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本文来源：时代周报 作者：张钇璟

图片来源：图虫创意

近几年，二手房交易遇冷，一批宣称“海外Home Staging模式”的美化代售公司悄然兴起。“美化代售”，指的是对房屋重新装修，并负责房屋的出售事宜，业主选择这类公司是为了能快速卖掉房子。

然而，时代周报记者从多位业主处得知，部分美化代售公司或暗藏消费陷阱，他们宣传能快速卖房，收取业主高额的装修费、营销代理服务费，最终房子没有卖掉。

“当时真的是被他们的宣传视频洗脑了。”回忆过去的卖房经历，业主白雅非常懊恼。2024年上半年，白雅委托塑房(上海)商务咨询有限公司（下称“塑房公司”）对其名下的一套房子进行美化代售，装修费近50万，房子却至今仍没卖出。

而与白雅有着类似遭遇的业主并不在少数。多位业主告诉时代周报记者，他们被塑房公司的宣传所吸引，花了一大笔钱装修，但最终房子却没有卖出去。此外，这些业主还控诉，塑房公司提供的装修质量差、装修品质完全配不上价格。

3月15日，就这些业主反映的情况，时代周报记者拨打了塑房公司官网所留电话，无人接听，转进语音信箱。此外，时代周报记者还向塑房公司官网邮箱发送了采访函，但截至发稿，对方未予以回应。

对于此类现象，一位业内资深人士向时代周报记者分析指出，国内的二手房美化代售公司与国外Home Staging相比风险更大，主要在于国外Home Staging服务商普遍采用局部修缮，和更低成本、更灵活的家具租赁模式，而非拆掉原装修重新装修。

花几十万装修，房子仍卖不出

2024年上半年，白雅与塑房公司签订了《塑装暨代理营销服务合同》（下称“塑装合同”），塑房公司作为乙方需提供塑装方案，并就设计、拆旧、材料、施工、验收、采购等事项进行决策，同时还需负责房屋的挂牌出售及销售推广；而白雅作为甲方，需向塑房公司支付近50万元塑装费（签合同时支付首付款2万元）、代理营销服务费5万元。

塑装合同显示，白雅的这套房屋初步拟定价格为7xx万元，并约定若售价（扣除中介费）超过8xx万元，超出部分50%作为增值服务费，也就是超额部分五五分成。

白雅对时代周报记者表示，在签合同时，塑房公司的销售曾信心满满地表示一定能以不低于8xx万元的价格将房屋出售，让白雅只需关注到手价即可。在支付了定金和一半的塑装费，白雅的房子正式开始了改造美化，然而一切就开始变得不一样了。

“塑房在出具装修平面图后，便不允许我们参与装修了，相当于让我们‘开盲盒’，只是偶尔给我们发一些进度视频。”白雅表示，并称改造美化不但没有给房子加分，反而把原本没有缺陷的房型改造出了硬伤。

最为关键的是，白雅的房屋并没有卖掉，且塑房公司合同中约定的近50万装修费用实际上却连一半都没花到房子上面。

白雅告诉记者，塑房公司在房屋的硬装方面虽然用的都是合同规定的品牌，但大都为低端产品，软装则是一些廉价家具。“我们跟塑房表示，既然从性质上来看，原本的代卖房合同变成了装修合同，那么公司就把装修用的一些材料明细、报价等材料给我们，但遭到了拒绝。”

因此，白雅找到诺贝尔曼（上海）房地产估价事务所，对房子的装修进行了评估，最终评估结果显示，整体装修费用不足22万元。鉴于上述原因，白雅在与塑房公司协商无果的情况下，未支付剩余塑装费及代理营销服务费。

白雅并不是个例，业主桃桃为了卖房也搭进去36万元装修费。桃桃告诉时代周报记者，房子装修完后，她曾向塑房公司表达对装修品质非常不满意，然而工作人员却回应称，若不付另外一半塑装费，公司就不再帮其推广，并会去起诉她。

考虑到最终目的是为了卖房子，最终桃桃还是结清了剩余的费用。“这种房子只能卖给对装修一窍不通的小白，有点认知的人是不会买单的。卖房期间遇到一组客户，直接说我们这个装修怎么这么烂，还要拆了重装。”桃桃对记者说道。

业主艾可也告诉记者，他委托的房子面积仅46平米，却被塑房公司收取了高达21万的装修费。“每平方装修价格单价超4560元，这都赶上部分三线城市的房价了。”艾可说道，并称塑房公司的装修方案不专业，装修质量差。

“塑房安装的卧室空调，在使用第一晚就发生严重滴水漏水事件，导致卧室天花板、柜台、木地板被泡水损坏。此外，塑房使用装修材料低劣，各类柜体放置夏半年后仍是毒气味熏天，至今无法入住，亦无法出租。”艾可表示。

宣传有动迁资源，相关单位回应：不存在合作

据时代周报记者从多位业主处了解，他们之所以会选择塑房公司进行美化代售，原因之一是被公司的宣传所吸引。

塑房公司官网显示，自2020年成立至今，公司已累计帮助1000余名上海业主解决卖房难题，合作中介门店超3000家，合作房产经纪人超3万人，拥有超20万私域流量池。

塑房公司还展示了许多成交案例。这些案例显示，经过该公司改造和营销后，部分房屋的成交周期低于1个月，甚至还有房屋成交周期仅5个小时。此外，亦有部分房屋的成交价格超出市场同期成交价位，又或是极大提高了买方的预算。

塑房公司卖房案例 来源：塑房公司官网

而在社交平台上，也能搜索到不少带有塑房公司logo的账号。其中，有账号在视频中宣传“二十多年的老破旧，经过塑房设计改造，平均10天内售出”。

图片来源：抖音

业主吴迪告诉记者，塑房的销售人员曾对他表示，90%房子都能卖出，让其不用担心。此外，亦有多位业主对记者表示，听到过类似说辞。

销售称塑房公司房屋出售成功率为90% 受访者供图

在业主白雅看来，塑房公司对接的卖房营销服务人员并不专业，连其房子是否“满五唯一”、是否有电梯都不清楚。

受访业主们表示选择塑房公司另一大原因则是看中塑房宣传中的动迁资源。在社交平台上，能看到塑房工作人员前往动迁基地放置KT板的多个视频，并且宣称公司有多个动迁资源，其中视频中出现了上海市黄浦第二房屋征收服务事务所（下称“黄浦第二征收所”）。

另据业主吴迪透露，销售人员曾夸张地表示会拉100组动迁户来上门看房。然而，在实际过程中，业主们发现塑房公司所谓的动迁资源，仅限于在动迁基地放置kt板。

此外，根据吴迪提供的微信群沟通记录，塑房公司在为其房屋提供代理营销服务期间，并未有一组动迁户上门看房。

对于业主反映的动迁情况，时代周报记者致电黄浦第二征收所，相关工作人员表示，公司与塑房公司之间没有合作。

动迁基地放置塑房公司KT板 受访者供图

业主如何维权？律师建议申请评估装修价值

企查查显示，塑房公司由上海塑房设计工程咨询集团有限公司全资持股，朱济波是受益所有人。

时代周报记者发现，近几年塑房公司涉及的司法案件增多。截至2025年3月15日，塑房公司共涉及27起司法事件，其中有22起发生在2024年和2025年。

虽然与塑房公司之间存在诸多矛盾，但业主们想维权并不容易，主要在于双方签署的塑装合同。

时代周报记者对比多份塑装合同发现，塑房公司在部分新签署的合同中，将争议解决方式由法院诉讼变为了提交上海仲裁委员会仲裁。

对此，上海市浩信律师事务所高级合伙人王俊伟律师对时代周记者分析指出，诉讼和仲裁都是处理纠纷的方式，二者最大的区别就是仲裁费用高、不公开、而且起诉被告无法扩张至未出资股东、一裁终局之后很难救济。

此外，塑装合同中存在许多由塑房公司预先拟定的格式条款。

以业主宋夏的塑装合同为例。记者看到，该塑装合同第四条第1项中约定“初步拟定价735万元整”，并特别提示“初步拟定价由甲方决定，此拟定价乙方不承诺为最终成交的甲方到手价。”

图片来源：受访者供图

在设计标准方面，塑装合同附件2中约定“甲方需认可乙方的专业判断及设计，不能在设计过程中参与干涉，或决定乙方设计方案。乙方本着尊重甲方的原则，在平面设计结束时会告知甲方，甲方可提供善意提醒，但最终决定权归乙方。”

在装修材料方面，塑装合同附件1中仅约定了硬装材料品牌清单，并未有具体的型号和价格。至于软装方面，塑装合同附件2中约定“乙方设计师根据户型及设计风格自行选配。”

针对业主们索要的装修材料明细和价格清单，塑装合同附件2中亦有约定，具体内容为“塑房公司系批量采购有关装修材料，且受供应商价格保密协议的约束，故乙方无法提供原材料价格清单及有关甲方房屋的单独票据，甲方对此予以理解及认可，并且不得以此为由拖延或拒绝支付塑装暨代理营服务费及增值服务费(若有)，否则按甲方违约处理。”

图片来源：受访者供图

王俊伟表示：“业主的诉求其实是卖房，不是为了装修，塑房公司在与业主签订合同时将卖不掉房子的风险全部转嫁给业主，这一项有点违背常理。从交易习惯来讲，这种交易模式应该是美化公司来投入装修款项、而不是客户来支付。”

王俊伟建议，首先，业主可以收集“公司虚假宣传、保证将房子卖掉”的相关证据，确认侵害业主权益的条款为格式条款，不成为合同内容或者无效，从而排除条款的适用；其次，业主在选择诉讼时，可将未出资到位股东或者股权转让后股东一起起诉，同时追究股东的责任，防止股东跑路规避责任；再者，业主也可申请对装修价值进行评估，以实际评估价值支付尾款，尽量降低自己的损失。

（文中受访者白雅、桃桃、艾可、吴迪、宋夏为化名）

在线装修估价

房屋装修价值评估是对房屋装修部分的价值进行科学估算的过程，它能帮助确定房屋在市场上的竞争力和价格合理性。

一、常见评估目的

房屋装修价值评估常用于以下几种情况：

房屋买卖：为买卖双方提供关于房屋装修价值的客观数据，确保交易公平合理。

保险理赔：在发生自然灾害或意外事件导致装修损坏时，评估为保险理赔提供依据。

装修质量鉴定：通过评估了解装修的实际质量，避免因信息不对称而产生的交易风险。

法律事务：在涉及房屋装修的法律纠纷中，评估报告可以作为重要证据。

二、影响装修价值的因素

装修质量：装修所用的材料、工艺等影响装修的质量和价值。

装修风格与房龄匹配度：装修风格是否与房屋年龄相匹配，过于现代化的装修在老房中可能不被认可。

市场行情：装修材料和人工费用的市场行情变化会影响装修价值。

房屋面积和户型：房屋面积和户型影响装修的总体成本和价值。

地理位置：不同地区的装修市场水平和消费能力不同，装修价值评估时需考虑地域因素。

你了解了吗？有不懂欢迎评论讨论。

装修估价的标准是什么

房屋装修损失评估是对房屋装修部分在遭受损坏后的价值损失进行科学估算的过程。其目的是为保险理赔、责任认定、修复工程预算编制等提供客观的依据。

注意事项：

1.及时评估：在损失发生后，应尽快进行评估，以确保数据的准确性和完整性。

2.选择专业评估机构：选择具备相关资质和经验的评估机构，以确保评估结果的准确性和公正性。

3.提供准确资料：提供详细、准确的资料是确保评估结果可靠的基础。

4.关注评估规定：了解并遵守相关的规定，确保评估工作的合规性。

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装修估价表格

估价报告编号：豫郑鑫辉评字[2022]Z060629B号

估价项目名称： 河南省商丘市梁园区文化路北侧长征路西侧东保湾非成套住宅房地产市场价值评估

估价委托人：商丘市梁园区人民法院

房地产估价机构：河南鑫辉房地产估价有限公司

注册房地产估价师：李季阳（注册号4120150119）

赵 川（注册号4120160033）

估价报告出具日期：二○二二年六月六日

致估价委托人函

商丘市梁园区人民法院：

承蒙贵方委托，我公司按照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）和《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（修订）》（豫房估协〔2018〕16号）等有关估价标准的规定，对贵方委托的房地产进行了市场价值评估，现谨将该项目的估价情况及其结果做如下归纳：

估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

估价对象：位于河南省商丘市梁园区文化路北侧长征路西侧东保湾建筑面积为302.66 平方米的住宅及其所占用的土地使用权、建筑附属物和室内不可移动的装饰装修（不包含动产、债权债务等）。

估价对象基本状况表

价值时点：二○二二年四月二十八日。

价值类型：市场价值。

估价方法：比较法、收益法。

估价结果：我公司估价人员经过实地查勘和市场调查，遵照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）、《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（修订）》（豫房估协〔2018〕16号）等有关估价法规和技术规范，遵循独立、客观、公正、合法原则，我们采用比较法和收益法进行了分析、测算和判断，测算出估价对象在价值时点的市场价值为人民币953,379 元，大写人民币玖拾伍万叁仟叁佰柒拾玖元整。

特别提示：

1. 估价对象现状为独门独院,本次估价结果含院内建筑附属物及所占用的土地使用权价值。

2.在资产拍卖与产权办理过程中，所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、增值税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、土地出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用），以及有可能存在的物业费、水费、电费等欠费和因政策规划影响产权过户受限风险均由买受人和转让人承担，具体费用及相关政策请拍卖竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。

3.报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当而造成不必要的损失。

河南鑫辉房地产估价有限公司

法定代表人：

二○二二年六月六日

目 录

一、估价师声明

二、估价假设和限制条件

三、估价结果报告

（一）估价委托人

（二）房地产估价机构

（三）估价目的

（四）估价对象

（五）价值时点

（六）价值类型

（七）估价原则

（八）估价依据

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）注册房地产估价师

（十二）实地查勘期

（十三）估价作业期

（十四）估价报告使用期限

四、相关附件

（一）鉴定人承诺书

（二）委托书复印件

（三）估价对象位置示意图

（四）估价对象现场查勘照片

（五）估价委托人提供的估价对象权属证明复印件

（六）执行裁定书复印件

（七）房地产估价机构营业执照和备案证书复印件

（八）注册房地产估价师估价资格证书复印件

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4.注册房地产估价师按照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）和《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（修订）》（豫房估协〔2018〕16号）等有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告；

5.注册房地产估价师于二○二二年四月二十八日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行实地查勘记录，但仅限于估价对象的外观和使用状况，注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任；

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助；

7.本估价报告需经注册房地产估价师签字（盖章），房地产估价机构盖章并作为一个整体时有效，复印件无效；

8.如发现本估价报告内的文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

注册房地产估价师

（一）一般假设

1.本报告以公开市场交易为假设前提。公开市场是指市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性，不考虑特殊性质买家的附加叫价。公开市场交易假设不考虑税费转嫁等特殊的交易方式对房地产成交价值的可能的影响；

2.议价期间房地产市场价值将保持稳定，市场供求和市场结构未发生重大变化；

3.估价对象在以后能够正常合理的使用和转让，房屋建筑质量合乎国家安全标准，未来正常的使用年限内无确定的不可抗力因素影响，即可以长期持续使用为假设前提；

4.本报告以估价委托人提供的房地产权属资料真实合法有效为前提，对估价委托人提供的估价对象的权属证明材料及其记载的内容未到有关部门进行核实。报告内所载房屋建筑面积，以估价委托人提供的《商丘市不动产权登记记载表》上记载为准，经注册房地产估价师实地查勘基本相当，但未进行专业测量。

5.本次估价未对估价对象做环境污染、建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无环境污染、基础、结构等方面的安全隐患。

6.估价对象享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

（二）未定事项假设

未定事项的假设指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假设。

本次估价未定事项假设。

（三）背离事实假设

背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。

因估价对象为人民法院查封拟处置房地产，根据房地产司法鉴定估价需要，此次估价不考虑其他优先受偿权及租赁、抵押、查封等因素的影响。

（四）不相一致假设

不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属不动产登记资料查询结果证明、土地权属不动产登记资料查询结果证明等上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。

本次估价无不相一致假设。

（五）依据不足假设

依据不足假设是指在估价委托人无法提供所需要的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

本次估价无依据不足假设。

（六）本估价报告使用的限制条件

1.本估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。

2.本估价报告仅为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据时使用，不做它用。本估价报告书必须完整使用，对仅使用其中部分内容所导致的损失，我们不承担责任。

3.本次估价考虑的是价值时点的市场价值，无法提前准确考虑将来可能的变现之日对房地产价值的影响因素，包括国家宏观经济政策有无重大变化、是否遇有自然力破坏和其他不可抗力等因素，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响，所做的分析系依据常规经验做出的判断，仅供参考。

4. 在资产拍卖与产权办理过程中，所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、增值税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、土地出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用），以及有可能存在的物业费、水费、电费等欠费和因政策规划影响产权过户受限风险均由买受人和转让人承担，具体费用及相关政策请拍卖竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。

5.本估价报告专为估价委托人所使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

6.报告的使用期限为一年。即估价目的在报告出具日期后的一年内实现，超过一年，需重新进行估价。

7.本报告数据全部采用电算化连续计算得出，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结论的准确性。

8.报告估价结果总价保留整数，单位为元。

9.本报告由河南鑫辉房地产估价有限公司负责解释。

估价委托人：商丘市梁园区人民法院

房地产估价机构全称：河南鑫辉房地产估价有限公司

法定代表人: 赵宁

住所: 河南自贸试验区郑州片区（郑东）康平路与榆林北路交叉口恒天国际大厦11楼1103号

营业执照注册号：914101007313194614

备案等级：一 级

证书编号:B41010161

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

1．估价对象范围

估价对象为河南省商丘市梁园区文化路北侧长征路西侧东保湾建筑面积为302.66 平方米的住宅及其所占用的土地使用权、建筑附属物和室内不可移动的装饰装修（不包含动产、债权债务等）。

2.估价对象基本状况

（1）估价对象概况

由估价委托人提供的《商丘市不动产权登记记载表》及相关资料显示，坐落于河南省商丘市梁园区文化路北侧长征路西侧东保湾，产权人为高魁章，产权证号为商市房权证（2005）字第B034348号；规划用途为非成套住宅，建筑面积302.66 平方米，估价对象所在建筑物总层数为2层，估价对象在第1-2层，土地用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为201平方米，有水、电等配套设施。

(2)区位状况描述

估价对象区位状况包含位置状况（坐落、方位、与重要场所的距离、临街状况、楼层、朝向）、交通状况（道路、公共交通、交通管制、停车方便程度）、外部配套设施（基础设施、公共服务设施）、环境状况（自然环境、人文环境）等因素，详见区位状况表：

区位状况表

(3)实物状况描述

①土地实物状况

土地实物状况描述包含位置、面积、地形地势、地质、基础设施完备度、宗地内开发程度等因素，详见下表：

土地实物状况表

②建筑物实物状况描述

建筑物实物状况描述包含名称、规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、新旧程度（工程进度）等因素。详见下表：

建筑物实物状况表

（4）估价对象权益状况描述

估价对象权益状况包含用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权力情况、权属清晰情况等。详见下表：

房地产权益状况表

根据本次估价目的，鉴于司法鉴定委托书未显示约定价值时点，故本次估价的价值时点确定为实地查勘日,即为二○二二年四月二十八日。

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

本估价报告遵循下列房地产估价原则：

1.独立、客观、公正原则，指评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

所谓独立，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价；所谓“客观”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价；所谓“公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

2.合法原则，指评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

合法原则中，所称依法，是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例各单行条例），国务院所属部分颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。因此，合法原则中所讲的“法”，是广义的“法”。但遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

3.价值时点原则，指评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同时间点上发生的现金流量对其价值影响不同。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的价值。所以强调：价值时点原则是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4.替代原则，指评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，难以找到各方面状况与估价对象相同的房地产，所以实际上寻找与估价对象具有替代性的相似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，再根据他们与估价对象之间的差异对其价格进行适当修正和调整。在估价时不能孤立地思考估价对象的价值或价格，而要考虑相似房地产之间的价格比较，在同一个城市、同一个时期，为了同一种估价目的，对不同区位、不同档次的房地产的评估应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价格不应低于较差的房地产的评估价格。

5.最高最佳利用原则，指评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

最高最佳利用需要同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中在选择估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。

1.本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章

（1）《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定）；

（3）《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）（第三次修正）；

（4）《中华人民共和国城乡规划法》（2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过（第二次修正）；

（5）《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）；

（6）财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；

（7）《中华人民共和国资产评估法》（2016年中华人民共和国主席令第46号）。

2.本次估价采用的技术规程与行业规范

（1）中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；

（2）中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）；

（3）河南省房地产估价师与经纪人协会发布的《河南省房地产估价技术指引》；

（4）《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（修订）》（豫房估协〔2018〕16号）；

（5）《房地产估价报告定量评审标准（试行）》；

（6）《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（中房学〔2021〕37号）。

3.估价委托人提供的有关资料

（1）委托书；

（2）《商丘市不动产权登记记载表》复印件等资料；

（3）执行裁定书复印件。

4.房地产估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料

（1）注册房地产估价师实地查勘资料；

（2）估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料；

（3）注册房地产估价师及估价机构收集的与估价相关的其他资料。

根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013），在房地产估价中，应根据估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。

比较法适用于同类房地产数量较多，经常发生交易且具有一定可比性的房地产估价；收益法适用于收益性房地产的估价；成本法一般适用于可独立开发的整体房地产的估价，在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下通常采用成本法估价；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用成本法以外的方法求取的房地产估价。

1.估价方法选择

本次评估中，注册房地产估价师在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法和收益法求估价对象的价值，主要基于以下考虑：

（1）估价对象所在同一供需圈内类似物业的租赁案例较多，较易收集到可比租金，故本次估价宜采用收益法进行估价。

（2）估价对象所在区域为建成区，其土地取得成本、容积率、建设成本及开发利润等重要数据不宜搜集掌握，故本次估价不宜采用成本法估价。

（3）根据最高最佳分析，估价对象为已建成并可正常投入持续利用的物业，属于无需更新改造、拆除重建或改变用途的房地产，故本次估价也不宜采用假设开发法进行估价。

（4）本次估价对象用途为住宅，估价对象所在同一供需圈内类似的交易较多，较易收集到可比实例，故本次估价宜采用比较法进行估价。

2.估价方法定义

（1）比较法，即选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

（2）收益法，也称收益资本化法、收益还原法，是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用报酬资本化法中的持有加转售模式。本次估价采用持有加转售模型。

我公司估价人员经过实地查勘和市场调查，遵照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）、《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（修订）》（豫房估协〔2018〕16号）等有关估价法规和技术规范，遵循独立、客观、公正、合法原则，我们采用比较法和收益法进行了分析、测算和判断，测算出估价对象在价值时点的市场价值为人民币953,379 元，大写人民币玖拾伍万叁仟叁佰柒拾玖元整。

二○二二年四月二十八日

二○二二年四月二十八日至二○二二年六月六日

二○二二年六月六日至二○二三年六月五日

（一）鉴定人承诺书

（二）委托书复印件

（三）估价对象位置示意图

（四）估价对象现场查勘照片

（五）估价委托人提供的估价对象权属证明复印件

（六）执行裁定书复印件

（七）房地产估价机构营业执照和备案证书复印件

（八）注册房地产估价师估价资格证书复印件

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