一、什么情况下买方可以退房
在以下几种常见情况下，买方可以退房：
一是开发商违约。例如，开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务；或者房屋存在主体结构质量问题，严重影响居住安全，无法通过修复解决；再如，开发商擅自变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸等，且未按规定通知购房者。
二是房屋质量问题。若房屋出现严重质量问题，多次维修仍不能正常使用，影响购房者正常居住生活。
三是面积误差。合同约定面积与实际交付面积误差比绝对值超出3%，购房者有权退房。
四是无法办理产权证书。由于开发商原因，购房者在合同约定或法定的期限内无法取得房屋产权证书。
五是政策变化。因不可归责于买卖双方的政策调整，导致购房者不具备购房资格或购房条件，无法继续履行合同。
购房者在符合上述退房条件时，应注意收集相关证据，并按照合同约定和法律规定的程序行使退房权利。
二、未交房的房子可以退么现在
未交房的房子是否可以退，需根据具体情况判断：
一是看购房合同约定。若合同中明确约定了购房者在特定情形下有退房权利，比如开发商逾期交房超过一定期限、房屋质量严重不合格等，且实际情况符合这些约定，那么购房者可依合同要求退房。
二是看法定情形。若开发商存在欺诈行为，如故意隐瞒房屋已抵押、已出售等事实；或者房屋主体结构质量不合格，无法交付使用；又或者因开发商原因导致购房者无法办理房屋所有权登记等法定情形，购房者也有权退房。
三是协商退房。若不存在上述约定或法定情形，购房者因自身原因想退房，可尝试与开发商协商。若开发商同意，双方可签订退房协议，解除购房合同。但一般情况下，开发商可能会要求购房者承担一定违约责任，具体责任承担方式按双方协商或合同约定执行。
三、房屋诚意金能退吗
房屋诚意金能否退还，需根据具体情况判断：
- 若诚意金具有定金性质。在这种情况下，当购房者按照约定履行了相关义务，如按时签订购房合同等，若开发商违约，购房者可要求双倍返还诚意金；若购房者违约，开发商有权没收诚意金。因为根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
- 若诚意金不具有定金性质。比如只是购房者表达购房意向的一种表示，双方未就购房事宜达成明确的、具有法律约束力的约定，或者开发商未取得相关销售许可等导致合同无法签订，那么购房者可以要求退还诚意金。因为这种情况下，诚意金只是一种临时性的款项，不具有担保性质。
总之，判断房屋诚意金能否退还，关键在于其性质以及双方的具体约定和实际履行情况。
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