前言
1995年，小陆的父亲老陆与老李签订《合作建房协议》，约定由老李出资，在老陆的原本四层的宅基地房上加建两层，加建的两层归老李所有，另外老李还需向老陆支付一笔费用用于另一栋房屋的建设。
后来，老李又将其中一层卖给了孙某，并让老陆跟孙某签订了《赠与协议》，由老陆将该层房屋赠送给了孙某。
合同无效竟无法要求实际占有人返还
二十几年后，老陆去世了，小陆想收回楼上的房屋，但孙某拒绝将房屋还给小陆。于是小陆向法院起诉，请求法院确认孙某与老陆签订的《赠与协议》无效，并要求孙某将房屋返还。
因涉案房屋是宅基地房，而孙某不是集体经济组织成员，《赠与协议》违反了法律法规的强制性规定，故法院确认《赠与协议》为无效合同，但却驳回了小陆要求孙某返还涉案房屋的请求。小陆不服，又提起了上诉，但二审法院驳回上诉，维持原判。
改变诉讼策略，成功收回房屋
二审败诉后，小陆仍不死心，后找到了陈旺律师，陈旺律师看过小陆提供的材料后，指出虽无法直接要求孙某返还房屋，但可从老陆与老李签订的《合作建房协议》下手，另行起诉，要求孙某协助返还房屋。在陈旺律师的指导下，团队律师迅速拟定诉讼策略，向法院提起诉讼，要求确认老陆与老李签订的《合作建房协议》无效，并请求孙某协助老李将房屋返还给作为老陆继承人的小陆。
因老李同样不是该宅基地房所在村的村民，故法院确认老陆与老李签订的《合作建房协议》无效，同时根据合同无效后的相互返还原则，判决老李将房屋返还给小陆，孙某负协助交还义务。老李不服，提起了上诉，要求确认《合作建房协议》有效并驳回小陆的其他诉讼请求。二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。
两次诉讼结果为何截然相反？
同样是要求孙某返还房屋，为何两次诉讼的结果却截然相反？为何不能依据合同无效后的相互返还原则，直接要求孙某返还房屋呢？
原因在于，老陆与孙某签订的《赠与协议》虽为无效合同，但孙某并不是基于《赠与协议》而取得房屋的使用权，而是基于与老李之间的购房关系才取得房屋使用权，小陆不能当然地因为《赠与协议》无效而要求孙某返还房屋，而是需要厘清老陆与老李、老李与孙某之间的关系后，再主张返还房屋。 陈旺律师团队接手此案后，先请求确认了老陆与老李之间的《合作建房协议》无效，明确了老李应当将房屋返还给小陆；又因现房屋实际使用人为孙某，而此前已经确认了《赠与协议》无效，故孙某应当协助老李将房屋返还给小陆。官司最终取得了胜诉，成功为小陆收回了房屋。
结语
宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，国家明令禁止村民将宅基地房屋出售给本集体经济组织成员之外的人，故一般情况下宅基地房屋买卖合同为无效，买卖双方应互负返还义务，卖方可以要求收回房屋。但若买方为集体经济组织成员，则该交易合法有效，卖方无权要求收回房屋。
具体到本案中，房屋经过了二手转让，虽然受让方均非集体经济组织成员，但想要收回房屋必须厘清其中的法律关系，清结各方权利义务。否则，将会像小陆第一次提起诉讼直接请求孙某返还房屋一样，以败诉告终。 当然，买卖双方应当信守承诺，按合同约定履行义务，但前提必须在合法的范围内进行，否则其权利义务为非法，无法受到法律的保护。
声明：陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源，任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●宅基地房卖出还能收回吗现在
●宅基地房卖出还能收回吗怎么办
●宅基地卖了可以收回么
●宅基地的房子卖了还能要回来吗
●宅基地的房子卖了宅基地归谁
●宅基地卖了能弄回来吗
●宅基地卖出后如何追回
●宅基地卖了
●宅基地房卖出还能收回吗怎么办
●宅基地出售后能否要回
