陈锐娜律师是广州市商品房买卖合同纠纷律师，特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、货款购销合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷，怎么要回首付款和定金？赠与合同纠纷、解除合同退押金律师、保险合同纠纷；服务合同纠纷；借款、货款合同、租赁合同纠纷案.北京市盈科（广州）律师事务所地址：广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7、8、9层，地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。
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如果我遇到一个房间和两个销售，我该怎么办
在实践中，一房两房的买卖纠纷，在不同的情况下应该有不同的处理方式：
1.出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，履行了对后一个买受人的合同义务，并办理了产权转移登记手续。
在这种情况下，两个房屋销售合同都是有效的。但是，本合同中的买受人实际上已经取得了该房屋的所有权，因为本合同是在该房屋履行完毕后成立的。此时，前买受人和后买受人享有的请求权性质不同：后买受人已经是房屋的所有人，因为他的债权已经得到满足，所以他享有因房屋所有权而产生的物权请求权。
原买受人享有房屋买卖合同产生的债权。债权请求权是一种向出卖人要求付款的权利，尤其是收取价款的权利，对标的物本身没有直接的控制或排他的效力。即使出售的标的物已经被占有，由于房屋的所有权已经登记并转让给后买受人，其对房屋的占有就失去了法律依据，这就构成了未经授权的占有，应承担返还房屋的义务。根据《合同法》第110条，如果卖方未能履行对买方的非货币性债务或履行非货币性债务不符合约定，如果不能合法或事实上履行，买方不得要求履行。如果卖方违反了这一义务，他应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已经不可能了。在这种情况下，没有强制的实际执行。在这一点上，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
2.出卖人将该房屋出售给前买受人并办理产权转移登记后，与后买受人就该房屋作为标的物订立买卖合同。
此时，由于房屋的产权已经转移，卖方不再是房屋的所有者。关于无权处分制度，《合同法》第51条规定：“无处分权人处分他人财产，权利人认可或者无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效。”根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，发生下列情形之一，商品房买卖合同的目的不能实现的，买受人不能取得房屋的，可以要求解除合同，退还已付房价款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任。
3.这两笔交易的过户登记尚未完成。
在房屋所有权仍由出卖人享有，且两次交易的买受人均未取得房屋所有权的情况下。原则上，买方只能通过债权保护来保护自己的权益。基于连续买卖合同的双重债权地位平等，没有顺序关系，因此买卖双方可以随时要求卖方履行债务。
房屋买卖合同中的买受人权利之一也是履行的重要组成部分，即行使所有权转移登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先获得登记申请权，谁就具有优先权效力。
因此，就两项合同的履行而言，首先，行使登记请求权的买方的优先权应根据要求转让登记的顺序予以确认。如果同时提出要求，则履约期在先的合同买方的优先权应按从约定的履约期到日期的顺序予以确认；如果一份合同规定了履行期限，而另一份合同没有规定履行期限，可以确认没有履行期限的合同的买受人有优先行使申请登记的权利；如果没有约定的履行期限，原则上认为两个合同的买受人从合同成立时起就有权申请登记，但之前订立前一个合同的买受人已经取得了申请登记的权利，前一个合同应当受合同订立顺序的保护。然而，这种保护并不是确认前买受人拥有该房屋的所有权，而是保护前买受人在行使登记申请权时的优先权。登记机关应当优先受理原买受人的登记申请，法院可以决定强制出卖人履行原合同，并督促其及时办理登记手续。
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