一、我买的房子有在建工程低押我买房在先低押在后这种情况银行低押有效吗
在房屋已向银行抵押的情况下，只有当买卖合同符合以下各项条件时，才视为合法有效。
首先，签署该合同的行为人必须具备与合同内容相适应的民事行为能力；其次，合同中的意思表示必须是真实的；最后，合同条款不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不能违背社会公共秩序和善良风俗。
依据我国现行的相关法律规定，在抵押期间内，抵押人有权对抵押财产进行转让。
但如果双方当事人对此另有约定，则应遵循其约定。
在抵押财产发生转让的情况下，抵押权并不因此而受到影响。
抵押人在转让抵押财产时，必须及时通知抵押权人。
若抵押权人能够证明抵押财产的转让可能会损害到自身的抵押权益，那么他有权要求抵押人将转让所得的价款提前偿还给自己，或者将这笔款项提存起来。
转让所得的价款超出债权数额的部分归属于抵押人所有，而不足的部分则由债务人负责清偿。
二、什么是买房时的两证
本市现行的房屋权属登记系统采取了将房屋所有权登记与土地使用权登记分离的制度，这意味着，普通消费者在购买商品房后，将会获得两个重要的证书：《房屋所有权证书》以及《土地使用权证书》。
在进行购房决策时，消费者应当特别关注以下几点：首先，请务必仔细阅读《土地使用证》中的第十五条有关产权登记的条款，以确保卖方在产权权属登记之前未对“房屋”进行任何限制性描述，或者在合同中明确指出权属证书所包含的内容为“两证”：《房屋所有权证书》及《土地使用权证书》。
根据相关土地管理部门的规定，办理土地使用权登记的流程如下：房屋所有权人需携带《房屋所有权证书》、《土地分割证》以及相关身份证明文件，前往房屋所在地的土地管理部门申请办理《土地使用证》。
值得一提的是，与办理《房屋所有权证书》相比，办理《土地使用证》无需支付契税或公共事业维修基金，仅需支付少量的登记费用即可。
三、签订买房合同是务必注意的一些细节
1、深入理解合同中的当事人在新房交易环节中，购房合约需涉及到两个主体方：其中一方为购买房产的消费者，被定义为“买受人”，另一方则为房产开发商。
在交易完成之后，这位买受人将成为房屋所有权证上所载明的唯一合法业主；同时，由于其享有向开发商支付购房款项的义务，若其未能按照合约规定履行相关责任，便可能面临违约的法律风险。
2、慎重对待买受人姓名变更事宜在合同正式备案之前，购房者有权与开发商进行自主磋商，以变更买受人的姓名。
当合同已经完成备案且房屋尚未交付之际，若欲对买受人姓名进行修改，则必须由购房者与开发商共同前往当地国土资源与房地产管理局办理相应的更名手续，并且在此过程中，还需缴纳一定数额的更名费用，同时还须得到开发商的明确许可。
而在房屋已交付使用之后，若购房者仍希望变更姓名，那么便只能等到取得房屋所有权证书之后再行办理过户手续，如此一来，所需付出的成本将会大幅增加。
《民法典》第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
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来源：临律-签订买房合同是务必注意的一些细节，买房签合同有什么需要注意的