小区业主共有产权部分产生的收益归属问题，一直都有争议，多数是物业公司在管理、收取，业主很难得到这部分利益。从今年1月1日起，《中华人民共和国民法典》正式施行，它不仅规定业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，还明确了相关细则。
小区业主共有产权部分产生的收益归属问题，一直都有争议，多数是物业公司在管理、收取，业主很难得到这部分利益。从今年1月1日起，《中华人民共和国民法典》正式施行，它不仅规定业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，还明确了相关细则。如果物业和业主在聘用合同中对于共有部分的收入分配有约定，以合同为准。如没有约定，则扣除合理成本，共有部分的收入归业主共有，让业主维权有法可依。那么，我市小区电梯等共有部分是否张贴了广告？这些广告收入用在了哪里？业主如何维护自己的合法权益？
小区广告满天飞，电梯等共有部位广告不少
大部分住宅小区的公共区域，均设有广告牌，且广告数量还不少。在经济区东域美墅小区，大部分电梯都有平面广告，以整形广告为主。电梯广告成为小区的“标配”，除了平面广告，部分小区电梯设置液晶屏，广告更换频繁，业主进入电梯被“强制浏览”。
除了电梯外，其他共有部位的广告也很常见。小区门口的挡车杆上，设置着多个广告。挡车杆两侧，一侧是整形广告，另外一侧是商场的广告。此外，在行人出入的门口上，还贴着一家商场的广告。公益宣传栏上，同样设置了广告，广告面积还不小，非常显眼。楼道入口处，也张贴着广告牌。
广告安装业主不知情 广告收入成“糊涂账”
既然小区共有部位广告不少，那么，这些收入都用到哪去了？大部分业主的回答是：“不知道”。小区物业工作人员表示，他们从半年前就开始定期公示电梯等公共区域的广告收入，只是近期大风将公示单刮跑了，还没有贴上。
其实这并非个例，我市对公共区域广告定时公示的小区并不多。不少物业声称张贴，结果业主去了发现公示栏空荡荡的，或者公示内容不明确，再就是安装电梯广告时，以及对共有部位投入新设备时，都未经过业主同意。
不少小区业主表示，对小区里的电梯广告收益情况并不是特别清楚。虽然知道小区电梯里有广告，但压根没有想过收费的问题，更别提要求物业公示电梯广告收入使用情况了。
物业：共有区域、设施广告收入收支不平衡
那么，电梯广告收入到底有多少呢？这笔钱是否真的补贴给了共有部分的支出呢？
不少小区里的广告位，都是由小区物业提供场地，往外进行出租，以整年或按月出租的形式卖给广告公司，广告公司再用于商业运作。根据包月时间、位置和数量，每块广告牌每月200至400元不等。而在整个交易过程中，作为资源提供方的小区业主，全程没有参与。
有的小区物业表示，广告位收入并不高，多数用于弥补他们对公共设施维修的支出，或者以其他方式返给了小区业主。
不少因素导致公共区域广告收益难厘清
实际上现在已经有不少物业开始对小区里的公共收益和支出情况进行公示。像他们管辖的小区，对于公共部位获得的广告收益，一般都是用于公共设施维修养护的支出。另外，他们会通过过节时给业主发放一定福利的方式，对收入进行返还。假如有业主委员会的小区，在扣除自身管理费的基础上，会把剩余的费用交给小区业主委员会进行处理。
城区一位大型物业管理公司的相关负责人赵先生介绍，实际上我市早就有了关于公共区域广告收益定期公示的相关规定，但在具体执行过程中来看，对于一些管理规范的大型物业管理公司来说，能够比较严格的执行广告收益公示。但对于一些小型的物业公司来说，广告收益到底有多少，到底是如何花费的，则比较难说清楚。导致这个问题发生的原因是多方面的，首先，一些小型物业管理公司可能本身在服务上就有所欠缺，导致物业费的收取不是很顺畅，在日常经营上面临着一定的困难，只能通过这种外租广告位的方式，来补贴收入，维持运营。
当然，不排除有一些小区物业，就是为了挣这部分收入，刻意选择隐瞒这部分收入，不正常对外公示。赵先生说，不少小区业主维权意识还是相对比较淡薄，有些小区连业主委员会都没有，几乎没有和物业去探讨这个问题的条件。如果没有业主委员会的统一组织协调，单个业主与小区物业比起来，毕竟还是弱势群体，很难有效组织起来去维权。另外一家大型物业管理公司的相关负责人王先生则说，实际上有一部分广告收益，的确是被小区物业给用于了小区公共设施的维护维修，但问题是这块费用是比较难说清的，除非小区物业把小区里一共有多少块广告位，每块广告位的利用率如何，收益是多少，全部列得清清楚楚，收入与开支都进行详细公示，这样业主才可能满意。但在实际操作过程中，因为种种原因，落实起来有一定的难度。
【律师解读】
业主对共有部分有共同管理权利 是否发广告业主说了算
物业公司利用物业共有部位、共有设施设备进行广告投放的，应征得相关业主、业主大会的同意。现实中，许多物业公司事先并未征询过业主意见，甚至还把广告收益划入物业公司，作为管理费的一部分由物业公司统一支配，导致业主的权益受到侵害。
以前物权法对此的规定并不明确，虽然规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，可共有部位是否能投放广告，投放广告的价格都不明确，即便投放广告后，物业提供的账目不清、收支不明确，拒不提供账目的也有，形成假账烂账的情况也屡见不鲜。
如今，民法典对于小区业主共有部分产生的收入作出了明确规定，不仅加强了对业主权利的保护，也强化了业主对共有部分共同管理的权利。民法典第二编第六章“关于业主的建筑物区分所有权”中规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该章节还规定：“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”
这也就意味着，在没有经过业主同意时，物业公司不能擅自在小区的电梯、楼梯通道等公共区域内投放广告。有业主委员会的，必须通过业主委员会的同意；暂时没有业主委员会的，物业公司获得的收益以及使用情况要在小区进行公示。
哪些部分属于小区共有部分？哪些又是物业的合理成本呢？
如果物业和业主在聘用合同中对于共有部分的收入分配有约定，以合同为准。民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。那么，哪些部分属于小区共有部分？扣除的合理成本又包括哪些呢？
据介绍，根据民法典与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，以下区域属于小区共有部分：建筑区划内道路，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
同时还包括建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
并非所有物业开支都算合理成本，而应该限定在对小区共有部分管理上。物业公司管理小区共有部分支出的合理成本应该是：小区共有部分管理人员的人工成本；小区共有部分维修、养护费用；管理小区共有部分相关设备支出；通过管理小区共有部分获得收入的税费支出。这部分开支应由物业公司提供明确的明细。
电梯广告等公共收益 按照业主专有部分面积所占比例确定
同样是小区的业主，是否收益可以平分呢？物业账目繁杂，需要业主逐条翻阅吗？
除了有特殊约定的，一般按照每户居民专有面积不同进行计算，具体应以不动产登记簿记载的面积计算。民法典第二百八十三条还规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
值得注意的是，民法典跟物权法不同之处，除了再次明确利用共有部分所产生收益的归属问题外，还强调了物业公司应当将公共收益单独列账，并及时向业主报告、公示。民法典第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
同理，除了安装电梯广告，设置快递柜、增设停车位等方式获取的收益也同样归业主共有，物业公司也应当公示，收益应由全体业主决定收益的利用。
没有业主委员会可由物业开发票 不公示可向法院起诉
有业主担忧，即使民法典实施后，物业公司“店大欺客”，业主还是可能拿不到共有部分的收入。如果物业还是坚持不肯提供明细，业主该如何维权？对于没有成立业主委员会的小区，业主是否能要求物业提供电梯广告的收入明细，又该如何拿到钱呢？
业主先找物业谈，函告其公示函，如果对方不理睬，业主可以要求街道、居委会进行调解，业主委员会最后还可以向法院提起诉讼保障其知情权。业主可以成立业主委员会加强对物业公司的监督，要求物业公司定期及时公布小区内公共区域的收益情况以及该项资金的使用情况；若物业公司不进行公开可以联合业主或独自提起民事诉讼，要求物业公司承担责任并返还收益。
由于业委会是居民自治组织，没有统一社会信用代码，因此无法在税务部门开具发票。业主面对这一情况也不用担心，物业公司给小区居民提供物业管理服务，是电梯广告等共有部位、共有设施设备的管理者，所以，公共区域的广告收益可以让物业出具发票，由物业扣除其相应成本，具体业主可与物业进一步协商。
部分共有场所收益可抵销物业费
如果物业不分收益，那么业主是否可以采取不缴纳物业费，通过公共场所收益来抵销呢？
法律上有抵销权制度，在物业服务合同中，物业提供服务，业主缴纳相应的费用，物业是债权人。而同时，在物业合同过程中，物业处分了业主共有部分的财产获得了广告收益，那就意味着物业欠业主钱，等额部分可以抵销。
但是，实践中还需业主大会及物业委员会及时监督物业公司按时将业主共有部分的经营与收益情况进行公示，并及时确定业主享有的广告收益份额的具体金额。否则，业主不清楚广告收益情况，也就无从谈起可抵销物业费的具体数额。
从民法典的规定来看，它与《物权法》的不同，除了规范了物业公司利用小区共有部分从事经营活动的行为，避免改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动。现实中频发物业公司擅自利用共有部分从事经营活动，收支账目未公示、甚至存在物业公司侵吞小区共有部分收益等的侵害业主权利问题。
鉴于民法典刚实施，并未有相关实施细则和案例可供参考，还需要看相关案例在司法实践中的适用情况。民法典实施后，业主大会、业主委员会应当充分利用好自己的权利，监督开发商或物业定期公开收入和支出状况，特别是业主共有部分的经营与收益情况。如发现开发商或物业擅自处置或收取利用共有部分产生的收益，业主可以依法提起诉讼维护自身合法权益。
来源：新时代普法
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