北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付因私自出售位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）给原告造成的损失300万元。事实和理由：被告与原告系母子关系，一号房屋系原告父亲单位分给父亲的公租房。父亲去世后，原告与被告商定房屋所有权归原告所有，因当时原告母亲可报销取暖费，所以双方商定借用母亲的名义进行购买，原告于2010年6月30日向被告的中国工商银行账户转入10万元整用于购买一号房屋。
2012年12月20日，被告与北京F公司签订《房屋买卖合同》，以成本价购买一号房屋，并于2013年8月26日取得房屋产权证书。2016年7月9日，被告在原告不知情的情况下，私自将一号房屋以450万元的价格出售给案外人孙先生。原告得知情况后，多次通过打电话等方式与被告联系，要求对其私自售房给予解释，并给出解决方案，被告均以各种理由推脱。
此外，原告经查证得知一号房屋当时市场价值至少600万元以上，被告却以450万元低价出售给孙先生，被告与孙先生存在不正当交易。故，涉案房屋虽以被告名义购买并登记在被告名下，但实际购房款由原告支付，一号房屋的所有权应归原告所有。被告未经原告同意，无权私自出售，现给原告造成严重损失，致使原告及其家人无家可归。被告的行为严重侵害了原告对一号房屋的所有权，依法应承担相应的赔偿责任，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。
被告辩称
一、一号房屋属于被告个人合法所有，与原告无关。涉案房屋原自房管局换房而来，原、被告系母子关系，被告配偶去世后，2012年，房管局已进行房改售房。同年12月20日，经被告与北京F公司协商后签订了《房屋买卖合同》，以自有钱款，折合个人工龄，合法购得一号房屋。原告对被告并未尽到赡养义务，被告忍无可忍即行出卖该房屋，以达到与原告分开居住之目的。而原告一家拒绝腾房，被案外人孙先生诉至法院要求其腾房，经过审理，法院作出判决认定一号房屋的所有权人为被告，被告对一号房屋有处分权，判决支持了孙先生要求原告一家腾房的诉讼请求。
原告不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。由此可见，一号房屋所有权人系被告，被告有权处分己方财产，与原告无关，原告无权就该房屋提出任何权利。
二、原告主张向被告账户转入10万元系一号房屋办理房改的购房款，并非实际情况，且不能充分举证，应当承担举证不利的法律后果。原告在涉案房产进行房改之前，确实自愿向被告账户转入10万元，但实际用途并非购买房屋，被告从未向原告索要任何款项，被告及被告其他子女自有款项均足以支付房改购房款，无需原告出资，被告购房未使用该款项，且办理房改时，亦无与原告口头约定房屋所有权归属或借名买房之情形。
三、原告不享有一号房屋的合法权益，非本案适格原告，依法应裁定驳回起诉。侵权纠纷的争议焦点是当事人的合法权益是否受到侵害，被侵权人是否明确享有该合法权益。具体到本案中，原告诉被告侵权，前提是能证明一号房屋其享有合法权益，而如前所述被告才是该房屋的实际合法所有人，享有该房屋的合法权益，原告在无证据证明其享有上述合法权益的情况下，其所称被告存在侵权行为，无事实和法律依据，不具有向法院提出本诉的主体资格，建议裁定驳回其起诉。
本院查明
被告系原告之母。
一号房屋原为被告家庭承租公房，于上世纪80年代承租。原告亦一直在该房屋居住。
2012年12月20日，被告与北京F公司签订《房屋买卖合同》，约定被告以成本价购买一号房屋，该套房屋售价为106504元。经查，2012年6月30日，原告向被告账户汇入10万元。
2013年8月19日，一号房屋（建筑面积79．41平方米）登记在被告名下。原告认可购房时使用了被告的工龄。
购房后，原告一家三口与被告共同在该房屋居住。原告称购房时其与被告口头商定所购房屋归原告所有，只是为了方便交纳物业费、供暖费等费用，才将房屋登记在被告名下，被告只是名义产权人；另称购房时被告没有告诉原告购房款除了10万元之外另有6000余元。被告不认可原告所称口头协议，称所收到的10万元不是购房款，是原告自愿打入被告账户的，该款项也未实际用于购房，被告此后曾经提出返还原告10万元，但原告拒绝出示账号。
被告称其购房款来自两个女儿的资助和自有的存款。庭审中，被告提交其银行账户，显示其于2012年6月30日收到10万元后于2012年7月2日将该10万元转出，又于2012年9月29日收到30万元随即于当日转出，被告欲证明该款用于支付购房款。原告对此不认可。
2016年7月9日，被告与案外人孙先生签订房屋买卖合同，约定：被告将一号房屋以450万元的价格出售给孙先生。2016年12月15日，被告出具收条认可收到103号楼公积金贷款120万元，并已收到孙先生支付的购房款450万元。2016年11月2日，一号房屋登记到孙先生名下。
2017年2月15日，孙先生将原告以排除妨碍纠纷为由诉至本院，要求原告立即搬离一号房屋并将房屋交付给孙先生，并要求原告支付房屋使用费及迁出户口。本院于判决：1．原告7日内将一号房屋腾空交还孙先生；2．原告。闫桂青、陈奕名于判决生效之日起10日内按每月8000元的标准支付2017年1月28日至实际腾房之日期间的房屋使用费；3．驳回孙先生的其他诉讼请求。
原告上诉至北京市第三中级人民法院，该院驳回上诉，维持原判。
经查，原告称其已经于2019年11月底将房屋腾退。
本案审理中，原告为证明被告在购房时同意只要原告交付钱款房屋就归原告，且在买房后同意给原告钱，提交如下三份录音：
1．2017年2月9日，原告与被告通电话被告要求原告搬走并支付费用，但未达成协议。
2．2017年2月9日，原告与被告又通电话，证明曾与被告就支付10万元协商，被告未否认。
3．2017年3月7日，原告再次与被告通电话，就房屋归属问题进行协商。
被告认可上述录音的真实性，不认可原告的证明目的，称被告曾经想过将售房款的一部分给原告，这是在双方均认可房屋属于被告所有的基础上被告才同意支付，双方在录音中未对房屋归属进行交流，仅就给付的售房款金额有异议，现被告不再同意支付款项；被告认可原告出款10万元，但该款是原告私自自愿打入被告账户，被告未将该款用于购房，也未认可房屋归原告，后来被告曾经提出返还给原告10万元，但原告拒绝提供账号。
裁判结果
一、被告于本判决生效之日起三十日内补偿原告150万元；
二、驳回原告陈德泉的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
关于原告向被告转账的10万元是否用于购房。根据原告提交的录音证据，被告认可购房时原告出了10万元。从该10万元的给付时间2012年6月30日来看，与被告购房时间相符。该款项数额与房屋购买价格106504元亦大致相当。综上，法院认定原告向被告给付10万元实际用于购买案涉一号房屋。被告主张其账户于2012年9月29日收到的30万元用于购房，但并未提供该款项自己用于购房的证据，且该款项金额与实际购房款相差明显，被告亦未能合理解释，故法院对被告的该主张不予采信。
关于原、被告是否商定涉案房屋购买后归原告所有。首先，双方就所购房屋权属并未通过书面方式明确约定。庭审中，原告证明双方存在口头约定的证据为其提交的三段电话录音，法院根据通话内容作如下分析论述：
一、原告在通话中曾多次表示当时是原告买房，原告的姐姐表示不买，买了房就归原告，但上述均为原告个人表述，被告在录音中并未认可。
二、原被告表示说明就如何购房及房屋权属问题，在购房时家庭成员之间是存在较大争议的。
三、被告反复表达和强调证实兄弟姐妹之间就谁来出钱有过争议。
纵观上述购房过程可见：在购房之初，家庭内部就如何出资就存在较大争议；购房后短时间内其他家庭成员就曾主张对房屋的权益；上述争议在多年内无证据表明曾通过任何方式进行过化解或权利确认；以致矛盾演化为被告在不征求原告意见的情况下，将房屋出售给案外人。综上，法院对原告主张的双方曾商定购房后房屋权属归原告所有的主张不予采信。
现被告未征求原告意见的情况下出售一号房屋，法院认为被告应给予原告一定经济补偿，理由如下：
首先，原告在购房时进行了大部分的购房款出资，根据《房屋买卖合同》约定，成本价计算为123879．6元，该房屋实际优惠后房屋售价为106504元，故优惠部分应为17375．6元。综上，原告出资占比约在80%。虽然家庭成员之间就如何出资有过争议，但通过电话录音判断购房时被告个人是欠缺购房的经济能力的，需要子女资助，原告的出资行为客观上帮助了被告实现购房目的。
其次，原告的购房出资行为不能简单视为对被告的资助。原告曾举债帮助被告购房该行为包含一定的权利要求及表达的意思。
再次，原告在购房后长期合家居住在一号房屋，购房后数月内姐姐问原告要钱，在某种意义上可理解为其他家庭成员对原告房屋权利人的身份认可但主张经济补偿，补偿事宜协商无果之后各家庭成员之间数年内未就房屋权属实际发生其他争议。
由于原、被告系母子关系，在未签订书面协议的情况下，原告进行购房大部分出资，并长期稳定在所购房屋居住，家庭成员之间对房屋权利存在一定默契，数年内无人向其主张房屋权利，上述种种情况足以使原告对房屋权利产生虽可能与实际法律状况不符、但不违生活情理的认识和期待，上述认识和期待将在很大程度上使其在嗣后的房产投资选择上出现错误判断，由于原告居住期间本市经济快速发展，房产交易市场亦持续升温，原告很可能由此产生购房或其他投资机会的丧失。无论原、被告是何种法律关系，被告作为相对方对此均应负有一定责任，理应给予原告一定经济补偿，以免各方权利严重失衡。
综上，法院结合原告购房出资状况、居住时间、房屋售价等情况酌定被告补偿原告150万元。
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