楼房漏水了,渗入到楼下了怎么办?，楼房漏水找物业修还是自己修
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楼房漏水修复完成合同书
封面新闻记者 于婷
满心欢喜购置一套商铺，准备投资赚钱大展身手，没想到房屋漏水，影响使用，“开心事”变成了“糟心事”。如果遇到这种问题，你会怎么办？近日，成都大邑法院就办理了这样一起房屋买卖合同纠纷案。在法院的介入下，成功帮助当事人维权，解决了当事人的一桩心头大患。
图据 大邑法院
据了解，吕某某与四川某房地产公司签订房屋买卖合同，购买了该公司的商铺，后来发现商铺存在漏水问题，吕某某诉至大邑法院。经调查审理，大邑法院判决四川某房地产公司承担修复商铺漏水问题的义务。然而，判决作出之后，该公司却拒不履行修复义务。
无奈之下，吕某某只好向法院申请强制执行。执行过程中，双方对修复标准产生分歧，法院作出执行裁定书，裁定通过专业鉴定机构鉴定的方式确定修复方案。最终，鉴定机构认为案涉房屋防水层已经损坏，应全部重新铺设防水，但由于案外数十名业主在其屋顶违规搭建各类构筑物，拆除难度高、工作量大、且业主对抗情绪强烈。
针对这一情况，法院启动执行联动机制，通过向业主释法明理以及向相关职能部门移送线索，责令业主限期拆除违规构筑物。最终楼顶防水全部重新铺设，案件顺利执行完毕，困扰了申请执行人十余年的房屋漏水问题得到彻底解决。
“该起房屋买卖合同纠纷案的成功解决，有效维护了当事人的合法权益。”办案法官介绍，该案件的判决执行，彰显了法院“如我在诉”的为民情怀。
楼房漏水找谁解决
张女士反映
从去年开始
家里主卧窗边的天花板开始渗漏
不断掉下墙皮
这让爱干净的她很难受
还打听到
小区里漏水的有一百多户
杭州余杭有个融创金成英特学府小区
交付七八年了
两年前
张女士在这里买了一套二手房
位于15楼
大概140平方
当时是毛坯
张女士：装修花了80万。最开始发现主卧窗户上起泡是一年之前，我们住进来两年，发现有气泡我还以为说，这装修不行，油漆没刷好。后来差不多过了半年，我老公说这个气泡怎么这么严重，是不是漏水。后来又叫了个工程师过来，一起商量了一下，一起看了一下，说这个是墙体漏水。昨天下雨墙皮全掉了，比较脏嘛，家里也算比较爱干净，这样肯定不太好看嘛，有点“强迫症”，我心里特别难受。
张女士说
大概半年前
她就把问题反映给了物业
前几天在微信上询问
物业方面回复
经过鉴定单位出具相关鉴定报告
并通过审批在住建局备过案的渗漏水部位
这次都会修复掉的
您家这个部位在鉴定范围以内吗？
张女士：一直找来找去，这么点个事情你一看就知道了，就裂缝嘛漏水。社区人员说过，小区里有一百多家漏水。之前第一个业主开始说漏水这个问题，一直到他们现在维修，已经历时三年了才维修。今天早上我去物业找，物业说你们家这小事，只是慢性渗水，之前他们洋房都用盆接。
小区里有洋房、高层和排屋
采访时能看到搭好的脚手架
一些楼幢的外墙有水泥修补痕迹
张女士说
此前有邻居在群里讲起自家漏水的事
说是2023年左右和物业沟通过
上个月刚刚修完
一行人来到小区物业
杭州余杭融创金成英特学府 物业工作人员：我现在不允许你们拍摄。
记者：你们这边有人愿意出面说明吗？
杭州余杭融创金成英特学府 物业工作人员：你能不能听明白？
记者：我们是电视节目，怎么能不拍摄呢？
杭州余杭融创金成英特学府 物业工作人员：那没人回复这个事情。
小区里真如张女士所说
有一百多户漏水吗？
记者找到属地社区了解情况
杭州余杭区余杭街道锦银社区 工作人员：开发商已经不出钱了，已经不再维修了，所以有一笔钱是动用住建的质保金。前期因为早就漏了，不是现在他们在维修，前期业委会委托物业在登记了，那一批人在维修，那时候做了900多万的。
记者：900万修了多少户？
杭州余杭区余杭街道锦银社区 工作人员：125户，包括400多个维修点。如果你现在后期登记的话，就要用你们的维修基金了，你房子交的维修基金，但是维修基金申请要业委会牵头的。
社区工作人员介绍
动用维修基金
也需要业主们先行登记
流程需要一段时间
记者：前面维修的房子也是外墙渗水吗？
杭州余杭区余杭街道锦银社区 工作人员：屋顶、侧墙、地下车库，说真心话就是房屋质量问题。包括社区你有没有看到，刚刚师傅在看的，我这里漏，我自己社区都漏，所以我说老百姓先修，我们社区办公场地什么的。反正你放心好了，社区在的，我们会盯牢的。
来源：1818黄金眼
楼房漏水物业该不该负责
01
过了保修期仍漏水
质量问题开发商担
1
案例：
刘先生与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》购买了某房屋，收房时发现房屋次卧存在漏水问题，之后房屋漏水问题也一直存在。刘先生多次找开发商报修，开发商也曾进行维修，但漏水问题始终存在。刘先生向法院提出诉讼，要求开发商对其房屋内的次卧墙体漏水、窗户渗漏进行修复；开发商赔偿其因房屋漏水问题造成的损失30万元。
庭审中，开发商称，涉案房屋一直在出租，说明刘先生主张的漏水问题并不影响房屋的正常居住使用。收房验收表中只记载了次卧有水印，没有确认漏水原因。涉案房屋收房已经超过5年，即使现在出现漏水问题，也已超过保修期，请求法院驳回刘先生的全部诉讼请求。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经过委托去现场勘验后发现，刘先生家中的漏水是由房屋质量不达标造成的，尽管已经过了5年保修期，开发商仍要担责。根据鉴定意见，法院认定开发商就涉案房屋出现漏水问题存在过错，应按照鉴定机构出具的鉴定意见对涉案房屋漏水部位进行修复。
02
装修导致管道裂缝
楼下漏水楼上担责
2
案例：
2014年，白先生发现家中厨房烟道及周边顶板出现漏水现象，且漏水情况多出现在楼上洗衣服时。经与楼上业主沟通后，白先生了解到，楼上的住户曾于2012年对房屋进行了装修，在卫生间与厨房夹道处安装了洗脸池，在厨房靠近夹道处安装了洗衣机，穿透烟道处安装了洗衣机上下水管道。
为弄清渗漏原因，双方共同请物业人员排查，物业人员排查后认为楼上地面防水有问题。随后，楼上业主采取了一些补救措施，将家中的洗手池和洗衣机的原排水管截断，并对洗手池位置的地面重新做了防水。然而，一段时间后，白先生的家中又出现了漏水。白先生要求楼上继续修复并赔偿其家中装修损失，但楼上业主称已前后修了三次，楼下漏水与自家并无关系。双方由此闹上了法庭。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经过委托去现场勘验后发现，原洗衣机和洗手池是共用一根暗敷排水横管，原暗敷排水横管位于防水层上部，而该排水管存在裂缝。因此，尽管楼上业主将洗手池和洗衣机的原排水管截断不再使用并重新做了防水，但新排水管排出的水还是会从原排水管回流至夹道处，并进而渗漏到楼下。此系楼上业主在对房屋进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏，与房屋本身质量无关。
《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿。法院最终判定，白先生家中的漏水应由楼上业主担责。
03
未清理雨水口杂物
漏水物业需担责
3
案例
高女士居住的小区某号楼系错层结构，该楼共17层，高女士居住在15层，16、17层的雨水经她家房顶下泻。2016年8月14日，天气下雨，屋面雨水口被杂物堵塞，雨水经楼顶设备层灌入高女士家房屋内，导致屋内的装修被破坏，家具被浸泡变形，电器损坏。高女士当时给物业公司打电话，无人到场解决问题。为此，高女士只能自己先行处理，然后将物业公司诉至法院，要求判令物业公司赔偿经济损失3000元。
物业公司辩称，高女士居住的楼房顶部已使用数年，屋顶出现老化现象，屋顶漏水的修复费用应从公共维修基金中支付。该小区情况较复杂，许多业主没有缴纳维修基金，甚至没有办理房屋所有权证，不能启动维修基金对楼房进行修复，故不应该承担赔偿责任。另外，高女士房屋被浸泡一周后才告知物业，且当时高女士房屋已清理完毕，无法得知漏水的情况和原因。高女士没有证据证明其房屋被浸泡是由于物业疏于管理所致，故不应该承担任何责任。物业同时向法院提出鉴定申请，要求对高女士房屋顶层的屋面排水是否能满足使用要求进行鉴定。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经委托去现场勘验后发现，房屋雨水管为铁皮制作雨水管，直径为100毫米，基本满足使用要求，可排除物业公司所述雨水管不符合规范标准要求的问题。高女士家房屋的这次漏水，更多是由于物业公司未能及时清理屋面雨水口且出现问题后未能及时解决而造成。法院最终判定，高女士房屋屋顶漏水系物业公司疏于管理所致，对高女士房屋因此次漏水造成的经济损失，物业公司应予以赔偿。
04
专家分析
不同的情况，漏水责任由谁承担？北京市建筑工程研究院工程质量司法鉴定中心主任左勇志介绍↓↓
●对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水，就是房屋渗漏是否和时间因素有关，如果没有关系，那责任需由开发商承担。
●对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
●对于因物业疏于管理所造成的渗漏，对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水；物业允许广告公司在屋顶私设广告牌而破坏了防水层，造成顶层住户家漏水；或出现问题后物业没有及时处理导致损失扩大等，物业公司也要承担失察或维修不及时的责任。
●至于业主自身使用不当或随意改造房屋结构等造成的渗漏，漏水责任由自己承担。
楼房漏水了,怎么修
楼上住户的卫生间漏水
严重影响了楼下住户的生活
遇到这种情况该怎么办
相关责任由谁承担？
近日
姚安县人民法院
审理了一起该类案件
2021年初，米某购买了某小区302号二手房，与黄某（402号）成为上下楼邻居。同年5月，米某一家入住302房后，发现楼上住户黄某所居住的402房的卫生间楼面渗水、管道漏水，米某家只能用桶接住漏下的水。2021年5月至今，黄某户卫生间渗水、管道漏水严重影响了米某家的生活，米某多次与黄某协商，并向物业公司、居委会申请调解，黄某未能解决漏水问题。为维护自身合法权益，米某起诉至法院。
案件审理过程中，经法官释法明理，双方达成协议，由被告黄某在协议达成之日起半月内动工修复其户卫生间用水管道并重做卫生间地面防水层，原告米某自愿出资1000元给被告。
法官支招
1
楼上漏水有可能是楼上住户的原因，有可能是开发商的原因，也有可能是物业的原因，应尝试先与楼上住户沟通，了解具体情况，如果能证明是楼上住户造成的漏水问题，可以向楼上住户申请索赔；如果是由于物业对公共部分疏于管理导致漏水的，则可以找物业处理；如果有证据证明为开发商的原因，则由开发商进行赔偿。如果出现几方相互推诿的情形，可起诉多方，确定责任归属，合理挽回损失。
2
在发现漏水情况后，首先应当保护现场，固定证据，在收集证据时可以拍照、录音、录像等，具体包括对漏水部位、物品损失等进行拍照、录像，对留存报修、维修记录和相关费用单据予以保存，必要时可以通过申请专业机构进行鉴定来确定。
3
如果是新买房屋，还在保修期内，又确信不是人为破坏，不管是权益受损业主还是楼上邻居业主，都应保留证据，及时找开发商处理。业主也可以自行找人维修，费用由开发商承担，如发生纠纷可将开发商起诉至法院。
4
如果漏水房屋是出租房，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，如果确因承租人行为导致漏水，业主在承担赔偿责任后可向租户追偿。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
该法第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
该法第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
该法第一千一百六十七条规定，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
作者：闵以荣 施瑞瑾
来源： 云南法制报
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