一、 原告诉称
原告与被告李一、刘二于2015年11月19日签订《二手房买卖协议》，约定两被告将其共同所有的位于×栋×××的房产转让给原告，转让价格为2510000元，协议签订后，原告向两被告支付了定金100000元，然，两被告并未依约履行义务，期间，原告经多次协商未果，现原告经查发现，两被告已将前述房产转让给第三人，原告认为两被告行为属于根本违约，严重损害原告利益，故诉至法院，请求依法判令：一、被告李一、刘二连带返还原告定金人民币100000元及连带赔偿原告违约金及损失人民币502000元;二、本案诉讼费用由被告承担。
二、被告辩称
两被告共同辩称，原、被告签订二手房买卖协议后，双方协商一致解除了该协议，共同撤销了资金监管。原、被告双方于2015年11月19日签订二手房买卖协议，由原告购买被告涉案房屋，原、被告双方于2015年12月21日签订二手楼交易资金监管协议，并办理了资金监管。后被告在办理赎楼委托公证手续时发现涉案房屋于2015年12月14日被人民法院查封，双方经协商后认为该事项将对二手房交易的进行造成障碍，故双方决定协商解除二手房买卖协议。
虽然涉案房屋于2016年2月1日解封，但双方仍决定解除二手房买卖协议。并于2016年3月15日共同前往银行办理了资金监管撤销手续，监管款项也已经于2016年3月21日退回给了原告。但因协议解除之后原告坚持要求被告给予一定补偿，双方未能达成一致，加之后来原、被告之间联系不畅，所以定金10万元暂未退还给原告。现在被告愿意立即将该10万元定金退还给原告。因此，原、被告双方是协商一致解除协议，被告不存在违约行为，不需要承担违约责任。
三、 本院查明
2015年11月19日，原告林三作为买方，被告李一、刘二作为卖方，双方签订了《二手房买卖协议》，合同签订当天，被告李一、刘二出具一张《收据》，确认收到原告林三购房定金100000元。
2015年12月21日，原告(甲方)林三与被告(乙方)李一、刘二和丙方a支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方自愿将房产交易资金人民币730000元委托给丙方进行监管，监管期限自交易款项划入丙方指定监管账号之日起90天。同日，原告林三将涉案房产的首期款人民币730000元托管至a支行指定资金监管账户。上述《二手楼交易资金监管协议》下方空白处写有“该资金监管协议由于买卖双方二手楼交易未成功，已于2016年3月21日做退回处理。”
被告李一与被告刘二系夫妻关系。2017年6月28日，被告李一、刘二与案外人签订《二手房买卖合同》，将涉案房产转卖至案外人。
四，裁判结果
一、被告李一、刘二于本判决生效之日起十五日内向原告林三返还定金人民币100000元;
二、被告李一、刘二于本判决生效之日起十五日内向原告林三支付经济损失人民币405424元;
三、驳回原告林三的其他诉讼请求。
五、律师点评
原告林三与被告李一、刘二签订的《二手房买卖协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格履行。现因涉案房产已由两被告出售至案外人，故原、被告双方签订的《二手房买卖协议》已履行不能。因此，本案的争议焦点为两被告是否违约，若存在违约，违约责任如何承担。
关于两被告是否违约，根据原告提交的其与被告李一2016年2月16日的手机短信往来聊天记录可知，两被告因涉案房产被法院查封而无法履行双方签订的《二手房买卖协议》中约定的赎楼义务，而事实上，在2016年2月16日原告林三询问被告李一涉案房产是否可以赎楼前，涉案房产已被人民法院解除查封。尽管两被告对原告提交的包括上述手机短信聊天内容在内的所有聊天记录的真实性均不予认可，但原告已当庭提交存储该短信聊天记录的手机供核对，两被告又未提出反证的情况下，对原告提交的其与被告李一手机短信往来聊天记录的真实性予以采信。
两被告辩称双方签订的《二手房买卖协议》系双方协商一致解除，理由是双方共同申请撤回涉案房产首期款资金监管。原告对两被告的上述抗辩不予认可，其主张与两被告共同向银行申请撤回资金监管是因为涉案房产首期款已近监管期限，被告李一亦提出涉案房产已被查封无法继续履行。
关于两被告依法应承担的违约责任。原告林三已支付给两被告的涉案房屋定金100000元，两被告应退回给原告。原告主张双方签订的《二手房买卖协议》中关于卖方违约导致合同目的无法实现承担双倍返还定金的违约责任的约定不足以弥补因两被告违约给原告造成的损失，应以评估公司对涉案房产2017年7月(两被告出售涉案房产给案外人)的评估总值作为计算损失的依据。对此，本院认为，原、被告双方签订的《二手房买卖协议》中约定的涉案房产交易总价为2510000元，该协议无法履行的根本原因系两被告违约，原告业已申请法院经第三方评估公司对涉案房产价值作出了评估，原告主张因其与两被告之间签订的《二手房买卖协议》无法履行给己方造成了实际损失，有事实依据，予以采信。
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