要求。按份共有是共有关系的典型形态，在没有约定的情况下，除了共有人之间存在家庭关系以外，法律均推定形成按份共有关系。

2

按份共有各共有人的份额一般是由共有人明确约定的，没有明确约定的按照出资比例确定，不能确定出资比例的，各共有人平均享有份额。在按份共有中，每个共有人对共有物享有的权利和承担的义务，是依据其不同的份额确定的。共有人的份额决定了其权利义务的范围。共有人对共有物持有多大的份额，就对共有物享有多大权利和承担多大义务，份额不同，共有人对共有财产的权利义务也不同。

3

在没有特殊约定的情况下，按份共有人有权决定转让其份额，不必经其他共有人同意。但是，其他共有人依法享有优先购买权。按份共有人在转让其份额时，应当保障其他共有人所享有的优先购买权。具体来讲，按份共有人转让其份额时，应当将转让条件及时通知其他共有人，并指定一个合理的期限，在合理期限内其他共有权人可以行使优先购买权。

4

家庭成员之间约定共有权份额的，应当对法律关于按份共有的规定有清醒的认识。一旦约定各自享有的共有权份额，则说明共有人对共有权的类型进行了选择，法律尊重共有权人对共有类型的选择。要认识到，法律对按份共有和共同共有分别制定了不同的调整规则。在对共有物的重大改造或者处分上，以及对共有物分割、共有关系的退出上，法律均作不同规定。家庭成员之间约定按份共有的，对约定所产生的法律后果应当有所预期。

二

共同共有（一个所有权由存在特殊共同关系的数人共享）

法言俗语

共同共有是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。与按份共有相比，共同共有具有以下特征：其一，共同共有产生的基础是共同关系，这种共同关系主要体现在婚姻家庭领域，如夫妻共同关系、家庭共同关系；其二，共同共有的财产权利不分份额，只要共同关系存在，共同共有人就不分份额地共同享有权利；其三，各共同共有人对共有财产享有权利和承担义务是平等的。对于属于共同共有的财产，由于共同共有人之间都具有共同关系，共有人之间的关系比较紧密，所以，法律规定处分共同共有财产或者对共有物进行重大修缮，必须经全体共有人同意，除非共有人另有约定。除了夫妻共同财产、家庭共同财产之外，一般认为，遗产分割前各继承人系共同共有关系，另外，合伙财产属于全体合伙人共同共有。

共同共有最典型的形式就是夫妻共有。《民法典》第1062条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻共同财产，归夫妻共同所有：一是工资、奖金、劳务报酬；二是生产、经营、投资的收益；三是知识产权的收益；四是继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；五是其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。例如，夫妻双方出卖、赠与属于夫妻共有的财产，应取得一致的意见。在对属夫妻共同所有的财产进行列举的同时，《民法典》第1063条还对属夫妻一方个人财产的情形进行了列举，根据该条规定，夫妻一方的个人财产包括：一方的婚前财产；一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；一方专用的生活用品；其他应当归一方的财产。同时，《民法典》第1065条第１款规定：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用《民法典》第1062条、第1063条的规定。判断某项财产属于夫妻共同财产还是属于一方个人财产时，首先要看男女双方有无作出明确的书面约定，有明确书面约定的，按照约定，没有明确书面约定的，就按照法律规定进行区分。这里也体现了民法的意思自治原则，夫妻双方可以形成一致的意思表示，从而排除适用法律对于夫妻共同财产以及夫妻一方个人财产的区分规则。因此，《民法典》第1062条、第1063条、第1065条第1款共同构成夫妻共同财产与夫妻一方个人财产的区分规则，只有整合三个条文内容，才能形成准确的判断。

家庭共有财产是除夫妻共有财产之外的另一种共同共有类型。家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，共同创造、共同所得的财产。例如，家庭成员交给家庭的财产，家庭成员共同受赠的财产，以及在此基础上购置和积累起来的财产等。概言之，家庭共有财产是家庭成员的共同劳动收入和所得。家庭共有财产和家庭财产的概念是不同的。家庭财产是指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和，包括家庭成员共同所有的财产、夫妻共有财产和夫妻个人财产、成年子女个人所有的财产、其他家庭成员各自所有的财产等。家庭共有财产则不包括家庭成员各自所有的财产。比如，家庭成员共同经营一家餐厅，在餐厅的营业中都付出了劳动，餐厅的营业收入就属于家庭共有财产，经过几年的经营，积累起一定数额的资金，又利用这笔资金购置隔壁房产经营旅馆，那么新购置的产业也属于家庭共有财产。家庭共有财产的权利主体是对家庭共有财产的形成作出过贡献的家庭成员，并非所有的家庭成员。比如，在上举事例中，经营餐厅的家庭，由父母和长子三人对餐厅进行打理，次子在另一城市工作，从未参与餐厅的经营，那么餐厅营业收入属于父母和长子三人的共同共有财产，次子由于未付出劳动，不属于共有权人。与夫妻共有财产相同，家庭共有财产的处分，应取得全体共有人的同意，任何家庭成员不得擅自处分属于家庭共有的财产。在分家析产时，家庭共有关系终结，家庭成员可以要求对共有财产进行分割。

《民法典》条文

第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

以案释法

家住拜泉镇郊村的李老汉，在第二轮土地承包时，其为承包经营户主，与其儿子李某土地同分在一个土地台账上。2013年，县政府为建气象站，征用了他们家土地1.79亩菜地，父亲李老汉领取了补偿款90930元。当时儿子李某已其父李老汉分家另过多年。但土地台账没有分开。李某认为国家给予的征地补偿款应有其份额，父亲李老汉认为被征用土地一直由其耕种应归其所有。父子二人发生争执，协商未果，儿子李某将父亲李老汉告上法庭。法院经审理后认为，被征用的土地属集体所有，农民从村集体分得承包地，国家征用依法给予补偿。但被征用土地是第二轮土地承包时以家庭户的方式承包、经营，属家庭承包，并非个人承包，并且镇郊村已将征地补偿制订了方案，方案中明确写明被征用土地补偿款应归全体家庭成员所有。作为父亲独占补偿款没有依据，于是法院判决父亲李老汉返还给儿子李某征地补偿款9030元。

土地承包经营权被征收后获得的补偿款是否属于家庭共有财产？请求分割家庭共有财产应当具备何种条件？农村土地承包是以户为单位的，也就是以家庭为单位，所以土地承包经营权应当属于全体家庭成员共有。需要说明的是，农村土地承包经营权属于用益物权，根据《民法典》第310条的规定，除了所有权之外，对用益物权、担保物权也能形成共有，可以参照适用《民法典》中关于共有的有关规定。家庭共有的土地承包经营权被征收后，获得补偿的主体应当是全体共有人，因征收所获得的补偿款应当归全体家庭成员共有。家庭共有属于共同共有，而一般而言，只有当共同关系终止时，共同共有人才可以主张对共同共有财产进行分割。案例中父亲和儿子已经分家多年，以家庭为单位承包的土地又被征收，二人已经没有必须维持共有关系的必要，因此当儿子起诉要求分割征收补偿款时，获得了法院的支持。（类似生活实例，可参见案例：李某诉其父返还财产纠纷案， 载黑龙江法院网 2013年9月23日）

法官说法

1

共同共有是不分份额的共有。在共同共有关系存续期间，共同共有人之间不能对共有财产确定份额。只有在共同共有关系终止时，共有财产分割后，才能确定各共同共有人的份额。共同共有的发生以共有人之间存在共同关系为基础。共同共有通常只存在于婚姻家庭领域和具有一定亲属关系的自然人之间。

2

夫妻共同财产，是在婚姻关系存续期间取得的财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。也就是说，婚姻关系从登记之日起算，到夫妻一方死亡或者离婚生效之日止。夫妻共同财产的来源，为夫妻双方或一方所得的财产，既包括夫妻通过劳动所得的财产，也包括其他非劳动所得的合法财产，当然，法律直接规定为个人财产的和夫妻约定为个人财产的除外。夫妻对共同财产享有平等的所有权，双方享有同等的权利，承担同等的义务。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是夫妻一方对共同财产的处分，除另有约定外，应当取得对方的同意。

3

家庭共有财产是家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，共同创造、共同劳动所得的财产。但家庭共同经营收入中在家庭成员之间已经进行分配的部分，应视为各家庭成员各自所有。家庭共有财产的主体是对家庭共有财产的形成作出贡献的家庭成员，没有作出任何贡献的家庭成员不享有共有权。对家庭共有财产的处分应当经全体共有人一致同意。

三

共有财产的管理（共有人对共有物如何实施管理）

法言俗语

对共有物的管理，是指为了维持共有物的物理功能，使其发挥社会的、经济的作用所进行的一切管理活动。一般而言，对共有物的管理包括共有物的保存、改良、利用和处分。保存，一般是指为防止共有物的损毁、灭失或者物上的权利受损而维持共有物的现状。比如，共有物放置在室外，为避免其遭受日晒雨淋价值受损，将共有物搬至室内。另外，对共有物进行简易的修缮，比如共有房屋漏雨，用混凝土进行简单的修补，或者房屋的门窗、玻璃破碎进行修理、更换等，都属于保存行为。改良，一般是指不改变共有物的性质，增加其价值的行为。比如，开垦共同承包的荒地，对房屋进行装修等。利用，是为了满足共有人的共同需要，不改变共有物的性质，对共有物进行使用和收益。处分是指对共有物进行处置，决定该物继续存在还是就此消失，继续保留该物的权利或者转让给他人。对共有物的管理可以分为重大管理行为和一般管理行为。重大管理行为，是对共有物进行处分、重大修缮和变更共有物性质、用途的行为，由于重大管理行为关涉利益重大，所以法律规定实施重大管理行为时，应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。而对共有物实施保存等一般管理行为时，可以不问其他共有人的意思而单独实施。

由于共有财产的所有权人是二人以上多人，不像单独所有权那样所有权人只有一个，共有物的管理主体是复数的，各共有人对共有物都有管理的权利，所以共有财产的管理需要顾及多个主体的意志，法律之所以对共有物的管理进行规定，其实是为了调整各共有人之间的内部关系，避免共有人之间在对共有物实施管理中产生矛盾，损害共有物的利用效率。

《民法典》第300条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”该条是对共有物管理的基本规定。从该规定可以看出，法律鼓励共有人之间通过协议的方式制订对共有物的管理方案，各共有人按照管理协议的约定对共有物实施有序的管理活动。共有人可以约定共有物的管理专属于共有人中的一人或者数人，也可以指定各共有人的管理范围。通过合同约定分别对共有物进行管理，有利于充分发挥共有物的效用，应是共有物管理的最佳方式，比较符合全体共有人的意志和利益。当然，共有人关于共有物管理的约定不要求一定采取书面的方式，也可以是口头或者默示的方式，但约定的内容应当明确无误、没有分歧。如果没有约定或约定不明确的，《民法典》第300条规定各共有人都有管理的权利和义务，而具体如何管理，应当结合其他法条的规定，比如第301条规定了共有物处分、重大修缮规则，第302条规定了共有物管理费用的分担。

对共有物进行处分、作重大修缮以及变更共有物性质、用途等重大管理行为时，由于关乎共有物的存在与否或者存在的状态发生实质改变，影响共有物的价值，牵涉利益重大，因此法规进行特别规定。《民法典》第301条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。首先，对实施重大管理行为的决策上，区分按份共有与共同共有，按份共有要求经占份额2／3以上的按份共有人同意，共同共有要求全体共同共有人同意。也就是说，在按份共有的场合下，重大管理行为的决策采取“多数决”，而在共同共有的场合下，重大管理行为的决策采取“一致决”。共同共有物管理决策的形成要求更为严格，是因为共同共有人之间存在特殊的共同关系，共同共有人对共有物的权利不分份额，各共同共有人对共有物享有平等的权利。其次，该款法律条文有“但书”规定，说明以上法律确定的规则，共有人可以通过协议的方式进行变更。比如，按份共有人约定对共有物的处分取得占1／2以上份额的共有人同意即可，或者约定必须经占3／4以上份额的共有人同意方可实施。

共有物的管理费用是指因保存、改良和利用行为所支付的费用，对共有物的管理费用主要包括以下几项：第一，对共有物的保存费用，即为保持共有物免于毁损、灭失，处于良好安全状态或使用状态而支付的费用。第二，对共有物做简易修缮或者重大修缮所支出的费用。其他负担是指因共有物的存在而产生的费用，如税收、保险费等。对于共有物的管理费用和其他负担，《民法典》采取约定优先的原则，即有约定从约定，没有约定的，多采取分担原则，按份共有人按照其份额分担，共同共有人共同负担。如果其中一个共有人负担的管理费用超过其应承担的份额，可以请求其他共有人偿还。

对共有物的分割，导致共有关系的消灭。如果共有物的物理存在形态是可以分割为若干独立部分的，可以进行实物分割，分割后各部分独立构成一物，分得该部分的共有人从此单独享有该部分的所有权，从而原共有物以及共有关系均不复存在。如果共有物无法进行实物分割，可以对共有物变卖后分配所得价款，各共有人对分得价款单独享有所有权，从而共有关系消灭，此时共有物虽继续存在但一经转让已被他人所有。

对于按份共有财产的分割问题，各国和各地区民法多规定各共有人可以随时请求分割共有物，以消灭共有关系。我国《民法典》对于按份共有财产的分割请求权，规定共有人约定不得分割共有财产的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。也就是说，对于按份共有的财产，原则上各共有人随时可以请求分割，如果各共有人之间约定不得分割共有财产，应当按照约定，但请求分割的共有人有重大理由的，该共有财产也必须进行分割，也就是说，按份共有的财产以允许共有人分割为常态和原则，以不允许共有人分割为例外。

关于什么情况下属于“重大理由”，法律未明确规定，需要根据具体情况灵活把握，如共有人或者其近亲属患病，迫切需要医疗费，在这种情况下，由于关系到共有人及其近亲属的生命健康权，应当属于“重大理由”。如果共有人请求分割共有财产，目的是购买高档消费品，在这种情况下不应视为“重大理由”。关于如何理解“共有的基础丧失”，由于共同共有多数情况下是基于婚姻家庭关系而产生的，这种共同关系一旦丧失就无所谓共同共有，如夫妻离婚，其共同共有财产肯定要分割；分家析产，家庭共同财产要进行分割等。

关于共有财产分割的方法，根据《民法典》第304条的规定，主要有两种：一是协议分割。如果共有人对分割共有物达成协议的，应当按照协商确定的分割方式分割，但分割协议必须经全体共有人同意，否则分割协议不发生法律效力。分割协议生效后对各共有人具有约束力，如果保管共有财产的共有人不履行分割协议，其他共有人可以向人民法院起诉，请求共有人分割。二是裁判分割。首先需要明确的是，因共有财产的分割而引发的诉讼，原则上各共有人都要参加，即使有些共有人不愿参加，法院也会通知其参加诉讼。依据《民法典》第304条的规定，裁判分割的具体方法有三种，即实物分割、变价分割和折价分割。首先要考虑实物分割，然后再使用其他分割方法。共有财产从物理属性上适宜分割，而且分割不减损财产价值的情况下可以适用实物分割；变价分割是将欲分割的共有财产变价为货币，然后再在共有人之间分割；折价分割是将共有财产给予共有人中的其中一人或者数人，取得财产的共有人给予其他共有人一定的金钱。如果分割的共有财产有瑕疵，其他共有人应当分担损失。

因共有财产产生的债权债务关系主要是共有人与共有人之外的第三人之间的关系。对于共有财产产生的债权应当如何享有，《民法典》的基本原则是各共有人之间共同享有债权。在共同共有的情形下比较容易理解，因为财产是共同所有的，自然所产生的债权也应共同享有，如夫妻关系存续期间所产生的债权是由夫妻双方共同享有的；在按份共有的情形下，虽然每个共有人都享有份额，但该份额是抽象的，每个共有人所享有的份额都及于全部共有财产，份额只在观念上存在，各共有人行使权利时要受到份额的限制，但因份额产生的债权应当由各共有人连带享有。对于因共有财产产生的债务，《民法典》从保护受害人利益的角度出发，仍规定各共有人之间对共同债务相互承担连带赔偿或者清偿责任。该规定对共有物造成他人伤害的情况比较有利。上述原则有两种例外情况，一是法律另有规定共有人在对外关系上不享有或者负担连带债权债务关系的，应当适用法律的特别规定。二是如果第三人明知各共有人之间不具有连带债权债务关系的，此种情况下，因共有物产生的债权债务则由各共有人分享和分担，不再承担连带责任。

在共有人之间的内部关系上，因共有物产生的债权债务如何处理，首先要看各共有人之间的约定，如果有约定的，则按约定处理；如果共有人之间没有约定或者约定不明确的，按份共有人则按照应有份额享有债权、承担债务，这应是按份共有的应有之义；同理，共同共有人则共同享有债权和承担义务。

《民法典》条文

第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百零二条 共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第三百零七条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

以案释法

1996年，张某丽同王某帅结婚，两人均系再婚。张某丽与前夫生有一女，名叫刘某洋，随张某丽、王某帅一同生活。2006年，张某丽独立购买房屋一套，并办理了房产证。2009年，张某丽与刘某洋签订房屋买卖合同，将上述房屋转让给刘某洋，转让价款为135万元。张某丽将房屋过户给刘某洋，刘某洋登记为房屋产权人。2018年，张某丽与王某帅经法院调解离婚。王某帅认为张某丽在婚姻关系存续期间购买的房产应为张某丽与王某帅的共同财产，张某丽在王某帅不知情的情况下擅自与刘某洋签订房屋买卖合同应当为无效合同，故以张某丽、刘某洋为被告诉至法院，请求法院判令：两被告协助原告将房屋恢复登记至被告张某丽名下。法院经审理认为，系争房屋购买于张某丽、王某帅婚姻关系存续期间，双方无婚后的财产约定，属于夫妻共同财产，王某帅为该房屋的共同共有人。张某丽未经共有人王某帅同意，擅自处分系争房屋之产权，其行为属于无权处分。而刘某洋系张某丽的女儿，长期与张某丽、王某帅共同生活，应当知晓系争房屋属于张某丽、王某帅的夫妻共同财产，且没有证据证明其支付了合理对价，故不构成善意取得。物权具有追及性，张某丽无权处分共有房屋，而受让人刘某洋并非善意取得，王某帅作为共同共有人，有权要求将系争房屋恢复至原有登记状态。

案件争议的房屋是被告张某丽在与原告王某帅婚姻关系存续期间购买，双方无婚姻财产分别所有的约定，因此该房屋为张某丽与王某帅夫妻关系存续期间的共有财产。处分共有的不动产或者动产需经全体共同共有人同意，张某丽未经王某帅同意擅自处分房屋为无权处分。根据法律规定，无权处分房屋时，受让人需满足以下条件才能取得所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）办理产权过户手续。刘某洋作为张某丽的女儿，长期同张某丽、王某帅共同生活，应明知争议的房屋为张某丽与王某帅的共同财产，并非法律上的善意第三人；同时刘某洋并未支付合理对价。故刘某洋不构成善意取得。因此，法院支持了王某帅的诉讼请求。（类似生活实例，可参见案例：张某1诉张某2等返还原物纠纷案，详见上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第158号民事判决书）

法官说法

1

为了对共有物实施有效率的管理，各共有人可以经协商达成共有物的管理协议，各共有人按照管理协议的约定对共有物实施有序的管理活动。共有人可以约定共有物的管理由共有人中的一人或者数人具体负责实施，其他共有人进行监督，也可以指定各共有人各自的管理范围或事项。通过合同约定对共有物进行管理，有利于充分发挥共有物的效用，应是共有物管理的最佳方式。

2

对共有物的出租，法律没有进行明确规定，但一般认为，出租虽然与处分、重大修缮、变更共有物的性质或者用途不同，不会影响共有物的存在即价值，但属于决定共有物的使用、收益方法的行为，关系到全体共有人的利益，应当由共有人共同决定，任何共有人不得擅自决定对共有物进行出租。

3

在共有物的处分问题上，按份共有物实行“多数决”原则。即占份额２／３以上的按份共有人同意，即可处分共有物。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。因此，处分共同共有物必须经全体共同共有人同意。

4

对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。在共同共有中，对共有物的管理费用以及其他负担，原则上由共同共有人共同负担，即从其他的共有财产，如共有的积蓄中支付。但是共同共有人另有约定的，依照其约定。

5

不论是按份共有还是共同共有，只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。连带的方法，是共有人享有连带债权时，任一共有人都可向第三人主张债权，共有人承担连带债务时，第三人可向任一共有人主张债权。因共有财产产生的债权债务关系，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权，承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

来源：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》

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