一、商业服务用房的使用权归谁所有
商业服务用房的使用权归属较为复杂，需根据具体情况判断。
1.若通过合法租赁方式取得商业服务用房的使用权，那么在租赁期限内，使用权归承租人所有。承租人可按照租赁合同约定使用该房屋从事商业服务活动，但不得擅自改变房屋用途等。
2.若通过购买等方式取得商业服务用房的产权，同时也就拥有了该房屋的完全使用权，可自由支配和使用房屋进行商业经营等活动。
3.在一些特殊情况下，如公有住房改制等，使用权的归属可能会有相关政策规定和程序，需按照规定办理。总之，要确定商业服务用房的使用权归属，需依据具体的法律关系和相关文件来判定。
二、商业服务用地和商住用地的区别
商业服务用地和商住用地主要有以下区别：
1.用途界定：商业服务用地主要用于商业性的服务经营活动，如写字楼、商场、酒店等；商住用地则兼具商业和居住功能，既可用于商业经营，又可建设居住建筑。
2.土地使用年限：商业服务用地的使用年限通常为40年或50年；商住用地的使用年限一般为70年（住宅部分）和40年或50年（商业部分）。
3.规划限制：商业服务用地在规划上更注重商业功能的布局和配套，如商业面积比例、停车位数量等；商住用地则需要同时满足商业和居住的规划要求，如商业与居住的比例、居住建筑的布局等。
4.房产性质：商业服务用地开发的房产通常为商业性质，不能落户，水电费等按商业标准收取；商住用地开发的房产既有商业部分也有居住部分，居住部分可落户，水电费等根据居住和商业的比例分别计算或按商业标准收取。
三、商业服务用地性质属于商铺吗
商业服务用地性质并不完全等同于商铺。
商业服务用地主要是用于商业、旅游、娱乐等经营活动的用地。它包括了多种用途，如商场、超市、酒店、餐厅、写字楼等各类商业服务设施的用地。
而商铺通常是指专门用于商业经营的小型店铺，一般是商业服务用地中的一部分。
1.商业服务用地范围更广，除了商铺外，还可能包含大型的商业综合体、写字楼等。
2.商铺相对较为具体，侧重于小型的零售或服务性经营场所。
3.例如，一个大型的购物中心占地可能属于商业服务用地，但其中的各个店铺才是具体的商铺；而一些写字楼所在的用地也是商业服务用地，但写字楼本身不是商铺。
所以，不能简单地将商业服务用地性质等同于商铺，它们之间存在包含与被包含的关系。
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