一、什么样的房产合同无效
根据法律规定，以下几类房产合同无效：
1.主体不适格签订的合同：无民事行为能力人签订的房产合同无效。比如精神病人在发病期间签订的房产买卖合同，因其无法辨认自己行为，合同不具有法律效力。
2.虚假意思表示签订的合同：双方以虚假的意思表示签订的房产合同无效。例如为了逃避债务，双方虚假签订房产买卖合同，实际上并无房产交易的真实意图。
3.违反法律、行政法规强制性规定的合同：比如未取得预售许可证就进行商品房预售所签订的合同，违反了相关法律规定，合同无效。
4.违背公序良俗的合同：如果房产合同的内容违背公共秩序与善良风俗，该合同无效。比如将房产用于违法犯罪活动而签订的合同。
5.恶意串通损害他人合法权益的合同：当事人双方恶意串通，签订房产合同损害国家、集体或第三人利益，合同无效。如卖方与第三人恶意串通，以低价签订合同损害买方利益。
二、房产面临烂尾如何维权
房产面临烂尾，业主可通过以下方式维权：
1.了解项目情况：业主应积极与开发商沟通，了解项目停工原因、后续建设计划及资金状况等信息。也可向政府相关部门咨询项目审批、监管资金使用等情况。
2.联合业主：团结其他业主，推选代表与开发商、政府部门协商。人多力量大，集体维权能增强影响力。
3.与开发商协商：与开发商协商解决方案，如确定复工时间、资金筹集方式、逾期交房的违约责任等。协商过程要做好记录，形成书面协议。
4.寻求政府部门支持：向当地住建、房管等部门反映情况，请求政府介入监管，确保开发商将资金用于项目建设。政府会采取措施督促开发商复工，保障购房者权益。
5.法律途径：若协商无果，可考虑通过法律途径维权。一是向法院起诉开发商，要求其承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等；二是在符合法定条件下，可请求解除购房合同，要求开发商退还已付房款及利息。
6.关注项目动态：在维权过程中，持续关注项目建设进展和开发商动态，及时调整维权策略。
三、房产不退定金怎么维权
房产交易中开发商或卖方不退定金，可通过以下途径维权：
1.与对方协商：这是最直接的方式。清晰说明自身情况与合理诉求，要求退还定金。比如因不可抗力因素无法购房，要出示相关证明，争取友好协商退款。
2.寻求第三方调解：若协商无果，可找房地产协会、消费者协会等第三方机构调解。向其详细说明事情经过与争议焦点，第三方会从中斡旋，促进双方达成解决方案。
3.发送律师函：可委托律师发送律师函。律师函有法律威慑力，能表明维权决心。律师会依据事实和法律，明确指出对方责任与应承担的后果，要求其退还定金。
4.提起诉讼：若上述方法都没用，可向法院提起诉讼。要准备好购房合同、定金支付凭证、沟通记录等证据，证明自身主张。法院会依据事实和法律作出公正判决。
维权过程中要冷静理智，保留好相关证据，按合法程序处理，以保障自身合法权益。
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