房地产(在建商品房)作为融资租赁租赁物的研究
融资租赁业务集融资与融物于一身，甚至可以说他是通过融物以达到融资的目的，比如售后回租的业务模式就是一个典型的通过融物达到融资的效果。
近年因诸多原因房地产行业持续走冷，房地产开发商融资越来越难，房地产融资日渐成为决定开发商生死的难题，在此环境下融资租赁可否成为房地产的融资手段，笔者通过本文为大家做出分析。
融资租赁这一经营模式最早起源于美国,在20世纪80年代自日本引入中国,融资租赁在中国本土化发展过程中许多规范沿袭借鉴了国外的经验,根据国际统一私法协会《国际融资租赁公约》对租赁物范围表述为“工厂、资本货币或其他设备”,并未将房地产作为融资租赁的租赁物。国内的相关规定、规范如全国人大财经委牵头起草的《融资租赁法(草案)》(第三次征求意见稿)第二条也将租赁物限定在机器设备等非消耗性动产，建设部2001年6月1日《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，实际上是否定、限制了房地产作为融资租赁的租赁物。
因为对于房地产融资租赁而言承租人他不是房地产的使用人，而是房地产的开发者和建设者，以房地产作为租赁物的融资租赁其实质是房地产的抵押借贷，有违融资租赁的实质性特征。
其次融资租赁合同性质决定了租赁物租赁期满只剩残值，而房地产恰好相反它体现的是开发建设好后产生的资产增值。
最高院在起草《融资租赁司法解释》采取的观点是：
(1)对于租赁物包括企业厂房、设备在内作为租赁物也就是说这类不动产它依托的是经营性的厂房和内部的有价物以及商业地产(用于商业用途，商铺地产)，这类融资租赁合同应认定构成有效的融资租赁合同关系。
(2)对于在建住宅商品房项目做为租赁物，倾向于不够成融资租赁合同关系:
首先，其尚不具备法律意义上的所有权。
其次，在建的商品房开发商作为承租人并非租赁物的实际使用人在此阶段房地产并非满足实际使用而单单只是为了融资。
最后，在建房地产并不是实际意义的固定资产，房地产未建成前其资产甚至是尚不确定的。而根据《金融租赁公司管理办法》限定了租赁物只能是固定资产。
对于固定资产在《企业会计准则第4号—固定资产》第3条规定：“固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个年度的有形资产。”固定资产的一个最大特征在于持有的目的在于使用而不是出售或投资。而在建房地产是出于投资获益是为最终出售他人。
但在司法实践中对于社会存在大量的以房地产做为租赁物的融资租赁合同，法院在维护交易安全上考虑不会轻易否定其融资租赁的法律关系，而据具体情况进行判断一般房地产过户到出租人名下的视为构成融资租赁关系，没有过户的则不然。
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