抵押房可以出售吗，抵押房子贷款
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抵押房是什么意思
房产抵押贷款是一种常见的融资方式，借款人通过将其名下的房产作为担保物向银行或金融机构申请贷款。这种方式不仅适用于个人购房者，也适用于企业主和投资者。本文将详细介绍贷款申请流程以及常见还款方式分析。
贷款流程：
1.准备资料
身份证、七天内详版征信、收入证明、户口本、房产证、婚姻证明、一年明细流水；
办理经营抵押贷款时，需备齐营业执照、公司章程等经营证明材料
2.评估房产价值
联系专业评估公司，通过线上线下方式对房产进行评估，以确认其准确价值
3.提交申请
借款人提交贷款申请资料至银行或金融机构，含贷款申请表、房产评估报告等必要文件
4.贷款审批
提交好材料后，银行会开始审批，主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批，，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。
如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。
房产评估值越高，可贷额度也越高，公司一般要求公司主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。
5.签署贷款合同
银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日左右，
单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。
6.办理抵押登记并放款
去房产交易中信办理抵押登记，一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次，每家银行情况不同，部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。
做好这些之后，就等银行放款了，借款人按照合同约定，按时偿还本息。
目前常见的还款方式有：①先息后本②等额本息/等额本金③随借随还④气球贷等
1、先息后本
这种还款方式是大多数客户的选择，这种还款方式每月只需偿还贷款产生的利息，贷款到期时，再一次性偿还全部本金 。
举例：
以贷款金额为200万元，年利率为 2.4%，贷款期限为3年的贷款产品为例，则每月利息 = 2000000×2.4%÷12 = 4000 元，在这 3 年里，每月还款 4000 元利息，到期时再一次性偿还 200 万元本金。
优点：
先息后本最大的优点在于，前期每月还款金额相对较低，只需要偿还利息，这对于借款人来说，在前期可以保证自身有较为充足的现金流 。
以一些小微企业主为例，在企业运营过程中，资金的流动性至关重要，选择先息后本的还款方式，他们可以将原本用于偿还本金的资金投入到企业的生产经营中，用于采购原材料、支付员工工资等，从而提升资金的利用率，促进企业的发展。
对于一些短期内有资金需求，但预期未来收入会大幅增加的个人，比如自由职业者，在业务起步阶段收入不稳定，先息后本的还款方式能减轻前期还款压力，待后期收入提升后再偿还本金 。
缺点：
由于前期只偿还利息，本金并未减少，在整个贷款期间，利息的计算基数始终是全部贷款本金，所以最终支付的总利息会比较多。
2、等额本息
等额本息还款法是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息） 。虽然每月还款额固定，但本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。
优点：
等额本息每月还款金额固定，这对于贷款人来说，便于安排每月的收支，制定稳定的财务计划。
特别适合收入稳定的家庭，像公务员家庭，每月收入稳定在一定水平，每月按时偿还固定金额的房贷不会对家庭经济造成太大压力，也能保障家庭生活的正常开销。
对于刚步入职场的年轻夫妻，他们的收入处于逐步上升阶段，但前期积累较少，等额本息固定的还款额能让他们在经济上更有安全感，不用担心还款金额大幅波动影响生活质量。
缺点：
等额本息还款方式下，由于每月还款金额固定，前期偿还的利息较多，本金较少，整体计算下来，最终支付的利息总额会高于等额本金还款法。
3、等额本金
等额本金还款法，是指在还款期内，将贷款总额等分，每月偿还固定数额的本金，以及剩余贷款在该月所产生的利息 。由于每月偿还的本金固定，而利息随本金的减少逐月递减，所以每月还款总额逐月递减。
优点：
等额本金还款方式最大的优点就是总体利息支出较低。在相同的贷款金额、贷款期限和年利率条件下，等额本金支付的总利息要少于等额本息。
比较适合前段时间还款能力强的贷款人。像一些企业主，事业处于稳定上升期，收入较高且稳定，前期能够承担较高的还款额，选择等额本金还款法可以节省不少利息支出。对于年纪稍大的人群，随着年龄增长，未来收入可能会减少，前期多还本金，后期还款压力会逐渐减轻，也较为适合这种还款方式。
缺点：
等额本金还款法的缺点也很明显，那就是前期还款压力较大。因为每月偿还的本金固定，而在还款初期，贷款本金基数大，所以产生的利息多，导致每月还款总额较高。随着还款时间的推移，虽然每月还款额逐渐减少，但前期的还款压力在整个还款周期中是不可忽视的问题 。
4、随借随还
随借随还，在银行授信额度范围之内，借款人随意支取这笔贷款，能随时将借款归还，减少利息的持续产生。但可做的银行不多。
选择合适还款方式的建议
1、收入稳定性
收入稳定性是选择还款方式的重要因素。对于收入稳定的上班族，每月工资按时到账，等额本息还款法较为合适。
2、还款期限
还款期限对还款方式的选择也有重要影响。如果贷款期限较长，比如 20 - 30 年，等额本息还款法能使每月还款额相对稳定，便于长期规划财务。
而如果贷款期限较短，如 1 - 5 年，等额本金还款法前期还款压力虽大，但总利息支出相对较少，较为划算；先息后本还款法前期还款压力小，资金流动性高，也比较适合短期资金周转需求。
3、个人财务目标
如果有提前还款的计划，等额本金还款法会更有利。因为等额本金前期偿还本金较多，后期提前还款时，能节省更多利息。
贷款申请建议提前做好规划，如在申请贷款中遇到任何困难，随时联系小编，大概率确保银行贷款安全落地。
抵押房子贷款利息多少
当手里流动资金不足时，越来越多的人倾向于向银行或金融公司申请房产抵押贷款。
因为房产抵押贷款目前是市面上贷款利率最低的，额度也能做到房产评估值的6-7成，依抵押物价值而定，期限可以做3-20年，如果急需资金周转，房产抵押贷款不失为一个明智的选择。
但申请房产抵押贷款有几个易踩雷区，下面我们一起来看看吧！！
一、面签
1、 身份信息与材料真实性
一些借款人为了顺利拿到贷款，可能会铤而走险，提供虚假证件、伪造银行流水或收入证明等材料。但这种做法不仅无法真正解决资金问题，还会带来严重的法律后果。
一旦银行在审核过程中发现材料存在虚假，贷款申请会被立即驳回，合同无效还有被拘役的风险。
申请贷款时借款人务必确保所有提交的文件真实有效，不要抱有侥幸心理，以免因小失大。
2、还款方式
常见的还款方式有等额本息、等额本金、先息后本等，每种还款方式的计算方法和还款压力都有所不同。等额本息每月还款金额固定，便于借款人规划财务，但总体利息支出相对较多；等额本金每月还款本金固定，利息逐月递减，总体利息支出较少，但前期还款压力较大；先息后本则是前期只需支付利息，到期一次性归还本金，这种方式前期还款压力小，但到期时本金偿还压力大。
借款人在面签时需根据自己的收入状况和财务规划选择合适的还款方式，避免面临还款困难。
二、房产评估
在房产抵押贷款流程中，评估环节是确定贷款额度的关键，房龄、楼层、朝向、地理位置以及房屋类型都会影响房产价值评估，每家银行或金融机构在价格评估上都有所差别，在评估时可以多选择几家银行或金融机构。
三、抵押登记
1、重复抵押与登记瑕疵
重复抵押，也就是我们常说的 “一物多押”，指的是抵押人将同一房产多次抵押给不同债权人。这种行为在某些情况下，可能会导致抵押权无法实现。
登记瑕疵涵盖了诸多方面，如登记信息错误、登记程序不完整等。虚假登记更是性质恶劣，一些不法分子通过伪造相关文件，进行虚假的抵押登记，骗取贷款或损害其他债权人的利益。这些行为严重破坏了金融秩序和市场信用体系。
为了有效防范重复抵押与登记瑕疵带来的风险，借款人在办理抵押登记前，务必通过不动产登记中心等官方渠道，仔细核实房产的真实状态，确保房产不存在重复抵押或其他权利瑕疵。
2、优先权对抗风险
在房产抵押贷款中，抵押权虽然是一种重要的担保物权，但并非在所有情况下都具有绝对的优先受偿权。实际上，存在一些优先权可能会凌驾于抵押权之上，这其中最典型的就是建筑工程款优先权和税收优先权，它们的存在会对抵押权的实现产生重大影响，导致处置收益分配出现复杂的局面。
除了建筑工程款优先权和税收优先权，还有一些其他的优先权也可能对抵押权构成挑战，如土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权等。
四、放款与还款
1、贷款用途违规操作
在房产抵押贷款流程中，贷款用途的合规性是至关重要的一环，一旦出现违规操作，将会引发一系列严重的后果。银行在发放贷款时，会明确规定贷款的用途，并在贷后对资金流向进行严格监控。根据相关法律法规和金融监管要求，房产抵押贷款资金严禁流入股市、房市等禁止领域。然而，部分借款人却为了追求高额回报或满足其他不当需求，心存侥幸，将贷款资金挪作他用。
一旦银行发现贷款资金流入股市、房市等禁止领域，将会立即采取抽贷措施，要求借款人提前偿还全部贷款本金和利息。这对于借款人来说，无疑是巨大的财务压力。
2、还款能力预估偏差
还款能力是房产抵押贷款中至关重要的因素，然而，许多借款人在申请贷款时，往往对自己的还款能力预估偏差，这给后续的还款带来了巨大的风险。
在现实生活中，许多人的收入并非一成不变，而是会受到经济环境、行业发展、个人职业变动等多种因素的影响而产生波动。一些从事销售工作的人员，其收入往往与业绩挂钩，在销售旺季可能收入颇丰，但在淡季则可能收入锐减。如果这些人在申请房产抵押贷款时，没有充分考虑到收入的波动性，按照旺季的收入水平来预估还款能力，一旦进入收入淡季，就可能面临还款困难的局面。
建议借款人在贷款期间预留 3 - 6 个月的应急资金，以应对突发情况导致的收入中断或还款压力增加。这笔应急资金可以存放在流动性较高的账户中，如活期存款或货币基金，以便在需要时能够及时取用。
五、解押流程
1、垫资解押的资金链风险
在房产抵押贷款的解押流程中，垫资解押是一种常见的操作方式，当借款人无法自行筹集资金偿还贷款以解押房产时，往往会选择通过垫资机构来解决资金问题。
借款人在结清贷款后，应尽快与银行或相关金融机构联系，了解办理解押手续的具体流程和所需材料。应在 15 个工作日内完成解押手续，办理注销登记。
注意需选择择正规的垫资渠道，以免资金受损。
六、贷后管理
1、租赁权与抵押权
在房产抵押贷款的贷后管理阶段，租赁权与抵押权的对抗问题需要重点关注。根据 “买卖不破租赁” 原则，当房产存在 “先租后抵” 的情况时，即便借款人无法按时偿还贷款，银行在处置抵押房产时也会面临诸多阻碍。因为在这种情况下，租赁关系依然有效，新的房产受让人不能随意解除租赁合同，这就使得抵押房产的处置难度大大增加。
2、征信维护与贷后审查应对
借款人的征信状况一旦出现恶化，如频繁逾期还款、新增大量债务等，这不仅会影响借款人的信用评级，还可能引发银行的贷后审查。
为了避免因征信恶化和企业经营异常引发的贷后审查风险，借款人在贷款期间应始终保持良好的信用记录，按时足额偿还贷款本息。要合理规划债务，避免过度负债，确保自身的还款能力稳定。
抵押房子贷款的条件和流程
最近，北京的陈先生看中一套二手房，但中介告诉他，这套房有抵押，需要陈先生先把首付款给业主去解抵押，然后才能办理过户。陈先生觉得不太放心，他向新京报记者咨询，买“抵押房”是否有风险？中介所说的那种操作方式，又能否保证资金安全？
解答：
有抵押的房产，是要在解押后才能进行交易的。所以，买这种房子确实存在一定的风险。
具体来看，麦田房产专业人士指出，其风险在于，如果卖方没有足够的资金偿还银行，那就无法办理解押手续，后续交易无法进行。更有甚者，有的买方先把一部分房款付给了卖方，让其去还银行贷款，但却被卖方挪为他用，最终“钱房两失”，陷入纠纷。
那么，作为像陈先生这样的购房者，遇到有抵押的房子时，究竟该如何规避风险呢？
其一，在签约前一定要核实抵押金额和抵押权人、解押方式、解押周期，如果可以的话最好还能核实业主名下的负债，判断一下其是否有还款能力。同时，别忘了把上述事项写入合同，才能有法律保障。
其二，如果卖方自己有还款能力，那么买方可以把首付款做资金监管，等到过户时再付款。这种情况是比较稳妥的，除了多一道卖方解押手续外，其他交易流程和普通房子无异。
其三，如果卖方自己没有还款能力，要求买方先付首付用于提前还款，这种情况就要特别注意了，一定要确认钱款是否真的打入银行。一般来说，比较保险和安全的方式，是卖方先联系好银行，确定还款日期和扣款日期，买方在还款当日直接把钱打入卖家的还款账户，然后要求银行做扣款手续；随后，尽快办理解押手续和过户手续，避免卖方再做抵押。
其四，敲黑板！尽量别买二次抵押甚至多次抵押的房子，风险成倍放大。
还有一些购房者可能会问，如何确认要买的房子究竟有没有被抵押呢？事实上，大部分有抵押的房子，房本上都会有抵押章。但自从近年来各地纷纷开启线上抵押登记业务后，房产抵押登记都可在网上办理，房本上就不一定有抵押章了。所以，最为保险的方式是通过北京通APP或直接去不动产登记中心做房屋信息核查。
新京报编辑 杨娟娟 校对 李项玲
抵押房可以买吗
“年初100万买黄金，现在能赚30万！”“消费贷利率3%，黄金年涨30%，要上车吗？”……近期，随着国际金价一路上行突破3400美元/盎司大关，这样的讨论在投资社群、社交平台蔓延。
第一财经调查发现，一些投资者正通过消费贷、信用卡套现等方式购金，甚至出现抵押房产入场的冒险操作，不少投资者将其视为“躺赚”。
然而，这样的高杠杆操作，是否暗藏风险？
由于黄金价格近期波动加大，已有贷款炒金的投资者因踩错时点出现大额浮亏，加上黄金买卖的交易费用、借贷利息等成本，“躺赚”并不容易实现。
需要注意的是，银行信贷资金流向黄金投资本身属于违法违规行为。上海市信本律师事务所高级合伙人赵敬国对第一财经记者表示，贷款合同一般会明确规定贷款的用途，如消费贷主要用于个人或家庭的消费支出等。若投资者将贷款资金用于购买黄金，属于未按合同约定使用资金，构成违约。
年轻人涌向贷款买金
在广东物流行业工作的熊林今年3月底抵押了老家一套房产，贷出一笔约70万元的资金，分批买入实体黄金。他以购入成本计算，如果黄金未来突破900元/克，每克浮盈基本在100元以上，总共能获取近10万元收益。当前，他持有的黄金已上涨约11%，从账面计算，不仅覆盖了5%的贷款年利率，还获得了近6%的收益。
他告诉记者，相较于当前三线城市的房产，房产抵押后购入黄金的增值空间更大，尤其是实体黄金。
“之前房产是财富的象征，带给我安全感，而现在带给我安全感的是黄金。”熊林说，他打算将手中的黄金持有1～2年，再择高位卖出。
与熊林打算“放长线”不同，大伟在一家电商平台做短视频剪辑，平常习惯了快节奏生活的他坚信，炒黄金最紧要的是“快”——找时机要快、买入和赎回也要快。在这种理念下，他最近都在找有优惠活动的借款平台，尽量低息获得资金，再看准时机，在银行积存金产品上“快速进出”，在金价波动中赚取短期收益。
大伟并未透露近期的收益情况，不过他最近一次战绩是在4月7日黄金下跌时投入10万元抄底，4月11日卖出，“4个交易日赚到小半个月的工资。”他说。
金价的不断走高吸引了一批贷款炒金的投资人，第一财经记者在某社交平台上发现，仅仅近1周，关于“贷款买黄金”的分享帖就超过300余篇，远多于此前。记者梳理发现，这些分享贴文中，贷款的资金来源主要有两类。一类是银行的消费贷或经营贷，目前利率在3%～8%。第二类则是银行信用卡、小额贷款公司资金，这类渠道往往有1个月至2个月的免息期，投资者利用免息期腾挪资金购入黄金。在投资标的上，部分投资者看好实物金，选择购入实体黄金。也有投资者看重申赎灵活性，选择黄金积存金、黄金ETF等产品入局黄金市场。
记者注意到，与黄金投资客相比，贷款炒金者多为35岁以下的年轻人，操作手法也更大胆激进，热衷于快进快出，在短线交易中博取收益。
金价上涨滋生套利
不论是抵押房产大额长线投入，还是利用信用卡、贷款平台免息期短线交易，贷款买金者“押注”的是对金价持续上涨的预期。
4月22日，伦敦现货黄金、COMEX黄金期货继续创下新高。截至记者发稿，伦敦现货黄金报3474.66美元/盎司，日内涨1.5%。COMEX黄金期货报3477美元/盎司，日内涨1.54%。
拉长时间线看，截至4月21日，今年以来，伦敦现货黄金价格累计涨幅超29%，已超去年全年涨幅；COMEX黄金期货价格年内累计上涨31%。
黄金猛涨主要与美国关税政策的“不确定性”密切相关。中信建投期货贵金属分析师王彦青指出，近期驱动金价上涨的核心逻辑在于，美国关税政策正阻碍全球分工的供应链体系，同时破坏了以美元为中心的货币体系。考虑到黄金仍然是各国央行外汇储备的重要组成部分，且无货币信用受损的担忧，黄金需求将大大增加，为黄金价格带来持续支撑。
另一方面，当前，银行发力消费贷，利率不断向下内卷，也给套利提供了空间。融360数字科技研究院监测数据显示，2025年2月，全国性银行线上消费贷平均最低可执行利率为2.91%。此后，虽然多家银行上调信用消费贷产品年化利率至3%以上，但借贷成本依旧处于历史低位，与年内超30%的黄金涨幅有巨大空间。
华南一位银行信贷经理对第一财经记者表示，银行一般不允许信贷资金用于投资用途，但黄金相对比较“尴尬”，同时具有投资与消费双重属性。这意味着，如果客户选择使用信用卡购入实物金，银行信贷风控端可能较难监测。
不过，并非所有人都能卡准金价波动的时点。一名黄金行业分析师称，近年来黄金的价格持续上涨，也使得部分投资者形成了一种黄金将持续上涨的错觉，从而导致加杠杆购金等非理性行为。但实际上，黄金是市场价格波动极高的投资产品，不少投资者并没有充分衡量其中风险。
在深圳工作的徐平告诉记者，之前黄金价格波动让她也一度“栽跟头”。4月3日，她透支约5万元信用卡额度，购买积存金，当时价格为745元/克左右。4月8日，积存金报价跳水至约716元/克。仅一周多时间，她就浮亏超1500元。
无独有偶，在深圳经商的微微4月初追涨，贷款获得资金后在某银行渠道购入约80万元积存金。4月7日黄金开始下跌，短短数日亏损超过3万元，微微选择在低位割半仓止损，实际损失在1万元左右。
背后风险
近期，国际金价站上高位，市场人士认为，后续仍然存在波动。中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英认为，当前黄金价格处于历史高位，存在技术回调的可能性较大。如果投资者在此时买入黄金后遭遇价格下跌，由于贷款需要在短期内偿还，这将导致财务压力增大，轻则影响个人信用记录，重则因亏损严重而陷入个人财务困境。
虽然当前黄金价格处于上行通道，但从历史经验来看，黄金价格并非只涨不跌。多位早期黄金投资者告诉记者，尽管近20年来，黄金价格上涨了不止5倍，但中间波动幅度非常大。福建一位黄金投资者回忆，在2008年金融危机期间，避险需求下黄金价格持续上涨，从180元/克到2011年一度涨至330元/克，但在随后3年里，价格大幅回调，她的黄金投资在2020年才终于“解套”。
多家银行近期也密集提示价格波动风险。3月至今，建设银行、工商银行、中国银行等十余家银行纷纷发文称，近期国内外贵金属价格波动加剧，提醒客户提高贵金属业务的风险防范意识。4月21日，上海黄金交易所再次发布关于继续做好近期市场风险控制工作的通知，提示投资者做好风险防范工作，合理控制仓位，理性投资。
除金价波动外，投资者短线交易还需要承担其他交易成本。不管是虚拟金还是实体金，在买卖交易过程中都存在一定成本。
据记者大致梳理，银行黄金ETF交易成本约1%，积存金为投资金额的0.5%，实物金条成本因渠道不同存在差异，银行金条每克成本在5～20元，商场金条折价回购损失则可能高达5%～20%。这意味着，投资黄金并非“躺赢”稳赚，即便金价持续上涨，也要计算各项交易成本，而如果金价出现调整下跌，仍然要承受投资损失。
赵敬国对第一财经记者表示，黄金的变现能力虽然相对其他资产较好，但在市场极端情况下，如黄金价格暴跌时，可能会出现投资者急于出售黄金但找不到买家的情况，导致无法及时变现偿还贷款，从而面临流动性风险。
值得注意的是，除金价高波动风险外，“贷款买黄金”面临合法合规问题。早在2022年，原银保监会、中国人民银行联合发布《关于进一步促进信用卡业务规范健康发展的通知》中提到，银行业金融机构应当采取有效措施及时、准确监测和管控信用卡资金实际用途。信用卡资金不得用于偿还贷款、投资等领域。
赵敬国对第一财经记者表示，多数银行在贷款合同中明确禁止资金用于贵金属投资等高风险领域，若投资者违规使用贷款资金购买黄金，可能构成违约，银行有权提前收回贷款，并可能采取进一步的法律措施，如冻结账户、资产保全等，这将给投资者带来严重的法律后果。
“银行有权根据合同条款，要求借款人提前偿还全部贷款本息，并可能停止发放尚未使用的贷款额度，同时可能会收取违约金等。”赵敬国补充称。
原标题：《“年初100万买黄金，现在能赚30万！”年轻人抵押房子冲进场……真能躺着发财？》
栏目主编：秦红 文字编辑：夏徐寅 题图来源：上观题图
来源：作者：第一财经
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