改善住房是什么，改善住房先卖还是先买
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改善住房考虑的标准有哪些呢
来源：每日经济新闻
每经记者 陈利 每经编辑 陈梦妤
今年3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称住宅新国标），将于5月1日起正式施行。
如今，距离“好房子”国家标准正式实施还有不到一周时间，北京、山西、江苏、贵州、四川、山东等近十个省市结合地域特点，从标准制定、土地供应到建造工艺全链条发力，构建高品质住房建设体系。与此同时，更多个性化、创新性的产品也在诞生，比如高得房率、超大飘窗、空中花园、风雨连廊等。
“作为强制性国家标准，这将提升房地产市场的规范化程度，引导房地产行业向高质量发展迈进。”克而瑞分析指出，在市场对高品质住宅需求增长的背景下，新标准也将一定程度上激励居民改善住房条件，推动置换需求。
图源：住建部官网
地方性标准相继出台
一场席卷全国的居住升级行动正在全面展开。
住宅新国标对项目建设、使用和维护作出规定，涉及新房层高、电梯配置、隔音降噪、无障碍设施、消防安全、适老化改造等多个方面。如在“舒适度”层面，将现行版本规定的2.8米层高，提升至不低于3.0米；卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。
与此同时，住宅新国标还将“7层及以上需设电梯”，更新为“4层及以上需设电梯”；对于12层及以上住宅的电梯数量，也由“每栋楼不少于两台”，调整为“每个住宅单元不少于两台”；并通过明确隔声性能、楼板设计标准、提高日照标准、卫生间通风等，切实提高未来房子的舒适度。
“新规一方面是基于居民住房需求，从‘有没有’向‘好不好’变化，结合了住建部近年来对居民在住房消费领域的一些新变化、新诉求的深入调研后而修订，目的就是回应居民诉求、解决居住领域的一些痛点。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，另一方面，在住房供求关系发生重大变化以后，基于规模化供给房屋的规范导向，须转向行业高质量发展，底线标准提高就是应有之义。
聚焦到最受关注的层高，据克而瑞产品测评库不完全统计，15个重点城市2024年至今6268个典型项目的平均层高已达3.04米。典型城市中，仅天津和厦门平均项目层高低于3米，西安、成都、上海、长沙、重庆等城市层高相对较高。
“这主要与城市供应结构有关，从典型项目数据来看，几乎所有改善项目层高都在3米以上，部分高端项目在3.3米以上。”克而瑞分析指出，刚需项目整体层高基本在2.9～3米，极少数低于2.9米，“这主要与整体新房市场以改善和刚改为主流有关”。
自住宅新国标发布以来，据每经记者不完全统计，已有近十个省市结合地域特点，从标准制定、土地供应到建造工艺全链条发力，构建高品质住房建设体系。
图源：“四川建设发布”微信公众号
以四川为例，4月15日，《四川省好住房评价标准》（以下简称《标准》）正式发布，这是全国首个落地的地方性“好房子”评价标准，这份《标准》构建了交通与配套、安全与质量、功能与空间、舒适与健康、绿色与低碳、智慧与便捷、运维与物业7大一级指标，并设立“创新加分项”，首次将公交、学校、医疗等配套纳入评价，打破传统“就房评房”模式。
同时，将高空坠物、防滑防水等细节列为“一票否决项”，倒逼全周期安全管控。在《标准》中，智慧绿色是加分项，鼓励无人机配送、家庭云等前瞻技术应用，推动住宅“未来化”，突出智慧绿色引领未来。项目需通过“一票否决”的基本项考核后，按总分评定星级（60分起评，80分以上为三星级）。
《山东省好房子建设标准指引》则更为细致，明确增加室内空间。如厨房操作台面长度要大于3米，灶台前要留出至少1米宽的走动空间。在质量安全方面，强化建筑全生命周期管理，并延长关键部位保修期，如电气管线、防水工程等隐蔽部分保修10年。同时鼓励在户外设置风雨连廊、架空层、下沉庭院、屋顶花园等多种形式的空间场景。
图源：山东省住建厅
房企也卷“好房子”
行动的还有房企。仅2025年以来，就已有越秀、绿地等多家房企发布“好房子”战略。
3月27日，越秀集团公布“4×4好产品理念”，提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，重点强调科技、社区、空间等理念。在越秀地产看来，好产品不是静态标准，而是动态的螺旋进化标尺。
4月8日，绿地集团发布升级版“好房子产品标准”，基于住宅新国标，涉及绿色环保（绿）、健康颐养（健）、建造持久（百）、科技智能（科），系统构建了完整的“好房子”产品标准和建造体系，并提炼出了“品质12化”以及78个产品要点等。
而2024年，龙湖集团就落地了“好房子”产品龙湖观萃，在社区公共空间、风雨连廊、开敞式阳台方面作出了创新。如采用全开放式阳台结构，户户赠送超6米挑高、约1.5米进深的空中浮岛阳台，使得平均得房率提升8%；试点落地在首层架空、风雨连廊的鼓励政策，在小区内部增加更多公共空间。
龙湖集团相关负责人表示，今年，龙湖集团也将围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四大具象化的“好房子”标准，打造符合“好城市、好街区、好小区、好房子”标准的新型住宅。
绿城中国也在2024年6月发布《绿城中国好房子产品标准》，是行业内首个企业级“好房子”标准，其主要强调“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”。
同时，在改善型住宅项目的建造上，部分房企也引入了“好房子”理念和标准。比如，融创旗下上海壹号院项目，层高达到了3.3～3.6米，设计了270度落地窗；北京融创ONE 9以4.5米首层挑高、约3.9米标准层层高，呈现出垂直立体的空间。
需要注意的是，其实在住宅新国标发布前，近两年来，市场上已涌现出一批“垂直绿化、空中庭院、超高得房率”的第四代住宅。凭借设计层面的创新，过去一年里，第四代住宅迎来了集中爆发，也展现出一定的竞争力，开盘去化率较传统住宅更高，福州、西安等地的首批四代宅项目已逐步交付。
“新标准的实施将大幅改善住房质量，全面提升居住品质，满足改善型需求人群对高质量住宅的期待，为居民提供更加舒适的居住体验，同时也为房地产市场的稳定发展提供制度保障。”克而瑞分析指出，提高建筑标准可能会增加部分建造成本，但通过技术进步，如智能建造、新材料等，未来或能部分缓解。
改善住房的标准
来源：中国新闻网
中新网北京4月2日电 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强2日在北京举行的“城市与房地产可持续发展论坛暨清华大学恒隆房地产研究中心15周年庆”上说，中国房地产市场的前景非常广阔。企业要理性对待当下多元化、多层次的市场环境，提供好的服务和产品。
清华大学校务委员会副主任、清华大学恒隆房地产研究中心管委会主任杨斌表示，房地产业作为我国的支柱产业，长期以来在经济发展中发挥着“顶梁柱”和“压舱石”的重要作用。随着人口红利的减弱、城镇化进程的放缓以及宏观经济结构的调整，我国住房市场正经历着从“增量开发为主”向“增量存量并重”的深刻变革。
柴强表示，住房是生活必需品，我国住房需求特别是改善性住房需求仍有很大潜力。我们相信，随着持续用力推动房地产市场止跌回稳，各项政策落实到位以及居民就业形势稳定、收入稳定增长，刚性和改善性住房需求潜力会不断释放，2025年房地产市场回稳向好的态势将巩固延续。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹说，未来住房供给体系一定会发生变化，呈现新趋势、新格局，以改变过去快速发展带来的‘四重四轻’的问题。
国家发改委投资研究所房地产室原主任、研究员刘琳说，楼市的稳定与否已上升到宏观全局，随着国家一系列“稳住楼市股市”政策的落地及实施，房地产市场的止跌回稳是可以期待的。
清华大学恒隆房地产研究中心自2010年由恒隆地产无偿捐赠成立以来，已发展成为中国房地产领域的知名智库。杨斌表示，希望研究中心瞄准“双碳”目标，以满足人民群众对高品质居住的需求为己任，持续发挥“思想库”与“加速器”作用。(完)
改善住房退税政策
中新网北京4月2日电 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强2日在北京举行的“城市与房地产可持续发展论坛暨清华大学恒隆房地产研究中心15周年庆”上说，中国房地产市场的前景非常广阔。企业要理性对待当下多元化、多层次的市场环境，提供好的服务和产品。
清华大学校务委员会副主任、清华大学恒隆房地产研究中心管委会主任杨斌表示，房地产业作为我国的支柱产业，长期以来在经济发展中发挥着“顶梁柱”和“压舱石”的重要作用。随着人口红利的减弱、城镇化进程的放缓以及宏观经济结构的调整，我国住房市场正经历着从“增量开发为主”向“增量存量并重”的深刻变革。
柴强表示，住房是生活必需品，我国住房需求特别是改善性住房需求仍有很大潜力。我们相信，随着持续用力推动房地产市场止跌回稳，各项政策落实到位以及居民就业形势稳定、收入稳定增长，刚性和改善性住房需求潜力会不断释放，2025年房地产市场回稳向好的态势将巩固延续。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹说，未来住房供给体系一定会发生变化，呈现新趋势、新格局，以改变过去快速发展带来的‘四重四轻’的问题。
国家发改委投资研究所房地产室原主任、研究员刘琳说，楼市的稳定与否已上升到宏观全局，随着国家一系列“稳住楼市股市”政策的落地及实施，房地产市场的止跌回稳是可以期待的。
清华大学恒隆房地产研究中心自2010年由恒隆地产无偿捐赠成立以来，已发展成为中国房地产领域的知名智库。杨斌表示，希望研究中心瞄准“双碳”目标，以满足人民群众对高品质居住的需求为己任，持续发挥“思想库”与“加速器”作用。(完)
改善住房买新房还是二手房
日前，《青岛市实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案（试行）》（后简称《方案》）印发，拟通过收购个人二手住房1200套以上用作保障性租赁住房、长租房等，鼓励居民“卖旧房，买新房”，实现带动销售新建商品住房1200套以上。
《方案》对住房“以旧换新”实施主体、实施范围、资金来源、实施程序、房源管理等进行具体规定。比如在资金来源方面，收购资金可办理银行贷款，首付款由实施主体自筹，剩余部分由商业银行贷款提供。财政部门对实施主体给予每套3万元的一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息，最长不超过5年。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，青岛是全国较早进行“以旧换新”探索的城市，当前青岛深化住房“以旧换新”政策，进一步说明对此类市场需求的重视。新政发放收购补贴和贴息补贴，客观上也增强了相关企业收购二手房的积极性。
去年以来，全国多地开展住房“以旧换新”活动或推出相关政策，近期也有城市对政策进行跟进或升级。在受访专家看来，各地住房“以旧换新”政策的持续落地推进，预计对打通一二手住房交易链条、改善性住房需求释放均有一定的促进作用。
青岛拟收购二手房1200套以上
“去年以来，全国多地开展住房‘以旧换新’，其中，中介优先推售与国企平台收购为各地住房‘以旧换新’的主要落地模式。”中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示。
青岛这次的住房“以旧换新”政策主要采用国企收购模式，《方案》明确要建立“2+10”的收购实施主体模式。一方面，由青岛市住房和城乡建设局会同青岛市国资委确定2家市级实施主体，另一方面，由青岛各区（市）政府分别确定1家区属国有企业作为区级实施主体。除此之外，《方案》还鼓励社会化企业广泛参与，实现“实施主体全城通收、换房群众全城通购”。
依据《方案》，住房“以旧换新”拟收购个人二手住房1200套，收购的房屋为房龄不超过20年的成套二手住房，此外，房屋产权要清晰，不存在限制房屋交易的情形，周边交通便利，医疗、教育、生活等基础设施配套完善，物业管理规范。
居民卖旧房的同时，须同步购买新建商品住房，旧房售房款用于抵扣新房购房款，新购商品住房建筑面积应大于二手住房建筑面积，或总价格高于二手房的收购总价。
为更好为收购主体提供资金支持，《方案》提出，收购旧房的资金可办理银行贷款，首付款由实施主体自筹，剩余部分由商业银行贷款提供。财政部门对实施主体给予每套3万元的一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息（最长不超过5年），由青岛市财政和新建商品住房辖区财政共同承担。
严跃进解释，每年2%的贷款贴息补助，意味着若某企业向银行申请1000万元的贷款用于收购二手房，那么每年可以获得20万元（即1000万元×2%）的补贴。
严跃进表示，由此可见，这次青岛住房“以旧换新”政策的支持力度较大，发放一次性收购补助、提供贷款贴息等，客观上也增强了相关企业收购二手房的积极性，也体现了财政对于住房“以旧换新”的支持。
《方案》对收购的旧房用途有明确规定，即用作保障性租赁住房、长租房等。在业内人士看来，这一规定意在激活住房交易链条的同时，丰富租赁房源，尤其是保障性租赁住房房源。
严跃进认为，收购存量商品房用作保障性住房是重要的政策着力点，这些存量商品房一般指的是新房，但二手房也适用。这也意味着收购库存房源有两种模式，一是收购新房作为保障性住房，另一种是收购二手房作为保障性住房。二手房收购比较散，用这些散点式的房源来做保障性租赁住房，或类似自如的模式。从这一视角出发，青岛住房“以旧换新”政策对其他城市的存量房收购也有一定启发，或产生一些新的交易模式和商业机会。
住房“以旧换新”升级
实际上，青岛的住房“以旧换新”实践走在全国前列。早在2022年9月，青岛市房地产业协会就发文推广贝壳找房青岛站“优鲜卖”产品，开始中介优先推售模式下的住房“以旧换新”实践。即购房者与贝壳找房和开发企业签订协议，贝壳找房优先帮卖旧房，开发企业在约定时间周期内帮忙锁定新房意向房源，周期内若旧房成功售出，则购房者继续推进购买新房流程，未售出则开发企业退还新房认购定金。
2024年6月，《青岛市住房和城乡建设局关于加快推进实施住房“以旧换新”工作的通知》印发，进一步拓展住房“以旧换新”的实践方式，包括支持开发企业实施“以旧换新”，推广多方联动开展“以旧换新”，支持国有平台公司参与“以旧换新”。
严跃进表示，青岛是全国较早进行“以旧换新”探索的城市，积累了丰富的成功案例。当前针对满足改善性住房需求，深化住房“以旧换新”政策，进一步说明对住房“以旧换新”市场需求的重视。
去年以来，全国多地开展住房“以旧换新”活动或推出相关政策，近期也有城市推出或升级相关政策。
3月31日，南京明确要优化拓展住房“以旧换新”模式，通过政府、开发企业补助，金融机构支持，经纪机构帮卖等方式，组织引导开发企业开展“买新助卖旧”活动，首批政府补助资金1亿元，先购先得，补助标准为购买“买新助卖旧”名录库内新建商品住房合同金额的1%，叠加开发企业促销优惠。同时，购房人可同步叠加享受各区其他购房补助政策。
3月27日，安徽在《推动经济持续回升向好细化政策举措》中提出，鼓励各市推出阶段性购房补贴、“以旧换新”等促销政策。
3月下旬，北京怀柔在房博会上发布住房“以旧换新”政策，明确将通过国有企业成立平台公司收购二手房，收购款将发放至换购人名下资金监管账户，待换购人与新房企业签订购房合同后，平台公司将直接把监管资金转给开发企业，打通一二手房市场联动链条。
各地住房“以旧换新”实践的模式不同，对比来看，陈文静认为，国企平台直接收购二手房业主存量房源的模式的推进速度相对更快，同时也能够更为直接地将二手房业主转化为新房项目的购买者，加快库存去化。
如郑州于2024年4月大力开展住房“以旧换新”活动，截至年末，通过国企平台收购的方式完成签订二手房协议超5000套，带来一定效果。
陈文静表示，各地住房“以旧换新政策”的持续落地推进，预计对于打通一二手住房交易链条，改善性住房需求释放均有一定的促进作用。
同时，陈文静谈到，近两年各地国企平台收购二手房的模式资金来源更多为地方财政资金，这也导致实际落地规模相对有限，若通过金融机构引入更多低成本增量资金支持，各地开展“以旧换新”规模有望加大，可以更好地助力楼市“止跌回稳”。
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