北京商住房购房资格,北京商住房可以落户吗

北京商住房购房资格，北京商住房可以落户吗

大家好，由投稿人邹南泽来为大家解答北京商住房购房资格，北京商住房可以落户吗这个热门资讯。北京商住房购房资格，北京商住房可以落户吗很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

北京商住房最新政策

小J/发自北京

上周小J一篇关于商住房的稿子《北京商住房还能迎来春天吗？》发布后，后台有网友留言提问，目前商住房价下跌至相对低点，如果现在已不适合卖，那是不是入手购买商住房的时机呢？就这个问题我们采访了几位与商住房结缘的朋友，进一步了解商住房的现状。

“角落里”的商住房交易

小J联系到了有意购买商住房的张雪，她目前在通州有一套住宅自住，在朋友介绍下，想在家附近购买一套商住房用于父母养老。这原本是一个常见的二套需求，当住宅价格有些高不可攀，商住房就成为选择目标，毕竟总价较低，又能满足基本自住需要。但是，在2017年3月26日发布的商住房调控政策下，北京市商住房二手房购买资格要求为全款+首套。按张雪目前的条件，她在北京是没有资格购买商住房的。

张雪称，中介了解她的情况后告诉她，目前商住房可以变通交易，那就是以公司名义购买。交易的时候只要进行法人更名就能解决相关限购问题，未来如果要卖也可采用同样方式出手。这个过程只需要支付一笔几千块的法人变更费，过户的税费都省了。注册公司以后每年会有2000元左右的公司持有维护费用。

看上去，中介提供的这个办法完美的避开了商住房限购政策，张雪很是心动。据她介绍，她看上的商住房小区位于通州区北关，随着通州副中心区域定位的确立，这片区域的未来发展前景很不错。以张雪看上的户型为例，目前租金大概在3200元/月左右，售卖均价不到3万元，总价不到120万元，而附近区域住宅楼的价格基本是商住房的一倍。从网上查看该小区的数据，近90天已成交10套，近30天带看有54次，在售房屋38套。纵观目前商住房市场，这个数据已经很不错了。

“我们想为老人买套房养老，也是刚需，无奈手中现金有限，买不起住宅，所以才看上商住房。如果中介说的法人变更方法靠谱，现在商住房的价格确实很让人心动。”张雪给小J算了一笔账，就算不考虑自住的问题，120万元存银行，按五年期固定利率2.75%算，一年利息收入也仅有33000元，而按目前的租金，就算低于市场3200元/月的均价，按3000元/月出租，36000元的租金收益也是高于存款利息，算是一个有价值的租售比。

“现在通胀严重，利率低，P2P暴雷不断，钱投资出去担心踩雷，放手里又是看得见的贬值，买房，进可攻，退可守，或许未来政策能有变化，价格上浮会带来一笔额外收益，即使不调整，一方面可以解决自住问题，另一方面就算出租也不亏，怎么看都是合适的。”张雪解释到。目前她纠结的问题在于，以过户法人的方式购买显然是灰色地带，这当中会不会有什么坑，120万元对于北京的房价不算什么，但对她的家庭来说那可是多年血汗积攒的全部，万一出点问题根本承受不起。

商住房刚需是伪命题？

“如果有钱，谁想买商住房？”无独有偶，李佳也选择了商住房，跟张雪不同，她符合北京商住房限购条件，有资格购买。“买商住房的理由还用说吗，便宜呀，总价低很多，买商住房的全款还不够买住宅的首付。“李佳告诉小J，她跟爱人两边家里情况都一般，仅靠夫妻俩人的力量，在北京买住宅实在太勉强了，即使现在买的商住房，为了凑全款，也跟亲戚朋友借了30万元。

他们的房就在亦庄线其中一站的地铁边上，步行也不过三四百米，交通非常方便。当初手里握有北京购买住宅的资格，对于放弃首套房贷款利率的优惠，她也很不舍，但如果选择住宅的话，凑首付也要借钱，每个月还要还银行一万多元的房贷，简直感觉自己是顶了颗雷在头顶，一不小心就会被引爆。

“我很庆幸自己的选择，今年遇到新冠，工作变得很不稳定，如果当初硬着头皮买住宅，背着那么多个人借款和银行贷款，我都不敢想日子怎么过。“按李佳的说法，全款买商住房让她跟老公好歹在北京有了个安身之所，紧张几年先把借亲朋的钱还上，就能松口气。至于未来，只能走一步看一步。

“我们没有北京户口，本来有了孩子也不能在北京上学，所以商住房不能解决学位的问题，我们倒不太在意。“在问到如何看待商住房无法解决孩子学位问题时，李佳这样回答。

其实在商住房不限购之前，除了部分投资需求外，也有很多刚需选择商住房。根本原因还是因为价格，所以即使有这样那样的问题，在商住房价格优势前都算不了什么了。所以，商住房刚需，并不是个伪命题。

购买商住房需要注意的问题

就注册公司买商住房事宜，小J联系了对接张雪的中介人员，但对方以公司不允许个人接受采访为名拒绝回复相关问题。随即小J咨询了法律专业人士，对方表示，理论上来看，这种法人变更的情况确实可以将公司资产进行转移，但如果单纯为买房而进行法人变更交易，还是存在一定风险。

一方面公司运营是需要一些基本费用的，这些费用是否如中介所说的额度是根据注册公司的具体情况而定的，另外如果对方公司有隐瞒债务和其他问题，那法人也要承担相应责任。从这些角度考虑，以公司名义的商住房交易还是需要谨慎考虑。

同时，在关于商住房问题的走访中，曾租住过商住房的许灵，也谈到了商住房居住过程中产生的各种实际问题。首先，大部分商住房都是商水商电，居住成本的提高非常明显。许灵租房时，夏天一个月的电费就在300元左右，商住房的水费在9元多一吨，电费是1.2元/度，比住宅高出不少。另外，还有隔音问题，没有燃气的问题都让人头疼。许灵当时租的商住房抽油烟系统有问题，用电炉炒菜时，还常引起室内的烟感报警。

“我们水电都只能去物业充，不是住宅那种国家电网就可以自己充的，去物业充只能选择上班时间，有一次我们忘了，结果晚上停电才想起来，也只能摸黑一晚上，等第二天物业上班才能处理。“许灵回忆。采访的最后，许灵表示她购房一定不会选择商住房。

目前的商住房其中一部分其实是商办的衍生产品，也是市场需求下介于商办和住宅之间的一种特殊类型。一方面商办类用地的拿地成本远低于住宅，一方面市场对住宅的需求又远高于商办。在这样的背景下，除了正常的商住房（公寓）产品外，部分开发企业在整体开发商办产品时把居住问题也考虑进去，打造了小面积的商住房产品，既可以用于公司注册办公，也可以用于解决自住需求。之前很多商住房类项目，基本就是照住宅设计的，有独立的卫生间甚至厨房，除了不能接燃气管道，其他基本跟住宅功能相同，总价却低出不少，这样的小户型产品曾经在市场上很受欢迎。不过，由于用地性质不同，商住房和住宅的在产权年限上有很大差别，住宅基本都是70年产权，而商住房大部分是40年或者50年的产权，这也是购买商住房必须考虑的问题。

专家观点

就商住房相关问题，小J采访了中央财经大学副教授、城市管理系副主任柴铎博士。柴博士表示判断商住房未来的发展前景可以结合三方面，一是商住房的应用场景逻辑；二是商住房自身的功能定位；三是国家对于居民住房供应体系的总体部署和“居者有其所”的总体导向。

从商住房的应用场景看，在欧美发达国家，商住房市场主要模式是企业开发持有，或由房东持有，向租客出租、以换取稳定的租金收入，欧美商住房市场发达得益于三个方面，一是欧美国家居民的住房意识，并不以自购住房满足居住需求为主，居民不愿在一个地方永久性定居，而更加倾向于更换工作生活场景，居住流动性很大，而租住房屋的权益受到保护，租金稳定性较高，因而商品租赁住房市场需求旺盛，商住房（公寓）又很大的市场，持有者长期经营收益有保障；

二是政府对于商住房建设、住房租赁市场发展给予了完备的财税引导和支持政策，相关法律法规完善，政策稳定性高、不会随时调整，相关住房中介、房屋保险、修缮等专业机构和资金技术支持体系远比国内完善；

三是发达国家社会“铁饭碗、体制内”工作少，大部分工作流动性很大，一些经济发达、企业进而就业岗位较多的大城市流动人口、年轻工薪族更多，进一步支撑了商住房市场需求。

因此，在发达国家商住房市场开发、持有能够获得稳定的现金流，如果需要出售变现，则可以以现金流和资产作价出售给企业，或者作为资产包、证券标的物打包发售，相对变现能力和条件也比国内要好。

对比来看，我国商住房市场发展之初的动因就出现了偏差，城市居民特别是大城市居民购买商住房不是用于出租，而是由于商品房价格超出承受能力，只好购买商住房用于自住。但这部分居民普遍期待经济状况改善后卖掉商住房，购买正常商品住房。“限商令”等于暂时锁死了这部分居民换房的希望。

同时，由于商住房普遍价格明显低于商品房，且在2010年商品房限购后，商住房最初并未限购，也吸引了大量的投资性需求进入市场。可以说，目前商住房的持有者多数并未做好长期持有经营的准备，大部分只是想短期套现离场，许多资金甚至是东挪西借而来，才会在“限商令”出台后怨声载道。

当前经济形势下，购买商住房长期持有出租这种“重资产”经营模式风险很大，我国企业和居民都很少会把持有出租作为投资选择。其次，从商住房自身功能定位看，多数设计初衷主要针对“夜伏昼出”的单身白领、上班族，即便是专门针对打工皇帝等金领阶层设计的高档公寓，由于水电费、户型设计标准等与普通住房相比有较大的差距，配套公共服务设施如学区等基本没有或者很差，购房者改造房屋也受到更多限制，邻里流动性太大，因此其居住效用低于普通商品住房，难以满足大多数普通家庭长期居家、居住生活的需求。

这就决定了商住房的需求必然低于普通商品住房。那在现阶段，资金实力雄厚的家庭，能买普通商品住房就不会买商住房，买商住房的恰好是经济实力有限的家庭，商住房不仅需求人数少、而且购买力弱。

从国家政策看，十九届五中全会后，住有所居是我国房地产市场的核心目标。一方面，国家不希望房价快速上涨挤占居民消费能力，阻碍“双循环”经济格局的形成，房地产市场现有限制措施，包括“限商”措施大幅度松绑的可能性不大。另一方面，建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系”，满足多层次居住需求是国家根本任务。因此，对于土地供应紧张的大城市，通过各种途径挖掘存量住房潜力、发展住房租赁市场必然成为国家的重点方向，国家更希望商住房市场作为住房市场的一个层次的补充，向欧美国家模式靠近，满足人口、要素大规模流动背景下的住房需求。因此，存量商住房乃至现有供过于求的商业物业也会进一步盘活，这是国家未来的导向。

综上所述，柴铎博士表示，购买商住房期待升值可能不会如愿，商住房市场未来发展的主题词是“平稳、盘活、保障、适应”。除了个别面向高端需求的项目外，多数住房可能都为国家经济发展、房地产市场转型做贡献。

北京商住房可以买吗？

从以上专家观点中我们可以看到商住房市场发展的一个大概方向，目前北京市场的商住房项目受限购政策影响巨大，成交惨淡，很多二手商住房价格已经跌回到2016年房价上涨前的价格，甚至更低。在这样的背景下有部分朋友想趁低点入手也正常，具体分析每个人的情况又有所不同。毕竟，买房对于大部分人来说，都是重大决定，需要根据自身的情况来衡量各种取舍。

比如上面采访的李佳，购买商住房解决了基本居住需求问题，对她来说商住房就是不错的选择。而张雪的情况比较复杂，这种非正常途径的购房肯定是要承担相应风险的，是否愿意承担这样的风险，确实需要认真评估。

商住房在我国的特殊情况，形成了目前市场现状，在“房住不炒“的大前提下，以自住需求为主的商住房购买并非一无是处，但是否能长期持有，商住房的居住问题是否能接受，这些都是选择商住房购房人需要提前考虑清楚的问题。

（注：应受访人要求，文中所用非真实姓名）
（文章来源公号：中房报京津冀）

北京商住房限购取消

图：北京像素小区近景。中新经纬 刘雪玉 摄

中新经纬客户端7月26日电(刘雪玉)受北京史上最严商住房限购令影响，北京商住房市场交易惨淡，量、价均出现下跌。中新经纬客户端(微信公众号：jwview)走访发现，曾红极一时的大体量代表——北京像素小区的房价每平米已下跌1.6万元，仍鲜有购房者。而因中介公司不代理商住房，已有业主开始当街寻找买主。

中介不代理 业主当街寻买主

“所有买房人，突然一下就消失了。”2017年7月25日下午，在北京像素小区门口，看见中新经纬客户端(微信公众号：jwview)在门口的中介门店咨询，业主李先生一下子拦住中新经纬客户端(微信公众号：jwview)上前询问：“你是要买房吗？”

在限购令没出台前，业主李先生原计划明年卖房，但是计划被新政打乱。“政策落地后，买房人一下子都不见了，链家和大一点的中介机构都不给挂房源信息，这对于业主来说很麻烦，很难对接到买房人。我现在还没有想好这个房子该如何处理，是继续租给房客？还是该卖掉？”

李先生说，小区里的中介公司仅剩一家门店，“因为没有房源信息，我现在也搞不清楚价格到底是跌到什么程度，今天来中介门店旁等着，一是想询个价钱，二是看能不能碰到买房人。”

每平方米下跌1.6万仍不见购房者

受新政影响，北京商住房市场量、价都开始下跌。据易居研究院发布的《北京房地产市场报告》显示，6月份，北京商住房项目的成交量继续下滑，成交面积为0.01万平方米，环比减少94%，同比减少100%。商住房市场的成交套数仅为2套，市场基本处于“绝迹”的状态。

与此同时，商住房项目的成交均价也断崖式下跌，6月份，北京商住房项目成交均价为每平方米30907元。

具体到一个商住房小区，房价下降了多少呢？据恒洋地产中介公司的小乔告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，以北京像素小区为例，该小区的单价由原来的6万元下调到4.3万元，每平方米下跌约1.6万元，个别着急出售的房源价格更为便宜些。“但这几个月一直没有成交的单子。这个价格已经跌到谷底了，没法再便宜了，再便宜，单价比燕郊都低了。”

与出售价格不同，北京像素小区的租金并没有受影响。小乔举例来说，以一个两居室为例，在政策出台前，房租价格每月在5500元到6000元，现在依然是这个价格。“小区配套设施齐全，临近地铁，又是民水民电，选择在这里租房的人群特别多。”

图：北京像素小区近景。 中新经纬 刘雪玉 摄

十几家中介机构撤离小区

“原来，只要我们中介坐在小区里，就有好多业主上前咨询，都是客户来找我们，我们不用找客户。现在我一天打上百个电话，都找不到客户。”小乔告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，北京像素小区附近的十几家中介公司都在新政落地后撤离该小区。目前，小区里只有恒洋地产一家中介门店。

小乔说，新政落地前，北京像素小区销售情况非常火爆，曾一房难求。“那时候，我一个月卖几套房子不成问题，现在几个月也卖不出一套。以前，小区门口常常都站着一排中介人员，都是等业主出售房源的。毫不夸张的说，一个要卖房的业主，从小区门口还没有走到中介门店，为了抢生意的几个中介，就会承诺把原本业主的心理价位提高10到20万，帮业主卖出去。”

虽然今年5月，北京市住建委已表态已售商品房可租可售，但是目前北京的中介公司大多都不代理商住房，网上关于商住房的相关信息几乎为零。小乔说：“中介机构现在不能在网上发布房源信息，都是有客户来咨询就代理，大多暗着操作”。

图：中介人员没什么生意，在小区里面玩手机、闲聊。中新经纬 刘雪玉 摄

3个月卖不出一套房

今年5月，北京市住建委曾表态，持续加大对违规“商改住”等扰乱房地产市场秩序的各类违法违规行为的检查执法力度。“那时候，执法力度确实很严格，建委天天都会来我们这检查”

小乔回忆说，在调控的大背景下，前3个月，他们公司每天都召集员工开会，明令禁止发布有关商住房的帖子和房源信息，不能在小区里摆展台，连在商住房小区附近闲逛都不行。“3个月，门店都没有卖出一套房，很多员工都有房贷或者车贷，每个月都是入不敷出，有好多同事辞职、有的回了老家，我们团队从最初的200人，缩减到现在只有30人了。”

小乔说，好在这个月赶上了毕业季，租房的大学生很多。“租房生意好转，这个月应该拿到8000块钱的工资，虽然我还完房贷所剩无几，但是至少还能维持生活。”

不买房新婚夫妻要闹离婚

“谁能料到北京像素从火爆抢房变成现在这个样子呢？”小乔感慨着。实际上，小乔对这个小区的感情，从他踏入北京就建立了。2008年，小乔从老家东北吉林来到北京，第一份工作就是在这里卖房子。

“当时这周围什么配套都没有，一套房子才卖60多万，哪想到如今能卖到200多万？” 2013年，北京像素小区的房价超过周边大产权房，单价4万多每平方米。历史最高价一套房源卖到了360万的价格。

在小乔眼里，这个小区上演了太多的买房故事。商住房政策落地当天，我们跟客户签了20多单，全部都解约了，仅有一个客户就是不肯解约。小乔说，这对新婚小夫妻在购房签约后去民政局领了结婚证，但领证后没几天，北京商住房限购令就出台了，失去购房资格的一对新人，因买不了房而闹离婚。

“女方家吵着要离婚，什么时候男方买上房再结婚，最后也不知道他们怎么样了。”小乔耸耸肩说道。(中新经纬APP)

关注中新经纬微信公众号(微信搜索“中新经纬”或“jwview”)，看更多精彩财经资讯。

中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。

北京商住房可以贷款吗

北京商住房契税税率是多少?

“我绝不建议你现在购买商改住的房子，居住价值不高，被深度套牢的可能性极大”，熟悉北京楼市的地产分析师任某，十分笃定地对向他咨询的购房者说道。

2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定，商办类项目不得擅自改为居住等用途，在建(含在售)项目不得出售给个人；二手项目出售给个人时，需满足名下在京无房，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

自限购政策颁布后，北京商改住项目像被打入了监狱中暗无天日的班房，市场无人问津、成交滑入冰点。而限购前夕，以单纯投资或“过渡性”置业为目的商住购房者，更是有被深度套坑中的感觉。

“酱油贵过鸡”的商住房 断送过渡性置业的梦

数据统计，自2017年的3月26日限购开始实施的两年时间内，商住网签量仅为6550套，同比下降93.1%，北京商住公寓类房源整体呈现出冰冻三尺现象。

从土地性质看，我国仅划分为商业用地或者办公用地两种房地产资产，本质上并没有“商住”一说，商改住从一开始就处于政策的灰色地带。就北京市场而言，商住曾经是没有“房票”者，面对房价日益高涨的过渡性选择，即先上车，等公寓升值之后在进行二次替换住宅。但3.26限购政策中关于购买资格以及金融杠杆儿的限制，彻底断送了早期商住购房者渡性置业的美好愿景。值得关注的是，惊人高的二次转让费，也彻底弱化了该类房源的市场流通性。

在存量房市场中，“满五归一”是成交周期短的重要保证。原因在于卖方家庭唯一住宅且房产证满五年的住宅产品，在交易过程中无需缴纳个人所得税。而商住房源则没有“满五归一”的优惠性政策，再次出售必须要缴纳20%的个人所得税。同时，交易还要缴纳评估价与原价差额的土地增值税，四级的超率累进税率，征收额度至少在30%-60%，再叠加5.5%的营业税，交易成本一般可达到物业交易总价的10%以上。这种“酱油贵过鸡”的税费现象，让商住房的整体市场流通性变得极差。

不仅如此，商住房源投资价值不断弱化后，其自身不能落户，产权40或50年到期后也无法自动续期，以及商水、商电、户型较差等先天性缺陷，变得愈发醒目，让以居住为目的的购房者望而止步。

两种声音和一种作为

当下冰冻三尺的商住市场，深度套牢投资性购房者，断送过渡性置业梦想，让居住性目的购房者望而却步的同时，对分析者的判断以及开发商的动作，也呈现出了不同程度的分化性影响。

对未来的预判上，一般观点认为，商住公寓这一特殊业态有可能逐渐消失于新房市场。而在存量房市场，因其市场价格比普通住宅低两到三成，区位条件多数较好，仍将有一定的受众群体，但其交易管理模式与普通住宅也基本一致。不过，在商住房源政策不调整的前提下，市场无论是交易还是租赁，行情都很难有大起色。而另一种观点则认为，商住的持有价值在提高，从出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。不仅如此，在以500平米以上的大户型商办为主力的市场中，50平米左右的小户型、优地段产品的稀缺性价值将会逐渐凸显。

冰冻三尺的商住市场对于房企的影响，最为直接的表现在了土地交易上。2018年，北京土地市场成交商办用地的规划建面为158.69万平方米，相比2016年几近腰斩。而2019年至今，北京尚无商办用地成交。与此同时，北京商办用地，以及一些配建大面积商办产品住宅用地也频频出现流拍流标。房企对于商办用地的价值判断持续走低。

而对于不能从中快速套利的已建商住项目，开发商则更多的将产品向自持方向去增配，以弥补其先天性质感较差的缺陷。以顺义区的尚峯壹號项目为例，开发商用了4年时间、4亿的成本，在该项目上建造出了相对于四分之一个北海公园大小的海德公园。20万平米海德公园，占用整个项目近一半的土地。为更好的凸显公园价值，其挑高3.5，面积182—201的产品，更是实现了户户270°观景设计。这一以用户自持为目的的增配做法，也是开发商应对冰冻三尺的商住市场的另一种选择。不过这一增配的效果如何，还有待于市场的进一步检验。

更多内容请下载21财经APP

本文到此结束，希望本文北京商住房购房资格，北京商住房可以落户吗对您有所帮助，欢迎收藏本网站。