买卖不破租赁 民法典，买卖不破租赁怎么破解
大家好，由投稿人彭颖来为大家解答买卖不破租赁 民法典，买卖不破租赁怎么破解这个热门资讯。买卖不破租赁 民法典，买卖不破租赁怎么破解很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
买卖不破租赁什么意思
法制网讯 记者 战海峰 通讯员 石颖 原告某物业公司与第三人杨某于2017年11月22日签订《房屋租赁合同》,原告一次性支付租金并查看了房屋,但并未入住,该房屋由杨某继续居住。2017年12月,杨某将房子卖给被告石某并办理了过户登记,石某于同月入住。后原告起诉至重庆市合川区法院,以“买卖不破租赁”为由要求石某腾房,却最终败诉。
该案租赁在前,买房在后,不就是“买卖不破租赁”,怎么会败诉了呢?《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这便是大家所熟知的“买卖不破租赁”条款。
租赁权的发生依据在于租赁合同,其权利性质属于债权。根据债权相对性原则,其原本不具有拘束合同以外第三方的效力。之所以《合同法》规定“买卖不破租赁”,其宗旨和目的,系在于保护承租人对租赁物现实的占有、使用和收益状态,稳定社会物资的既存控制和利用关系,避免因物权变更导致物的占有、使用和收益状态出现突发性的不稳定,避免买卖扩大租赁的交易风险。
物的占有、使用和收益状态的公示性变更,或足以为不特定第三人识别和认知的权利外观的变更,是“买卖不破租赁”条款认定租赁实现,进而对买卖等物权变更行为产生基于物的占有、使用和收益状态的对抗效力的法律事实要件。
基于此,法院认为,原告某物业公司与第三人杨某之间就讼争房屋签订《房屋租赁合同》的行为虽然发生在第三人杨某与被告石某之间房屋转让行为之前,但原告某物业公司并未实际占有和控制承租房屋,其租赁权不具有公示性,不符合前述《合同法》“买卖不破租赁”条款立法宗旨和目的的现实状态和既存关系。因而原告仅凭该《房屋租赁合同》不足以作为对抗合同之外的第三方即被告石某的充分依据。
法官说法:
承办法官认为,房屋承租人与房屋转让人之间的租赁合同关系,是否具有“买卖不破租赁”的效力,亦即是否能够对抗房屋受让人,不能仅以租赁合同的签订时间是否在房屋转让之前作为充分依据,还应当以承租人在租赁期间对租赁物持续占有为前提。
简言之,签订房屋租赁合同的时间早于房屋买卖的时间并不是判定买卖不破租赁成立的唯一标准,还需承租人实际占有和控制承租房屋。
声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。
买卖不破租赁需要符合三个条件
《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，这部“社会生活的百科全书”与我们的生活息息相关、密不可分。人民法院新闻传媒总社推出“每日一‘典’”栏目，每天带你读一则民法典的亮点法条。今天，让我们一起来看第七百二十五条。
买卖不破租赁
是什么意思？
请看民法典相关法条：
第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
来源：人民法院新闻传媒总社
文案：黄慕泽丨设计：张雨薇丨编辑：陶羽黛
买卖不破租赁需要与新房东签订合同吗
买卖不破租赁的法律规定及理解一、法律依据核心法条《民法典》第725条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《民法典》第405条：
抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的规定》第20条：
明确房屋在出租前已被查封或设立抵押权的，不适用买卖不破租赁。适用前提租赁合同合法有效且承租人已实际占有租赁物。所有权变动发生在租赁期间内。租赁合同未超过20年法定最长期限。二、例外情形
买卖不破租赁原则并非绝对适用，以下情形可“破”：
先抵押或查封后出租若房屋在出租前已设立抵押权并登记，或已被法院查封，则租赁合同不能对抗抵押权人或拍卖买受人。案例：某房产在查封后出租，法院认定租赁权不能对抗因强制执行取得物权的第三人。当事人另有约定若买受人与原出租人协商一致终止租赁合同，可排除适用。破产财产处理企业破产时，租赁权不得对抗破产清算的优先清偿顺序。三、法律效果对承租人的保护承租人可继续使用租赁物至合同期满，无需因所有权变动搬离。案例：甲某出售房屋后，新产权人丙某无权要求承租人乙某搬出，乙某可继续居住至租期届满。对买受人的约束买受人须接受原租赁合同条款，不得单方终止或变更租金。优先购买权保障出租人出售房屋前需在合理期限内通知承租人，否则需承担赔偿责任。四、实务注意事项租赁合同真实性审查法院会核查租赁合同签订时间、租金支付记录、实际占有证据等，防止倒签合同等欺诈行为。案例：秦虹伪造租赁合同日期企图阻碍执行，法院通过审查租金流水和占有事实驳回其主张。抵押与租赁的顺位规则抵押权登记时间早于租赁合同且已转移占有的，租赁权不受影响；反之，租赁权可能被破除。执行程序中的处理法院拍卖被查封房产时，若租赁合同签订于查封后，承租人无权主张继续履行。五、制度价值与意义维护交易秩序避免因所有权频繁变动导致承租人权益受损，保障市场稳定性。平衡利益冲突在物权与债权冲突中，优先保护弱势承租人，同时兼顾抵押权人、买受人的合法权益。促进资源利用确保租赁物在流转中持续发挥使用价值，减少空置浪费。六、风险防范建议出租人出售房屋前书面告知承租人，履行通知义务以避免优先购买权纠纷。承租人签订租赁合同时确认房屋权属状态，避免租用已抵押或查封的房产。买受人交易前核查租赁情况，评估租赁合同对房产价值的影响。买卖不破租赁的例外情形
李先生与黄先生签订协议，约定黄先生将某地房屋租赁给李先生。后冶矿公司（化名）依据生效判决向法院申请执行黄先生的财产，法院查封、拍卖该房屋。李先生以冶矿公司为被告，以黄先生为第三人诉至法院，要求中止对该房屋的查封、拍卖。法院经审理，判决驳回李先生的诉请。
李先生诉称，其是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费。因黄先生欠付李先生款项，双方2013年签订协议，约定黄先生将涉案房屋租赁给李先生使用，租金为每年5.4万元，每两年租金上调10%，以租金抵欠款，租赁期限自抵完欠款时止。其认为租赁合同合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议的规定”），承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占用被执行的不动产，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的，法院应予支持。法院对黄先生涉案房屋进行拍卖，严重侵害其合法权益，故诉至法院提出上述诉请。
冶矿公司辩称，李先生不能证明其与黄先生之间存在真实的债权债务关系，即签订租赁协议的事实基础不成立，协议不具真实性。即便不考虑债权债务关系是否真实，按照协议所载的债务金额及涉案房屋的租金价格计算，该协议租赁期限约为40年，其租赁期限已明显超过合同法所规定的最长租赁期限。另外，涉案房屋租金价格也属于明显不合理的低价，执行异议和复议的规定第31条第2款规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，故应驳回其诉请。
李先生未提交其对涉案房屋实际占有、使用、收益的证据，不能证明租赁关系确实存在。涉案协议不同于正常的房屋租赁合同，系以租抵债行为，不适用“买卖不破租赁”原则。
最后，根据合同的相对性原则，黄先生与李先生之间签订的协议仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。
黄先生未向法院陈述意见，亦未提交证据。
法院经审理认为，本案的争议焦点为李先生对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。
从以租抵债的性质方面分析
以租抵债不同于“买卖不破租赁”。以租抵债本质系债权人、债务人之间的合同之债，其性质不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“买卖不破租赁”的设立目的，是保护承租人的租赁权。租赁权在法理上具有归属于用益物权的特点，物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是对该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。以租抵债合同并非租赁合同，系债权债务关系，仅为债务人通过让债权人使用其房屋的方式来清偿其债务，系债务履行方式，不产生阻却执行的效力。
从合同相对性原则分析
本案中根据合同的相对性原则，黄先生与李先生之间所签订的协议仅对合同双方有法律约束力，不产生对合同以外的第三人的效力，因而李先生并非承租人，而仅属于黄先生的普通债权人，相较其他债权人李先生并不享有优先受偿权，否则将侵害其他债权人合法利益。此外，债务人履行债务的方式多样，可通过金钱、物的清偿等，亦可通过本案中以租抵债方式清偿，以租抵债方式只是其中之一并非唯一，当无法通过以租抵债方式清偿债务时，还可通过金钱等其他方式履行债务，债权人的利益能够得到有效保护。
从诉请能否实现方面分析
就案涉房屋状态而言，双方均已认可拍卖执行完毕，李先生所主张的中止执行的诉讼请求客观上已经不能实现。
最终,法院判决驳回李先生的诉请。宣判后，李先生提起上诉，二审维持原判，该案现已生效。
补充说明的是：
以租抵债不能产生“买卖不破租赁”的法律效果，2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行，其中第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定旨在保护租赁关系存续期间承租人的利益，即所有权人不能以成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。
第一，以租抵债系债权债务关系，是债务人以通过让债权人使用其房屋的方式来清偿债务，系履行债务的方式之一。
第二，以租抵债情形不适用买卖不破租赁原则，本案中李先生与冶矿公司均系普通债权人，其与黄先生的债权债务关系不具有优先性，不能对抗冶矿公司。
第三，债权人主张债务时，应当谨慎选择债务履行方式，以免损害自身合法权益。
作者：□曾竞 李盼盼
来源： 经济参考报
本文到此结束，希望本文买卖不破租赁 民法典，买卖不破租赁怎么破解对您有所帮助，欢迎收藏本网站。