一、二手房签了定金协议书可以退房吗
二手房签了定金协议书后能否退房，需视具体情况而定。
若因卖方原因导致合同无法继续履行，如卖方存在欺诈、房屋产权有重大瑕疵等情形，买方有权要求退房，并可主张卖方双倍返还定金。
若是买方自身原因不想继续购买，根据定金罚则，卖方有权不退还定金，买方通常难以要求退房。因为定金的作用就是为了确保合同的履行，买方无故毁约，需承担相应违约责任。
然而，如果在签订定金协议书后，出现了不可抗力因素，致使合同无法履行，比如房屋因自然灾害严重受损等，买卖双方可协商解除合同，卖方应将定金退还买方。
另外，若定金协议书存在无效或可撤销的情形，例如协议违反法律法规强制性规定、存在重大误解或显失公平等，经法定程序确认后，合同自始无效或可撤销，此时买方也可要求退房并拿回定金。总之，能否退房要综合多方面因素进行判断。
二、二手房交易合同要注意什么细节
二手房交易合同需留意多方面细节：
（一）产权方面。明确卖方是否为房屋合法产权人，有无共有人。要求卖方提供房产证等产权证明文件，确认房屋产权清晰，不存在抵押、查封等限制交易的情况。
（二）价格与付款。详细约定房屋成交价，明确付款方式，如全款、贷款。若贷款，要规定贷款办理责任、贷款不成的处理方式。同时，约定付款时间节点和逾期责任。
（三）房屋交付。确定交付时间、条件，包括房屋附属设施设备的交付情况。约定交房时房屋应保持的状态，以及水、电、气、物业等费用的交接责任。
（四）违约责任。清晰界定双方违约情形及对应的违约责任，如卖方逾期交房、买方逾期付款等。违约责任应具体、合理，具有可操作性，以保障合同顺利履行。
（五）争议解决。明确争议解决方式，是选择仲裁还是诉讼。若选择仲裁，要约定仲裁机构；若选择诉讼，要确定管辖法院，避免后续争议处理的不确定性。
三、二手房买卖居间协议有法律效应吗
二手房买卖居间协议通常具有法律效力。判断其是否有效，需从多方面考量。
首先，协议主体需具备相应民事行为能力。即买卖双方及居间方都要能清晰认知自身行为及后果，比如未成年人等不具备完全民事行为能力的主体签订的协议可能无效。
其次，协议内容要体现各方真实意思表示。若存在欺诈、胁迫等情形，使一方违背自身意愿签订协议，该协议效力存疑，受损害方有权请求撤销。
再者，协议内容不得违反法律法规强制性规定和公序良俗。例如约定非法交易、逃避税收等条款会导致协议部分或全部无效。
若二手房买卖居间协议符合上述条件，即为有效协议，各方应依约履行各自义务。一旦一方违约，另一方有权依据协议追究其违约责任，通过协商或法律途径维护自身合法权益。
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