一、解除房屋买卖合同有效吗
解除房屋买卖合同是否有效，需要从多个方面判断。
（一）协商解除
如果买卖双方协商一致解除合同，这种解除是有效的。双方基于自身意愿，对合同解除达成共识，例如在合同履行过程中，一方因工作调动到其他城市，另一方同意解除合同，只要就解除后的相关事宜（如已付款项的退还、违约责任的承担等协商清楚），这种解除就有效。
（二）法定解除
1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。比如发生地震导致房屋严重损毁无法交易，这种情况下解除合同有效。
2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。例如卖方明确表示不再出售房屋，买方可以解除合同且有效。
3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。如卖方迟迟不办理房屋过户手续，经买方催告后仍不履行，买方有权解除合同且有效。
4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。比如房屋存在严重质量问题无法居住等情况，买方可以解除合同。
（三）约定解除
如果房屋买卖合同中约定了特定解除条件，当条件成就时，解除合同也是有效的。例如合同约定若房屋在某个时间之前不能办理完相关手续则可解除合同，一旦符合该条件，解除有效。
二、还建房买卖合同书有效吗
还建房买卖合同是否有效需要根据具体情况判断。
（一）如果还建房是有合法产权的，在符合法律法规关于合同生效的一般要件（如买卖双方具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定和公序良俗等）的情况下，合同通常是有效的。
（二）但如果还建房没有合法产权，存在较大风险。例如没有取得合法建设手续或者相关审批文件不全等情况，这样的还建房买卖可能会被认定无效。因为这类房屋无法办理合法的产权过户手续，违反了房地产相关法律法规对于不动产交易的规定。
所以，在签订还建房买卖合同之前，一定要仔细审查还建房的产权状况等相关情况，避免因合同无效带来不必要的风险和损失。
三、小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同的效力存在较多争议，总体来说通常认定为无效。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权不完全属于购房者。一方面，小产权房的建设往往违反土地管理法等相关法律法规，因为农村集体土地的用途管制比较严格，用于建设小产权房改变了土地用途。另一方面，小产权房无法办理合法的产权登记手续，这使得买卖合同的目的无法完全实现。不过在一些特殊情况下，例如同一村集体内部成员之间转让小产权房，如果符合村集体的相关规定等情况，可能会有不同的认定，但这种情况比较特殊且有诸多限制条件。所以，一般情况下小产权房买卖合同是无效的。
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