非住宅用房，非住宅契税
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非住宅房屋
商办用地上的建“公寓”合规吗？
样板房是居住功能，物业性质是“办公”的怎么算？
买房后遇纠纷找不到当时的销售人员怎么办？
究竟哪类服务型公寓是符合规定的，合规的服务型公寓长什么样？
买非住宅能办理入户、入学手续或申办居住证吗？
为进一步加强佛山市服务型公寓建设管理，规范商业、办公类项目销售行为，佛山市住房和城乡建设局会同佛山市自然资源局联合起草了《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》（征求意见稿），于11月15日—11月21日对外征求社会公众的意见建议。
南都记者了解到，该征求意见稿针对包括加强服务型公寓建设管理、规范商业、办公类项目的销售管理和履行监督检查职责等三方面对服务型公寓和商办类项目建设和销售进行了进一步明确规范。
其中特别明确，规划条件和土地出让合同未约定的，不得设置服务型公寓，除服务型公寓外，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。
此外，《通知》征求意见稿还提出，房地产开发企业在与购房人签订购房合同前，销售人员与购房人需共同在展板旁拍照存档。
焦点一：
合规的“服务型公寓”有什么要求？
首先看土地性质、规划条件和出让合同约定。
根据《通知》征求意见稿，规划条件和土地出让合同未约定的，不得设置服务型公寓。同时，在商业用地上建设的服务型公寓，其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过20%。其他用地性质兼容商业的，服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。
其次，本次《通知》征求意见稿规范了“服务型公寓”的设计要求包括，服务型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用单元式住宅套型设计；
建筑立面应做公建化处理，阳台应封闭且不得外挑；应设置最低不少于50平方米，最高不超过300平方米管理用房等详细规定。
并明确，除注明服务型公寓外的商业、办公建建筑不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200平方米（首层除外）。不得预留、违规增设可作为居住空间的排水、排污、排烟及燃气管道。
焦点二：
商办项目销售现场注意哪些规范？
本次《通知》征求意见稿还进一步对商办项目（商业、办公类项目）的销售管理做出进一步规范。包括：
在显眼位置公示规划功能及使用属性
房地产开发企业在销售商业、办公类项目时，应严格按照规划功能进行销售，制作专门的《商业、办公类项目重要信息提示》展板并固定在项目销售现场的显眼位置，对当期销售商品房的规划功能及使用属性进行公示。
房地产开发企业在与购房者签订的认购书、买卖合同等文件中，必须重点提醒房屋的规划用途、土地使用年限，明示物业管理费、水电费标准等情况，以及不具备直接入户、入学和使用燃气的条件等相关不利因素。
不能使用居住功能样板房误导消费者
房地产开发企业及经纪机构应如实发布项目销售广告，不得发布虚假房源和价格信息。除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。
签合同前销售人员和购房人共同拍照存档
房地产开发企业在与购房人签订购房合同前，销售人员与购房人需共同在展板旁拍照存档，照片中需能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。
房地产开发企业在录入商品房网签信息时，需上传不少于两张上述照片到网签系统，并作为商品房买卖合同的附件存档备查，并由区房产交易机构或不动产登记机构在办理网签购房合同备案审核时监督落实。
办公项目不动产权登记统一为“办公用房”
批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。
不配置教育学位，符合条件可申办居住证
非住宅项目的用水、用电，应按商业办公标准收费和管理，不配置管道燃气设施、教育学位等。
非本地户籍的购房人或房屋使用人如需办理有关入户、入学手续的，具体应按《佛山市新市民积分制服务管理办法》执行。
非本地户籍的购房人或房屋使用人，符合《居住证暂行条例》（国务院令第663号）等相关规定条件的，可以申请办理居住证。
南都记者：路漫漫
非住宅过户税费明细
7月16日，广东省广州市规划和自然资源局联手广州市住房和城乡建设局发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（下文简称《意见》）。《意见》提出，广州市内符合相关要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。
《意见》适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。
2017年印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》指出，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。
此次出台的《意见》则对相关标准和工作流程等作了进一步的明确。
《意见》提出了三大工作原则：
一是以区为主，加强管理。以各区政府为主体，组织区相关部门结合供求关系、结构安全、消防安全、物业管理、治安管理、公建配套需求联合会审其可行性，引导企业按要求实施。
二是整体确权，性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。
三是统一监管，强化统筹。改建租赁住房的运营、管理应遵照广州对新增租赁住房有关管理工作的规定。市住建部门依托平台建立项目库统一监管。
此外，《意见》还提出了权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等7大工作要求。
非住宅契税2025年收费标准是多少
澎湃新闻记者 刘畅 实习生 葛佳明
《通知》规定，在合肥市区范围内，非住宅可改建为租赁住房。
为加快发展住房租赁市场，7月28日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局、合肥市自然资源和规划局及合肥市城乡建设局联合发布了《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》(征求意见稿)（以下简称《通知》）。《通知》规定，在合肥市区范围内，不动产权证或其他合法权属证明用途为商业（办公）、工业（厂房、仓储）、科研教育等非居住类型，且近期内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。
经审核同意的非住宅改建项目可按规定享受支持住房租赁市场发展相关专项奖补政策。8月2日前，该《通知》面向社会征求意见，正式印发后实施，有效期2年。
从改建条件来看，非住宅改建项目应权属清晰，为依法取得不动产权证或其他权属证明的合法建筑，改建房屋不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形，如存在抵押登记等他项权利的，还应取得所有他项权利人的书面同意。
原则上，改建应在租赁住房需求集中、交通便捷、生产生活便利、公共和生活配套设施完善的区域开展实施。非住宅改建项目不改变原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量等控制指标。
《通知》要求，非住宅改建项目应当以整栋、整单元、整层为基本改建单位，并具备物业管理条件。改建规模原则上不少于50套（间）且建筑面积3000平方米以上。改建主体应具备企业法人主体资格，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的住房租赁企业。改建项目验收通过后，应统一纳入我市住房租赁交易服务平台监管。
改建主体提出改建申请后，应书面承诺，包括对提供材料的真实性负责、按规定履行相关建设程序、改建后只用于住房租赁且不“以租代售”、不骗取奖补资金和无条件服从城市建设发展等内容。非住宅改建项目竣工验收后10日内，改建主体应当将相关项目信息录入市住房租赁交易服务平台。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测并符合室内空气质量标准。房屋出租后，应在3日内办理租赁合同网签备案。非住宅改建项目除恢复原有用途外，不得改变住房租赁用途，运营期间不得办理分割登记和分割抵押。
《通知》明确，对提供虚假资料申请改建、将改建后的租赁住房用于非租赁住房用途、分割销售转让和抵押、“以租代售”等违规行为的，需采取终止改建行为、限期改正、取消奖补资格、纳入诚信惩戒名单等措施；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理，并依法承担相应的法律责任。
责任编辑：刘秀浩
非住宅税费
最近有小伙伴在后台留言
想要了解
关于个人非住宅买卖的相关税收政策
和办理纳税事项所需的资料
我们必须有求必应啦！
计算方法根据情况可分为以下两种
1、能提供购房原值：原购房发票、原购房契税单、原购房买卖合同；
2、不能提供购房原值（主指原购房发票）但提供重置成本评估报告；
（一） 能提供购房原值：
出售方缴纳税费：
1、增值税：（本次出售的购房款－当时买进的购房款）÷1.05×5%
2、增值税附加：[（本次出售的购房款－当时买进的购房款）÷1.05×5%]×税率
a.本次出售的购房款：以买卖合同签订的价格且通过税务核定价格为准
b.当时买进的购房款：根据原购入时的发票金额为准；
3、印花税：本次出售的购房款的0.5‰；
4、土地增值税：
计算土地增值税所需参数：
a.本次出售所缴纳的增值税及增值税附加：计算参考第1、2项；
b.本次出售方缴纳的印花税：计算参考第3项；
c.按发票金额加计扣除额：原值×年数×5%【年数的定义为：1年以下不计算年数（例：2010年12月买进，现2011年9月出售，则年限为0），1年以上，超过6个月视为2年（例：2010年12月买进，现在2015年3月出售，则年限为4年；2010年5月买进，现在2015年3月出售，则年限为5年）；买进时间指的是购入时购房发票上所记载的日期】；
d.原购入时所缴纳的契税：以买入时契税完税凭证记载金额为准；
e.当时买进的购房款：根据原购入时的发票金额为准；
至此：土地增值税=增值部分×适用税率－扣除项目×扣除系数
a.扣除项目=房地产购入原价+原购入所缴纳的契税+本次出售所缴纳的增值税附加+本次出售方缴纳的印花税+按发票金额加计扣除额+原购入时交易手续费
b.增值部分为=本次出售的金额－本次出售所缴纳的增值税－扣除项目
c.增值率为=（增值部分/扣除项目）×100%
适用税率及扣除系数对应的表格：
5、个人所得税：
[成交价格÷(1+5%)-房屋原值-上次交易的契税-本次转让的城建税及附加-本次交易的土地增值税-本次交易的印花税]×20%
a.本次出售的购房款：以买卖合同签订的价格且通过税务核价；
b.当时买进的购房款：根据原购入时的发票所记载的金额为准；
c.本次出售增值税及增值税附加：计算参考第1、2项；
d.当时买家时的契税：以买入时契税完税凭证记载金额为准；
e.土地增值税：本次出售所产生的土地增值税金额；
（二） 不能提供购房原值但能提供评估报告：
出售方缴纳税费：
1、增值税、增值税附加、印花税、个人所得税、评估费均与能提供原购房原值一致，详情参考上文；
2、土地增值税所有系数中仅扣除项目里的按发票金额加计扣除额计作“零”，其他均不做变化：
至此：土地增值税=增值部分×适用税率－扣除项目×扣除系数
a.扣除项目=房地产购入原价+原购入所缴纳的契税+本次出售所缴纳的增值税附加+本次出售方缴纳的印花税+原购入时交易手续费
b.增值部分为=本次出售的金额－本次出售所缴纳的增值税－扣除项目
c.增值率为=（增值部分/扣除项目）×100%
适用税率及扣除系数对应的表格：
特别提示
买受方缴纳税费：
1、印花税：本次出售的购房款的0.5‰；
2、契税：（本次出售的购房款－本次出售的增值税）×3%
看了以上的内容，小伙伴们心中的困惑是不是都解除了呢？
这期的非住宅买卖相关知识就介绍到这里
咱们下期再见！
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