引 语
商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊、微信公众号以及小程序等新闻媒体的广告栏目或者自行印制售房宣传资料、设备户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品的同时，作出对购买商品房特定事项的说明或者对商品质量的声明、陈述。商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但是如果开发商通过广告、宣传资料作出的相关说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担相应的违约责任。下面大家先来看一个案例：
案情简介
（2016）辽10民终765号民事判决书
2013年8月27日，肖某、赵某与某置业公司签订了《商品房买卖合同》一份及《合同补充协议》一份，肖某、赵某购买某置业公司开发的位于辽阳市太子河西路东，房屋建筑面积307.44平方米，约定单价为每平方米11709.60元，总计款合计3600000元，肖某、赵某交付房款2600000元，并约定于2014年6月初交房。交房后，肖某、赵某与某置业公司因房屋环境与设计问题发生纠纷。肖某、赵某于2014年12月12日通过邮政EMS方式向置业公司发出《解除合同通知书》一份，某置业公司于2015年1月12日收到《解除合同通知书》，但不同意退回购房款。肖某、赵某向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，退回已支付的购房款。
一审
二审
二审法院认为，因当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案双方争议集中在案涉商品房买卖合同应予以解除或是继续履行问题上，因本案争议房屋为别墅类高档房屋，其本身价格大大高于普通商品房，通常购房者对房屋的要求更集中体现在房屋的稀缺性及尊贵品质上。与此同时，对房屋开发商作为出卖方所出卖类似房屋的品质应有更高的要求。现肖某、赵某因房屋的配套设施及周边规划与设计宣传不符，主张不能实现其购房目的的要求解除双方的商品房买卖合同，根据《商品房买卖合同解释》第3条规定，可以认定肖某、赵某与某置业公司就商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，现开发商对房屋周边相关设施并未健全，应视为其违约，一审法院解除双方商品房买卖合同并无不当，某置业公司的请求没有事实和法律依据，二审法院不予支持，并驳回上诉，维持原判。
律师说法
1.开发商通过宣传广告等方式作出的允诺和说明是否应当视为合同内容
本案中，某置业公司在涉案房屋销售时以效果图的方式将销售的房屋绿化环境、附属设施等向购房者进行展示，具体确定并且对肖某和赵某决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。虽然未载入商品房买卖合同，按照《商品房买卖合同解释》第3条规定，也应当视为合同内容。但是，本案中，某置业公司提供的房屋及附属条件与其承诺的条件不相符，交付的房屋绿化条件、附属设施、环境、空间、主入口均与宣传资料的展示、承诺不一致，大大低于承诺的标准，应当视为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。
2.合同解除以及格式条款问题
关于肖某、赵某是否享有合同解除权。解除权是法律赋予当事人的重要权利。但是，在本案中，某置业公司利用补充协议限制、减除肖某和赵某的权利，免除某置业公司的义务；对购房一方不能因环境、配套实施等解除合同为无效的格式条款；依据《消费者权益保护法》第26条规定，某置业公司辩解理由严重影响肖某、赵某一方重要利益，排除了自己主要义务，而该补充协议合同条款未采取足以引起肖某、赵某注意的文字，符号、字体等特别标识，反而采用故意缩小文字等方式，增加对方辨识难度，严重影响了当事人对合同内容的理解，故该约定无效，对肖某、赵某不具有约束力，故肖某、赵某可以解除合同。
相关法律规定
结 语
众所周知，开发商为了促进销售，刺激购买，往往会在广告宣传中想尽办法，购房者看到后很容易心动，但是实际购买之后才发现跟开发商宣传的根本不一致，当初的承诺无法兑现，会产生巨大的心理落差，想要退房退款。这个时候如何界定开发商的销售广告和宣传资料中的“说明和允诺”是否应当视为房屋买卖合同的内容，开发商无法兑现是否视为开发商违约，购房者应当如何维护自己的合法权益等就需要专业的律师团队来全面分析和界定。我们律师团队成功过办理了大量的房产纠纷案件，如果大家遇到类似的法律问题，欢迎咨询我们律师团队，我们将为您提供专属法律服务。后续我们也会持续推出房产专题的文章，敬请关注！
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