一、贷款未能审批能退房吗
在贷款未能审批的情况下，是否能退房需根据具体情况分析：
一是看购房合同约定。若合同中明确约定，以贷款获批作为购房的前提条件，且贷款未获批非购房者自身原因所致，比如因银行政策调整、信贷额度紧张等客观因素，那么购房者可以依据合同约定要求退房，开发商应退还已付房款。
二是若合同中没有相关约定，一般来说，购房者需承担举证责任，证明贷款未能获批是不可预见、不可避免且无法克服的客观原因导致，例如政策重大变化等。若能证明，可与开发商协商退房，开发商通常应退还房款；若不能证明，购房者可能构成违约，需按照合同约定承担违约责任后，再看能否退房。
三是若贷款未能获批是购房者自身原因，如信用记录不良等，购房者违约在先，开发商有权拒绝退房，购房者需按合同约定承担违约责任。
二、售房广告与实际不符能退房吗
售房广告与实际不符能否退房，需根据具体情况判断：
- 若售房广告内容属于要约，且该不符情况对购房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，购房者可主张退房。比如广告中明确承诺房屋配备高端智能家居系统，但实际交房时并无此配置，且该配置是购房者决定购房的重要因素之一，购房者可要求解除合同退房。
- 若售房广告内容为要约邀请，只是对房屋相关情况的一般性描述或宣传，即使实际情况有所差异，通常也不能直接据此退房。例如广告中使用一些较为模糊的美化性词语，如“温馨家园”“品质社区”等，不构成具体的合同条款。
- 若开发商的虚假宣传构成欺诈，购房者不仅可退房，还可要求开发商承担赔偿责任。但购房者需提供充分证据证明开发商存在欺诈故意和欺诈行为。
总之，购房者遇到售房广告与实际不符的情况，应收集相关证据，根据具体情形通过协商或法律途径维护自身权益。
三、法律上在什么情形下可以退房
在以下几种常见情形下，购房者在法律上可以退房：
一是开发商逾期交房。经购房者催告后，在合理期限内仍未交房的，购房者有权解除购房合同并退房。比如合同约定交房日期已过数月，经多次催告开发商仍未交付房屋。
二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。例如房屋存在严重的渗漏、墙体裂缝等质量问题，且经多次维修仍无法解决，影响购房者的正常生活。
三是开发商擅自变更规划设计。若开发商未经购房者同意，擅自改变小区规划、房屋户型等重要设计，购房者可要求退房。
四是不能办理产权登记。由于开发商的原因，导致购房者在合同约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记，购房者可以退房。
五是合同约定的其他退房情形。如果购房合同中明确约定了其他可以退房的条件，当这些条件成就时，购房者也可以依法退房。
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