一、案情回放
张三打算购买一套商品房，但因其无办理按揭贷款的资格，于是想借李四之名，将涉案房屋登记在李四名下。张三与李四签订了《协议书》。后李四反悔，主张案涉房屋归其所有。因此，两人对房屋购买协议和涉案房屋的所有权发生了争议。
二、法院观点
张三、李四签订的《协议书》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。李四既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用涉案房屋。虽然张三为借用李四名义办理按揭贷款，将涉案房屋登记至李四名下，但李四实际对涉案房屋不享有权利。
三、法律研判
《物权法司法解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
张三提交的证据足以证明其为涉案房屋的真实权利人，因此法院判决涉案房屋归张三所有，亦无不当。
四、律师提醒
如实在不得已需要签订借名买房合同的，建议购房者采取以下措施，以降低可能发生的法律风险：
1.签订借名买房协议。双方就借名买房签订书面协议，对于委托事项权限、权利义务、违约责任、争议解决等事项进行明确约定。
2.证明借名人为实际出资人，并履行了相应的出资义务。注意保存房产交易中的实际控制使用该房屋的相关证据，尤其是可以证明实际出资、缴纳税费、物业费、装修费等各类发票、收据。
3.房地产开发商交付房屋后，尽快实际占有、入住使用该房屋。待取得相应购房资格后，尽快与名义购房人办理产权转移登记手续。
4.重视其他生活常识类辅助性要件。一是房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有；二是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人缴纳；三是借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间；四是房屋买卖合同履行过程符合借名买房习惯；五是考虑房屋出卖方的相关证明。
5.《民法典》新增设“居住权”这一新型用益物权。借名人可考虑要求出名人在该房屋上为自己设立居住权，以维护自身正当的居住权益，彻底规避丧失房屋的风险。
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