规则
代理人与买受人恶意串通签订房屋买卖合同，损害被代理人（房屋所有人、出卖人）利益，代理行为对被代理人不发生法律效力，属于对被代理人相对无效
规则描述
代理人与相对人恶意串通从事损害被代理人利益的法律行为无效。代理人的代理行为，源于委托合同中被代理人的授权，又独立于委托合同；被代理人可视为独立于代理人与相对人从事法律行为的第三人，损害被代理人合法权益的恶意串通代理行为可认定为无效；无效的代理行为对被代理人不发生法律效力，属于对被代理人的相对无效。以滥用代理权为由主张无权代理效果，不予支持。理由是，民法上缺乏将滥用代理权解释推定为无权代理的请求权基础。代理人参加诉讼，其诉讼地位应当依照诉讼标的（诉争的法律关系）列明。一般情况，如果当事人起诉要求确认代理的法律行为无效（如合同无效），因其基础是代理行为无效，故代理人应当列为被告；如果当事人起诉要求撤销代理的法律行为，代理人应当列为第三人；如果当事人起诉要求撤销委托合同并撤销代理的法律行为，代理人应当列为被告。
涉抵房借款房屋买卖合纠纷背景问题“套路贷”是当前热点社会问题，以上述例案为代表的，以委托售房代理权为担保的抵房借款，就是近年的流行“套路”，衍生出的房屋买卖合同纠纷日见增多且法律问题非常复杂。案例中抽象出来的法律核心命题，即代理人与相对人恶意串通签订的、损害被代理人利益的合同效力如何认定，法律与司法解释尚未作出明确规定。这一法律命题具有十分重要的理论价值，也是民法典制订过程中完善代理制度的重要课题。
1.典型模式
出借人出借款项给借款人，要求借款人提供房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜，在借款人到期不能还款时，代理人直接将房屋出售，以房款冲抵借款。通常情况下，双方会办理公证委托书，有的同时办理抵押登记。由于房屋价值较高或房价上涨因素，一些出借人甚至恶意躲避还款，故意造成债务人到期无法还债的事实，还经常发现委托售房人与买受人恶意串通、低价转让、循环转账、买受人购买后立即出售变现等新的情形。
2.诉讼结构
当事人关系主要有两种典型结构：一类是出卖人（房屋登记所有权人）起诉买受人与代理人[1]；另一类是相关权利人（如共有权人）起诉出卖人（房屋登记所有权人）与买受人，代理人可列为第三人，本案就是这种类型。此类案件的诉讼请求主要有三种类型：一是以代理人与买受人恶意串通为由要求确认房屋买卖合同无效，如上述例案；二是以出售房屋并非真实意思或交易价格显失公平等事由要求撤销房屋买卖合同[2]；三是以售房委托代理并非真实意思或受欺诈、胁迫等事由要求撤销委托代理进而撤销房屋买卖合同。
3.司法裁判与“套路贷”博弈模式不断升级
从最近十年来的司法实践观察，以房屋买卖合同对民间借贷合同进行担保的民间借贷“套路”经历了三个阶段，形成了不断升级的三个版本：第一阶段是直接约定到期不能还款则以房屋抵债；第二阶段是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，民间借贷司法解释即针对此类情况[3]；第三阶段是同一利益共同体（同一团伙）“分身”为出借人、出售房屋的委托代理人、买受人甚至还有连环转让的后手买受人几个法律关系主体。[4]当前涉借贷房屋买卖合同案件特点：一是交易方式“擦边球”，规避“流押契约”禁止性规定；二是出借方“分身术”，形式上分离法律关系；三是操作手段“捉迷藏”，房屋所有权人取证难、维权难；四是争议焦点是售房交易是否为恶意串通；五是交易双方为陌生人，出借方是专业提供融资借贷的“地下钱庄”。
委托与代理的区分原则与效力关联谈到代理，通常理解是，代理行为是代理人的行为，但行为后果直接由被代理人承担。若不深究，“委托代理”似乎是一个不可分的概念。若结合实际问题，以法律关系分析，并非如此。
1.委托合同与代理授权之区分
代理人的行为，为什么对被代理人直接发生效力？对自己的行为负责是民事行为能力和民事责任能力的基本要求；而在代理法律关系中，要为他人行为负责，究其根源，在于代理行为建立在代理权基础上。那么代理权又产生于何种法律关系？“我国学理上之有力说认为系来源于代理权授与行为”。[5]将委托与代理进行区分，在法学史上首先由耶林提出。在学理上，这就是大陆法的“抽象原则”或普通法的“区别论”，即把代理人的代理权限与被代理人和代理人之间的基础关系区分开来；可以表述为“代理权来源和基础关系的独立与区分原则”。[5]
杨立新教授认为，“代理由两个部分组成：一是委托合同，二是授权行为”。[6]委托合同，是被代理人与代理人的合同。委托并不当然产生代理权，还需要在其中有一个授权行为。代理权产生于授权行为。委托合同约定的是被代理人（委托人）与代理人（受托人）之间的权利义务关系，合同的内容可能是代理从事某种法律行为，但其本质用于约束二者之间的内部法律关系。在委托合同基础上的授权行为，形成代理人取得代理权的法律依据。实践中，授权行为可能是单独的权利委托书，也可能包含于委托合同。
2.一体两面，效力关联
在二者区分基础上，委托与代理存在什么样的关联？耶林认为，对于委托合同而言，委托是其内在方面，代理是其外在方面；二者是同一法律关系的两个要素。[7]因此，不能因区分原则就将委托与代理彻底割裂（见图9-6）。有学者认为，“授权行为至少在形式上无法表现出完全独立的状态，它总是与其基础的法律关系‘生死与共’”。[8]委托合同与代理授权，作为一体两面的关系，在效力上相互影响，委托合同的效力瑕疵必然影响到代理授权的效力。
图9-6委托合同与代理授权的效力关联
上述例案中，代理售房的代理权源于公证的授权委托书的授权，而实质意义上的委托合同并不存在，实质上是对房屋所有权人债务的担保。如此，这个代理权就具有双重法律属性：一是授权出售房屋的代理权，二是借贷关系中的担保。因此，代理出售房屋的买卖合同的效力就要受到四个方面的制约：一是这个买卖合同本身的效力；二是授权的效力对其的影响；三是借贷关系本身的合法性和效力；四是代理权作为担保形式的合法性和效力。
恶意串通的代理法律行为对被代理人相对无效1.无效结论的文义解释
关于恶意串通的法律规范，最常适用的是《合同法》第52条第2项，即恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。其适用条件是合同当事人之间恶意串通，损害合同关系以外的主体利益。本案属于代理人与相对人恶意串通，损害被代理人的利益，不属于该法律规范的适用情形。
根据《民法通则》第58条第4项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。《民法总则》第154条[9]延续了《民法总则》的上述立法精神，但对行为人与被侵害主体进行了修订。在此，行为人、相对人及被损害的民事主体都是相对抽象的，其适用条件要比《合同法》第52条宽泛得多。（见图9-7）
图9-7被代理人、代理人与相对人法律关系
诸如上述例案情形，委托售房的代理人与买受人恶意串通，签订了损害被代理人即房屋所有权人合法权益的合同，其代理签约的行为可以认定为无效。进一步讲，根据《民法总则》第154条，可作如下解释：代理人与相对人恶意串通损害被代理人利益的代理行为无效。因为代理行为对被代理人发生效力，由被代理人承担法律后果。若代理行为被认定为无效，那么由代理形成的被代理人与相对人之间的法律行为亦当认定为无效。
2.对被代理人相对无效
“代理人与相对人恶意串通损害被代理人利益的法律行为无效”，可确定为裁判要旨。进一步考虑，该无效结果是因损害被代理人的合法利益发生，不同于损害国家、集体利益和社会公共利益，受损的是私法益而非公法益。对此，王轶教授提出绝对无效与相对无效相区分的原理，认为“绝对无效的合同一定是损害公共利益的合同，所以它是严重违法的合同。而一个相对特定第三人无效的合同损害的是交易关系以外特定第三人的利益，这是相对特定第三人无效和绝对无效首先的一点区分，也是一个根本性的区别”。[10]
《民法总则》修订中显然注意到这个问题，突出呈现于被损害主体的范围。《民法通则》第58条既包含了损害国家、集体利益，也包含了损害第三人利益。从逻辑上讲，损害国家、集体利益的民事行为属于绝对无效，无须增加恶意串通的要件，故规定于恶意串通法律行为规范中，略显多余。《民法总则》第154条删除了属于绝对无效的损害国家、集体利益情形，仅保留了损害他人合法权益的相对无效情形。
综上所述，无论从学理上分析，还是从《民法总则》的立法变化上看，代理人与相对人恶意串通损害被代理人利益的法律行为无效，本质上属于相对无效。
3.相对无效以不告不理为原则
绝对无效与相对无效的审查程序不同。“绝对无效的合同，法官是可以主动依职权认定合同无效的。即便当事人诉争的是合同是否违约，法官审查发现合同是无效的，可以依职权认定合同无效。但是相对特定第三人无效的合同中，法官即便发现了双方的合同损害了合同关系以外特定第三人的利益，也不得依职权认定合同无效，只能当特定第三人请求法院确认合同无效时，法官才能认定合同无效。”[10]因此，只有当被代理人提出要求确认法律行为无效时，法官才得以审查。可以说，法律行为相对无效遵循的是“不告不理”原则。
4.当事人诉讼地位
根据上述法律行为相对无效的“不告不理”原则，房屋所有权人或共有人等利害关系人可以作为原告提起诉讼，且只有此时法官才有权审查合同效力。
代理人参加诉讼，是难点问题，比较复杂。其诉讼地位应当依照诉讼标的（诉争的法律关系）列明。一般来说，如果当事人起诉要求确认代理的法律行为无效（如合同无效），因其基础是代理行为无效，故代理人应当列为被告；如果当事人起诉要求撤销代理的法律行为，代理人应当列为第三人；如果当事人起诉要求撤销委托合同并撤销代理的法律行为，代理人应当列为被告。
恶意串通的代理法律行为无效的其他解释1.目的解释佐证
“套路贷”将借贷关系、委托代理、买卖关系分离的做法似乎规避了“禁止流押契约”规定。然而，揭开法律关系面纱，分析不动产财产价值流转过程，上述做法与“流押契约”异曲同工，违背等价交换的民法基本原则和基本价值规律。司法审判具有维护社会公平正义、营造良好营商环境的重要使命。目的解释之价值取向，应当对上述借贷市场不法行为持否定性评价。
2.体系解释验证
除了文义解释和目的解释，从相关法律规范出发进行体系解释，对代理人与相对人恶意串通损害被代理人利益的法律行为作无效解释，可以实现体系上的融贯。
首先，代理人和相对人恶意串通的连带责任。《民法通则》第66条第3款[11]规定被《民法总则》第164条第2款[12]延续，均规定代理人和相对人承担连带责任。在什么情况下会出现连带责任？在假定上述法律行为有效的情形下，找不到连带责任的请求权基础。作法律行为无效解释，从体系上可以相互融贯。其次，依照《北京市房屋买卖合同纪要》第24条的规定[13]，贷款人与买受人存在恶意串通行为作为合同无效不予支持的例外情形，意味着对该行为可以认定为无效。最后，将滥用代理权推定为无权代理，缺乏法律依据：一是缺乏将滥用代理权解释为无权代理的请求权基础，不能随意推定；二是民法上没有滥用代理权的概念。由此，以滥用代理权推定法律行为无权代理的路径走不通，上述文义解释的推理是唯一正当性推理。
关于抵房借款“套路贷”房屋买卖合同效力案件的问答1.滥用代理权是否可以认定为无权代理？不赞成将滥用代理权推定为无权代理。原因有两点：一是缺乏将滥用代理权解释为无权代理的请求权基础，二是民法上没有滥用代理权的概念。
2.审查民间借贷、委托代理、房屋买卖之间的关联性，需要注意审查哪些情节？出借人、售房代理人、买受人之间一般陈述为互相不认识，使民间借贷与房屋买卖形成两条线。应当注意如下两个环节是否存在串通行为：一是出借人与售房代理人之间是否存在串通行为，即售房代理人受出借人指使做出有损于房屋所有权人的利益安排；二是售房代理人与买受人之间是否存在串通行为，损害房屋所有权人的利益。
鉴于出借人、售房代理人、买受人之间行为的隐蔽性，不宜机械地采用“高度盖然性”标准审查和认定事实，应当根据《民事诉讼法解释》第109条的规定，采取“排除合理怀疑”的证明标准。在事实审查和认定过程中，应当充分注意审查低价出售、买房不看房、循环转账、短时间连环过户等不合常理的情形；同时注意审判权与诉辩权利、请求权与抗辩权之间的平衡，给予当事人充分的抗辩权利，以确定不合常理的情形是否可以排除。
3.售房委托代理人与买受人之间串通签订房屋买卖合同，损害房屋所有权人（出卖人、委托人、被代理人，大多也是借款人）利益的，房屋买卖合同的效力如何认定？根据《北京市房屋买卖合同纪要》第24条的规定，贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的情形属于房屋买卖合同有效的除外情形。
根据《民法总则》第154条（而非《合同法》第52条）关于恶意串通损害第三人利益的规定，可以认定代理人与买受人的签约行为损害了房屋所有权人的利益。这种签约行为是代理行为，源于委托合同中的授权却又独立存在；房屋所有权人可视为独立于代理行为的第三人，损害其合法权益的代理行为可认定为无效；因此，无效的代理行为对被代理人不发生法律效力，属于对被代理人的相对无效，故房屋买卖合同可确认为无效。
4.房屋所有权人（出卖人、委托人、被代理人，大多也是借款人）是否有权撤销委托合同和房屋买卖合同？在委托合同和房屋买卖合同存在欺诈、胁迫、显失公平等情形下，房屋所有权人（出卖人、委托人、被代理人，大多也是借款人）可以要求撤销委托合同和房屋买卖合同，但应当在法律规定的除斥期间内行使权利。
5.售房代理人是否应当参加诉讼？其诉讼地位如何列明？售房代理人作为委托合同的当事人、房屋买卖合同的行为人，与诉讼标的（诉争的法律关系）、裁判结果存在利害关系的，应当参加诉讼。一审法院未通知售房代理人参加诉讼的，属于《民事诉讼法》第170条第4项规定的遗漏当事人的严重违反法定程序情形，应当发回重审。二审法院未发回重审的，售房代理人可以根据其参加诉讼的地位通过第三人撤销之诉或审判监督程序主张权利。
售房代理人参加诉讼，其诉讼地位应当依照诉讼标的（诉争的法律关系）列明。一般来说，如果当事人起诉要求确认房屋买卖合同无效，因合同无效的基础是代理行为无效，故售房代理人应当列为被告；如果当事人起诉要求撤销房屋买卖合同，售房代理人应当列为第三人；如果当事人起诉要求撤销委托合同并撤销房屋买卖合同，售房代理人应当列为被告。
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