一、买房什么情况下贷款下不来
买房时贷款下不来，通常有以下几种情况：
一是购房者自身原因。比如信用状况不佳，存在逾期还款记录，银行认为其信用风险较高，可能拒绝放贷。还有收入不稳定或收入水平过低，无法满足银行要求的还款能力标准，银行会担忧其无力按时足额偿还贷款。另外，负债过高，已有较多债务在身，银行会考虑到综合还款压力而不批准贷款。
二是房屋因素。如房屋产权存在问题，像产权不清晰、存在纠纷等，银行出于风险考量不会发放贷款。或者房屋不符合银行规定的房龄等要求，例如房龄过长，银行可能认为其价值有限、变现能力弱，进而拒绝贷款。
三是政策因素。如果贷款政策发生变化，提高了贷款门槛，如首付比例提高、贷款利率调整等，购房者不符合新政策标准，也会导致贷款无法获批。此外，监管政策变动，银行收紧信贷规模，可能导致贷款额度紧张，使得原本符合条件的贷款申请也难以获批。
二、买房如果贷款办不下来定金怎么办
买房时贷款办不下来，定金的处理需依据具体情形而定：
-若因购房者自身原因，比如信用不良、收入证明不符要求等导致贷款办不下来，通常开发商有权不退还定金。因为购房者未能履行购房合同中关于支付房款的约定，属于违约方。
-若是开发商的问题，像提供资料不完整、项目手续不全等致使贷款无法获批，购房者有权要求开发商退还定金。开发商作为过错方，应承担相应责任。
-若因不可抗力或不可归责于双方的事由，如银行政策突然调整、政府部门临时管控等导致贷款办不下来，购房者可与开发商协商，一般应退还定金。
为避免此类纠纷，购房者在签订购房合同及支付定金前，应详细了解贷款政策及自身贷款资格。在合同中也最好明确约定贷款办不下来时定金的处理方式，以保障自身合法权益。
三、买房时签了认购书交了定金可退吗
买房签认购书并交定金后能否退还，需视具体情形而定：
第一，若因购房者自身原因，如未按认购书约定时间签订正式购房合同等，导致交易无法继续，这种情况下定金通常难以退还。因为定金具有担保性质，购房者违约则无权要求返还。
第二，若因开发商原因，比如开发商未能在认购书约定的条件内与购房者签订正式合同，或存在欺诈、隐瞒重要事实等情形，购房者有权要求退还定金，甚至可能获得双倍返还。
第三，若因不可归责于双方的事由，例如不可抗力、政策突然变动等，导致正式购房合同无法签订，购房者可以要求退还定金。
总之，买房交的定金能否退还不能一概而论，关键在于确定导致交易未能顺利推进的责任归属。若双方对此存在争议，可通过协商解决；协商不成，购房者可考虑通过法律途径，如向法院提起诉讼或申请仲裁，维护自身合法权益。
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来源：临律-买房时签了认购书交了定金可退吗，买房子签了认购书后可以退吗