物业管理法关于空置房物业费,物业管理法全文

物业管理法关于空置房物业费，物业管理法全文

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物业管理法2025年新规定

物业管理条例

（2018年3月19日修正版）

（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号发布，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订，根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订，根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订）

目 录

第一章 总则

第二章 业主及业主大会

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章　业主及业主大会

　　第六条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章　前期物业管理

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

第三十三条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第四十八条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章　物业的使用与维护

第四十九条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章　法律责任

第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十七条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十九条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十二条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十六条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则

　　第六十七条　本条例自2003年9月1日起施行。

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物业管理法律法规

中华人民共和国民法典

——物业管理相关条款

第二编 物权

第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二百八十一条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十四条【建筑物及其附属设施的管理主体】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第二百八十五条【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十七条【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百八十九条【处理相邻关系的法律依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第二百九十条【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第二百九十一条【通行相邻关系】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第二百九十二条【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第二百九十三条【相邻通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百九十四条【相邻不动产之间不可量物侵害】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

第二百九十五条【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第二百九十六条【使用相邻不动产避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第二百九十七条【共有及其类型】不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八条【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三百条【共有人对共有物的管理权】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第三百零一条【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百零二条【共有物管理费用的分担】共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第三百零三条【共有物的分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条【共有物的分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第三百零五条【按份共有人的份额处分权和其他共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第三百零六条【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

第三百零七条【因共同财产产生的债权债务关系的对外、对内效力】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第三百零八条【按份共有的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第三百零九条【按份共有人份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。

第三百一十条【用益物权、担保物权共有的参照适用】两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。

第三编 合同

第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第九百四十五条【业主告知、协助义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

第九百四十七条【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

第九百四十八条【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第九百五十条【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

第七编 侵权责任及附则

第一千二百五十二条【建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷致害责任】建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任；但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

第一千二百五十三条【建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任】建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

第一千二百五十四条【不明抛掷物、坠落物致害责任】禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

第一千二百五十五条【堆放物倒塌、滚落或者滑落致害责任】堆放物倒塌、滚落或者滑落造成他人损害，堆放人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千二百五十六条【在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品致害责任】在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应的责任。

第一千二百五十七条【林木折断、倾倒或者果实坠落等致人损害的侵权责任】因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千二百五十八条【公共场所或者道路上施工致害责任和窨井等地下设施致害责任】在公共场所或者道路上挖掘、修缮安装地下设施等造成他人损害，施工人不能证明已经设置明显标志和采取安全措施的，应当承担侵权责任。

窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。

附 则

第一千二百五十九条【法律术语含义】民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数，所称的“不满”、“超过”、“以外”，不包括本数。

第一千二百六十条【施行日期及旧法废止】本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。

物业管理法律法规有哪些

《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百八十五条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”。“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作”。

本条是关于物业服务企业或者其他管理人与业主关系的规定。

《物权法》第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。

本条由《物权法》第八十二条修改而来。《民法典各分编(草案)》第八十条增加了“物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的质询”。《民法典物权编(草案)》(二审稿)第八十条将《民法典各分编(草案)》新增的一句单列作为第二款。并在第一款的“根据业主委托”之后，增加了“依照本法合同编有关物业服务合同的规定”的表述。《民法典(草案)》第二百八十五条将第二款中的“质询”改为“询问”。

本条将《民法典(草案)》第二百八十五条第一款和第二款的内容合并作为第一款，并将“合同编”改为“第三编”。新增了第二款，强化了物业服务企业的应急管理义务。

本法第三编中关于物业服务企业或者其他管理人管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的规定主要有，第九百四十一条规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”

第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

根据《民法典》第二百八十四条规定，业主可以委托物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主通过签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给物业服务企业或者其他管理人。

我国在物业服务管理模式上已经由行政福利型、企事业单位自行管理、房屋建设单位自行管理转向市场型专业化管理和业主自营式管理。物业服务管理行为实行自治原则，业主既可以自己对物业实施自我管理，也可以决定委托专业的物业服务企业对物业实施服务管理。根据本法第三编有关物业服务合同的规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。

本条第一款明确了物业服务企业的义务应适用《民法典》第三编有关物业服务合同的规定，由此再一次肯定了物业服务合同属于有名合同，所负担的义务为债权性义务而非物权性义务的特征。

第一款增设的询问权呼应了本条中业主对物业服务的监督权，与《民法典》第九百四十二条第一款前三句规定的物业服务合同的主给付义务，以及第一款最后一句规定的保护业主的人身、财产安全的从给付义务相对应。第九百四十三条进一步规定了物业服务人对服务情况的定期公开及报告制度，在保护业主知情权的同时，便利其监督权的行使。

在《民法典》编纂过程中，建筑物区分所有权属于与2020年年初的新冠疫情相关的民事法律制度之一，本条增设的第二款与第二百八十六条第一款第二句分别规定了物业服务人对政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的执行与实施义务，以及业主对物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的法定配合义务。

本条的产生具有一定的突发重大公共卫生事件的政治和社会背景，但规范内容不限于此，而是为物业服务人和业主创设了执行政府管理措施的一般性的、法定的配合义务，以下简称配合义务。

如何理解物业服务人这一法定义务的性质，以及由此形成的与业主之间的关系，需要结合《民法典》《传染病防治法》《突发公共卫生事件应急条例》等法律法规，以及行政行为的理论进行分析。

（一）业主的监督权和询问权

物业服务合同与一般服务合同不同，不是由服务人与被服务人直接订立的，而是由建设单位或业主委员会与物业服务人订立的。因此，此种合同具有集体合同和格式合同的一般特征。业主作为接受服务的权利主体，由于缺乏缔约过程的参与权和知情权，在合同履行过程中权利被侵害的情形时有发生。本条对业主监督权和询问权的规定，有利于业主破除物业服务合同缔约和履约的信息壁垒，使业主对专有部分、共有部分及共同事务管理的情形有较为明确的了解、把握和判断。

(1)监督权

物业服务企业公司的权利主要有：(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法。物业服务企业制定的小区管理办法，也可以是综合性的管理规章，针对不同方面制定规章属于团体自律性规章。(2)依照物业服务管理办法对住宅小区实施服务管理，这既是行使权利也是履行义务。(3)依照物业服务管理合同和有关规定收取费用。(4)制止违反规章制度的行为。(5)要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有权人和使用人的代表，有责任协助物业服务企业做好工作，管理中出现重大事件，物业服务企业可以向管理委员会通报，要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应予支持和协助。(6)选聘专营公司承担专项服务管理。(7)实行多种经营，以其收益补充小区服务管理经费。

物业服务管理是多方面的服务与管理，物业服务企业或者其他管理人本身不可能具备各方面的服务管理条件，因此根据服务管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。如将清扫垃圾等专项工作，转包给清洁公司、将小区治安管理工作聘请保安公司承担等。

因此，在履行物业服务合同的过程中，物业服务企业或者其他管理人要接受业主的监督。业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督、协助物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同。业主对物业服务企业或者其他管理人的监督可以通过多种形式来实现，例如对物业服务企业履行合同的情况提出批评、建议，查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料，查询物业服务企业的收费情况等。业主对物业服务企业的监督有利于其更好地向业主提供服务，履行好合同规定的义务，有利于物业服务合同目的的实现。

有学者提出《物业管理条例》第四十二条只规定了政府对物业服务收费的指导，但没有明确相关监督的标准，而目前常用的包干制和酬金制均有不足，这是业主和物业服务企业矛盾的主要原因之一。

根据《物业管理条例》第九条，业主监督权的范围十分广泛，除与物业收费有关的内容外，还包括对物业服务企业履行物业服务合同的监督权，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，对物业共用部位、共用设施设备专项维修贸金的管理和使用的监督权。这充分表明，对于物业共有部分相关的使用、维修资金的管理与使用，以及物业服务合同的履行，每一位业主都有权利进行监督。

尽管业主的监督权在《物权法》与《物业管理条例》中均有体现，但监督权的行使方式及后果仍缺乏相应规定，业主监督权难以有效发挥作用。

《物权法》颁布后，有学者提出，物业行政主管部门在批准选聘物业服务企业，实行自治审批，会同物价部门对物业服务收费进行监督，处理物业管理投诉，处理物业管理违规方面负有一定职责，但由于《物业管理条例》缺乏可操作性，没有规定物业行政主管部门的指导程序和责任，故建议将物业管理的监督权赋予业主。

《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，但是并未对投诉的处理程序和投诉结果的告知义务等作出具体规定，不免使行政机关通过行政程序对物业服务企业的监管流于形式，不利于业主监督权的真正行使。

《民法典》第九百三十九条吸收了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》“法释（2020）17号”第一条的规定，明确规定了物业服务合同对业主具有法律约束力。《民法典》第二百八十七条直接规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。这些条款改变了过于依赖行政程序处理物业纠纷的既有状况，从法律上进一步肯定了业主作为物业服务合同的主体地位，并赋予业主直接请求物业服务人承担民事责任的权利，使业主的监督权能够在物业服务的动态过程中持续保护业主的利益。

(2)询问权

实践中，虽然业主可以通过查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料，查询物业服务企业的收费情况等方式对物业服务企业或者其他管理人的物业服务情况进行监督，但上述方法较为烦琐耗时，业主实际使用起来并不方便，也不是常用的监督手段。大多数情况下，业主通过对物业服务情况进行询问作为进行监督的最常用的手段，询问可能包括对物业收费情况、对建筑物维护使用情况、小区清洁维护、停车情况等各个方面的询问。

询问是一种较为灵活的监督方式，提出和处理都很简单，具有一定的优势。业主提出询问后，物业服务企业或者其他管理人应当及时答复，答复既可以是口头答复也可以是书面答复。业主可以经常、反复地进行询问，这也有利于对物业服务企业或者其他管理人的监督实时进行并取得实效。

询问往往针对特定问题提出，具有很强的针对性，有利于对物业管理过程中出现的问题对症下药并及时进行处理。询问有利于加深业主与物业服务企业或者其他管理人之间的沟通和理解，能够帮助物业服务工作更好地推进。询问可以保障业主对于物业服务工作的知情权，督促物业服务企业或者其他管理人不断改进工作水平，消除一些不必要的误解，共同推进物业服务工作更好地进行，保证建筑物及其附属设施的维护和使用，为业主创造良好的居住和生活环境。询问往往针对具体问题且有时效性，因此物业服务企业或者其他管理人对于业主提出的询问应当及时答复，能够当场口头答复的应当当场口头答复；不能当场口头答复的，应向业主说明原因，及时了解情况进行处理，并且另定时间及时口头答复或者书面答复。

在《民法典》起草过程中，本条第一款先后使用了“质询”和“询问”，二者含义有所不同，应加以区别。这两个术语常用于人大代表行使监督权的情形，按照法律有关规定，询问和质询的区别主要是：

(1)询问是对正在审议的议案和报告中不清楚、不理解的地方提出问题，要求解答；质询则是对被质询机关的工作不清楚、不理解、不满意的地方提出质问，要求被质询机关作出澄清、解释的一种活动，带有批评性质。(2)询问没有严格的程序，一般是随问随答；质询则必须按严格规定的程序进行。(3)询问可以口头提出，也可以书面提出；质询必须书面提出。

本条的目的显然是进一步保护业主的知情权，而并非带有批评、建议的性质，从便利业主监督权行使的角度亦不应有严格的形式和程序要求。可见采用“询问”能更准确地反映业主和物业服务人之间平等的合同关系，不再使物业服务带有过去的物业管理的行政化色彩。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十三条规定了业主的知情权。即，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(1)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(2)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(3)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(4)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(5)其他应当向业主公开的情况和资料。

《民法典》第二百八十一条强调了对建筑物及其服务设施的维修资金的筹集、使用情况定期公布的义务。从本条规定来看，业主行使知情权、询问权和监督权，是物业服务合同当事人合法的合同权利，然而，最高人民法院在解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十三条时却认为，有必要对业主的知情权进行限制，以避免给义务人造成负担。业主只有在具有正当的查阅目的，即其获取信息的目的与保护本人的合法权益有直接关系时，才能认为其查阅行为有正当性。

这就将业主查阅权的范围进行了极大的限缩，业主只能查阅与专有部分有关的，或者共有部分的管理行为可能涉及其本人利益的内容。如果采用这种狭义解释的话，对于物业服务企业侵害业主共同利益的行为，如改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性行为，不当使用维修资金等，除非业主能举证证明给本人利益造成损害的具体份额，否则对于共有部分的管理行为无法提出查阅、询问，更无法进行监督。

也许正是因为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十三条第1—4项的规定过于具体，缺乏业主了解与共有部分归属及管理相关的“其他应当向业主公开的情况和资料”，实践中许多法院严格遵守第1—4项的规定，拒绝支持业主或业主委员会对这四项以外的其他文件或原始凭证的知情权。

例如，与共有部分归属和不动产登记密切相关的物业交接资料及建筑物初次登记资料：①建设用地规划许可证及相关附件；②竣工验收报告；③总平面图；④配套设施图；⑤地下管网工程图；⑥消防验收图；⑦绿化面积平面图；⑧锅炉设施设备出厂合格证、使用说明、验收定期检验记录、设备设施供应商、分包商的联系方式等；利用共有部分从事经营性活动的广告合同等，物业公司或以物业交接时没有移交，或以广告非其出租为由拒绝向业主提供，法院并没有对这些违反《物业管理条例》第二十九条及《物权法》第八十条规定的主张提出异议。

再如，有的法院拒绝支持业主委员会查询与共有部分经营相关的原始凭证和会计账簿的要求。业主委员会要求查询物业在小区进行经营的情况，包括每年度的经营项目、经营合同、经营收入情况以及某期间因酬金制物业服务管理小区所形成的原始凭证、记账凭证、汇总凭证、总账、明细账、日记账、辅助账簿、会计移交清册、会计移交清单、会计档案保管清册、会计档案毁损清册、年度财务报表，但法院提出该请求不属于法律明文规定的知情权范畴，故不予支持。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十三条第1—4项的列举行为不仅使法院认定知情权范围有如画地为牢，也影响了学说中对知情权的理解。有学者提出，如果业主知情权的内容是支持建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况说明，或支持共有部分使用和收益情况说明的相关报表、会计账簿和原始会计凭证，或业主大会或者业主委员会决定的原始选票资料，则需要业主提出书面请求以说明查阅的目的，否则将构成知情权的滥用。

既然本条未对询问与监督权的范围进行限制，则业主的询问权和监督权的范围不应受到《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十三条的限制。

只要是与《民法典》第二百七十八条有关的内容，以及与物业服务企业按照本法第三编关于物业服务合同的规定履行义务有关的文件，物业服务企业均应提供相应的查询、回复和查找等服务，除非其能证明业主所要求查询的内容违反了《民法典》和《物业管理条例》等法律、法规的规定，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十三条规定之外的，不应当向业主公开的情况和资料。物业服务企业履行《民法典》第九百四十二条的义务时，也应当向业主提供必要的资料，否则同时违反了本条和第九百四十二条的规定。

（二）物业服务人的配合义务的性质

(1)配合义务的相关行为

物业服务人与业主的配合义务，是2020年5月《民法典(草案)》提交全国人大会议审议时增加的内容，与自2020年1月以来暴发的新型冠状病毒肺炎疫情不无关系。2020年5月22日，全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨在第十三届全国人民代表大会第三次会议上所作的《关于〈中华人民共和国民法典(草案)〉的说明》中针对物权编内容的完善时提到，结合疫情防控工作，明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。以下将以此次疫情的防控为例，分析物业服务人配合政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的行为。

1.制定防控规范

社区是防控下沉的重要环节，因此，我国城乡基层社区在“外防输人、内防扩散”中承担着最后一道防护网的保障作用。为压实属地责任，2020年1月24日发布的《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作机制关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》中强调“充分发挥社区动员能力，实施网格化、地毯式管理，群防群控，稳防稳控，有效落实综合性防控措施”。以此为依据，许多城市都要求居委会等自治组织根据需要制定管控规范，以维护疫情期间的社区公共秩序，保护社区成员的人身利益。

有些地区的居民委员会联合业主委员会、物业服务企业共同制定了疫情管控规范。管控措施包括通行、人员、车辆、防控管控规范等。有学者认为，这些管控规范是一种政府指导下的自治规范，是一种非国家法意义上的习惯法。然而，从疫情防控期间的各种规范来看，其明显的特征是时效性、变动性和阶段性，会随着疫情发展和防控形势的变化而改变，不存在居民在特定时期普遍遵守、约定俗成的习俗的特点。它也不符合习惯法常见的两个组成要素：长期稳定、持续、均质和普遍的交往实践，必要的确信。

这些规范的强制力、拘束力和威慑性，并不源于自身或业主的内心确信，或众所周知的生活与交易习惯，违反这些防控的规范，将会根据《治安管理处罚法》《传染病防治法》《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于依法惩治妨害新型冠状病毒感染肺炎疫情防控违法犯罪的意见》承担相应的法律责任。所以，这些由居民委员会、物业服务人联合发布的规范，仅具有在有限范围的社区内临时适用的类似通知的效力。此类防控规范应看作对国家、省、市、区(县)相关防控法律规范和政策的执行措施，并不具有法律渊源的属性，是对有法律效力的上述法律渊源的一种落实和转化措施，本身并不具有独立的法律效力。

2.社区封闭服务

为了尽可能切断重大传染病的社区传播，必须及时对病人进行收治，对密切接触者采取隔离和医学观察措施，对社区采取封闭式管理，防止因人员无序流动而引发社区传播，以及由此给疾病防治和流行病学调查带来严重的困难。

因此，在疫情防控期间，许多社区都进行了封闭式管理，物业服务人与居民(村民)委员会的工作人员、网格员、街道工作人员等共同进行疫情封闭卡点的设置，轮流值班等。社区社会管理具有的应急管理职能，在重大疫情、台风等紧急情况下，协助政府与应急管理部门进行情况摸底、社会稳定等应急措施的落实，保障社区秩序稳定。

根据《传染病防治法》第四十二条、《突发公共卫生事件应急条例》第四十条的规定，这些防控措施均应由传染病暴发、流行的县级以上人民政府作出，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：

(1)限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；(2)停工、停业、停课；(3)封闭或者封存被传染病病原体污染的公共饮用水源、食品以及相关物品；(4)控制或者扑杀染疫野生动物、家畜家禽；(5)封闭可能造成传染病扩散的场所。

上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。紧急措施的解除，由原决定机关决定并宣布。此时，街道、乡镇以及居民委员会、村民委员会应当组织力量，团结协作，群防群治，协助卫生行政主管部门和其他有关部门、医疗卫生机构做好疫情信息的收集和报告、人员的分散隔离、公共卫生措施的落实工作，向居民、村民宣传传染病防治的相关知识。

因此，上述限制出行、检验检疫、测量体温、收集信息等疫情防控措施均是物业服务人配合县级以上人民政府、街道、居民(村民)委员会的管控措施而实施的，并不是以自己的名义独立做出并独立承担相应后果的服务或管理行为。其仅是群防群治、属地责任中的一个环节，体现的是政府行政行为、居民(村民)委员会自治行为的社区治理行为的配合。

3.信息登记、体温监测

对小区业主、物业使用人等进入小区的人员进行信息登记全覆盖，协助对出租房屋人员进行摸排，协助疾病预防控制机构对传染病疫情进行流行病学调查，协助对重点地区人员医学观察全覆盖，管理服务全覆盖。对外地返回本地区工作人员一律测量体温，对来自重点地区的人员一律实施医学观察，对来自其他地区人员由所在单位申报相关信息。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。

4.公共区域的消杀服务

作为四保服务之一，在保洁服务中加入了消毒服务的内容，对建筑物共有部分和公共设施等进行定时消毒，减少二次接触导致的病毒传播。

5.应急社会服务

为业主提供疫情管控期间的一些应急社会服务，如应急求助、无接触配送、快递代收、配餐送菜等日常由社会服务人员提供的便捷服务，在一定程度上使物业服务超越了传统的服务模式。

从对委托行政行为、协助行政行为的分析来看，物业服务人的上述配合义务在性质上、行为主体资格上、行为内容上都不具有这两种行为的特征。

(2)配合行为的公法性质分析

1.社会公共服务说

有物业服务工作者建议将物业服务企业纳入社会公共管理体系，享受与卫生防疫体系同等条件下的正常待遇。如为门岗等关键岗位人员免费提供防疫物资与相应补贴，为物业服务企业提供统一定价的防疫物资采购渠道，或纳入防疫物资直接配送体系。许多省市对参与属地疫情防控工作的物业服务企业，按在管面积给予了费用补助。

2.中间行政行为说

有学者提出《传染病防治法》等法律创造出了中间行政组织，其承担部分行政任务，但不是具有公法上完全权利能力的主体。这种观点以《传染病防治法》第二条中的依靠群众为出发点，将《突发公共卫生事件应急条例》第四十条的群防群治视为社区、物业管理部门、学校等企事业单位对危机的管理权和监督权。根据这一观点，在一定程度上，中间行政组织是依组织法或程序法，通过委托、协议、合作等方式取得部分行政事务管辖权。也有学者指出，中间行政是指行政主体之间的活动，包括行政机关之间在行政过程和程序上的正式与非正式的合作、参与等活动。

然而，按这些见解，中间行政行为或以行政机关为主体，或需要通过行政机关授权而实施相应行为。物业服务人所承担的配合义务却属于法定义务，之前由《物业管理条例》第四十六条规定，现为本条所体现，无需具备行政主体的属性或经过授权。

3.辅助性行政行为

与行政委托中被授权人的区别在于，行政辅助人并非独立开展活动，而是根据行政机关的委托和指令从事某种辅助性工作，其活动归属于行政机关。从行政委托的事项来看，行政处罚、行政许可、行政征收均可通过委托代理的方式委托给依法成立的管理公共事务的事业组织及其他行政机关、单位和人员来实施，但是行政强制措施属于禁止委托事项。前述社区封闭、强制体温测量、禁止外卖等人员进入小区、隔离等措施均属于县级以上人民政府依法作出的决定，不存在根据协议的方式委托物业服务人实施的情形，物业服务人属于依政府的行政指令而履行法定的配合义务。

(3)配合行为的私法属性

相较于前文分析的特定事务所具有的典型的行政指令的特性，物业服务人根据《民法典》还负有对业主人身、财产安全的一般性的安全保障义务。这一义务主要由两个条文加以规定：一是侵权责任编第一千二百五十四条规定了物业服务企业违反针对高空抛物或坠物的安全保障义务的侵权责任；二是第九百四十二条物业服务人维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务。

在此之前，学者们多将《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》“法释（2003）20号”第六条作为物业服务企业安全保障义务的依据。有学者将此类案件分为两类：一是物业服务企业对小区内的共有财产管理不当而引起的人身或财产损害；二是共有或专有部分内业主遭到人身、财产侵害而致损。第一类属于附随义务中的保护义务，第二类虽有争议，但法院多以侵权责任来进行裁判。然而在分析安全保障基础时，却将二者合而为一，均归属于危险控制义务的范畴。

也有观点通过对《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》“法释（2003）20号”第六条中的经营场所进行扩大解释，认为物业服务企业当属之。然而，在论及物业服务人的保安义务时，又将其狭义化为注意、警戒和防范义务，认为只能降低风险，并不能完全保证业主的财产和人身利益的安全。

事实上，从最高人民法院的公报案例来看，不论是第一类的物业公共部分隐患致害，还是第二类的犯罪行为致损，最高人民法院均认定物业服务人只承担补充责任。这些判决既没有以《物业管理条例》第四十六条的规定为依据，判定物业服务企业负有未尽安保义务的违约责任，也未对《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》“法释（2003）20号”第六条中的经营场所作扩大解释，以适用于物业服务企业。这种补充责任的认定，否定了物业服务企业的独立侵权责任，仅将其置于第三人侵权时承担补充责任的地位，实际上类比了《侵权责任法》第三十七条第二款规定的补充责任。

《民法典》第一千一百九十八条在《侵权责任法》第三十七条第二款的基础上，还增加了此种情况下，承担了补充责任的管理者有权向第三人追偿的规定。这显然是仅将管理者的责任认为是一种替代责任，而不是一种独立的侵权责任。

然而，《民法典》第一千二百五十四条将物业服务企业未采取必要的安全保障措施时对高空抛物与坠物的侵权责任规定为一种独立侵权责任，而不是补充责任，也没有规定追偿权。不仅如此，《民法典》还将《物业管理条例》第四十七条的规定转化为第九百四十二条，使物业服务人的安全保障义务成为一种法定义务。在这种情况下，如何看待物业服务人根据第九百四十二条承担的安全保障义务值得推敲。

1.违约责任

有学者提出，如果物业服务人和业主在合同中约定了此种安全保障义务，则该义务仅属于契约性安全保障义务。据此，物业服务人只承担类似于合同附随义务的安全保障义务，此种义务的损害赔偿范围以合同的履行利益为限。不过，这个观点论及违反安全保障义务的侵权责任的过错认定时，又将物业公司是否配备保安24小时巡逻作为判定过失的标准的实例之一。可见，物业违反安全保障义务是否能成为侵权责任的构成要件，这个观点并未厘清。

2.业主责任

有学者认为，因为不动产所有人或占有人具有最强的发现和控制不动产区域的危险的能力，因此小区中的安全保障义务应当由所有权人或占有人承担。所有权人和占有人可以通过委托的方式，将安全保障义务授予物业服务企业。如果将此类安全保障义务看作物业服务人的法定义务，将会增加物业服务人的经营风险。依此观点，业主作为共有部分的所有权人，应尽到自我管理的义务，如果其将部分管理义务委托给物业服务人行使，管理人将在受托的范围内承担有限的管理义务。

3.补充责任

在某财产损害赔偿纠纷案中，最高人民法院认为，物业服务人在物业交接时，明知建筑物外墙存在消防安全隐患，并未尽到告知义务。这属于主观上未尽到专业管理人的谨慎注意义务，而客观上物业服务人对实际侵权人燃放烟花的危险行为具有防控能力。虽然物业服务人在物业安全防范上未尽责，存在管理过错，但火灾是第三人行为引起，而非物业服务人直接导致。因此，应由消防条件未达标的开发商承担赔偿责任，物业服务人只在预见和能够防范的范围内承担相应的补充责任，损害赔偿总额的30%。

4.过错责任

以上几种观点皆为我国学术和实务的立场，过错责任是美国法上业主协会对业主在小区中受到犯罪等侵权行为侵害时的责任标准。

例如，当业主家中遭到入室盗窃后，业主在其附近安装外部的照明灯，而业主协会以安装系在业主协会管理和控制的共有部分区域内为由，令其移除、并且在董事会开始调查相关投诉后六个月内，都没有维修情况欠佳的照明设施。业主以业主协会的疏忽致使其遭到了第三人的猥亵、强奸和抢劫为由提起诉讼。

显然，业主协会知道或者应当知道其控制之下的区域存在危险状况发生的可能，他们由于疏忽未能采取或命令采取适当的行为来避免损害的发生，董事会的负责人在此种情形下未采取合理的行为。

业主协会抗辩称让其承担提供昂贵的安保措施的义务是不适当的，因为声明中未规定此项义务，在未取得多数业主同意的情况下，业主不能自行改进共有部分的安全措施。然而，法院认为，业主协会实际上有更广泛和更商业化的目的。业主协会承担着普通法中房东的职能，其与业主的关系更像普通法上房东与租客的关系。法院提出，不应过分强调预见性的因素，要看到缺少照明条件和犯罪之间的关系。对于业主的诉求，法院并未支持。因为业主未能举证证明，在其购买房屋时所签署的声明中业主协会有安装额外的照明设施的义务，因此，在这种情况下，不能认定业主协会有违约行为。

5.小结

就上面几种责任基础而言，过错责任与《民法典》第一千二百五十四条的规定更为吻合。然而，这种违反安全保障义务的侵权责任，应当被视为一种不依附于直接侵权人的独立侵权类型。从因果关系角度来看，如果物业服务人能够采取防止或预防危害业主人身、财产安全的必要措施，很有可能会实质性地阻断侵权行为的发生。因此，物业服务人的行为并不是可有可无的补充性、从属性的危害行为，而是与加害行为同等危险的独立的致损原因。

显然，依据《民法典》第九百四十二条中宽泛的安全保障义务，并不能为业主的人身或财产提供切实的保护。物业服务人在执行政府依法实施的应急处置措施或前提管理措施时，以及实施针对共有部分的其他管理行为时，因过错未能采取合理措施预防损害发生的，如业主在公共区域内遭到违法犯罪行为的侵害，或因为物业服务人在管理中防控措施采取不当，导致业主在小区中受到传染病感染，应当适用《民法典》第九百四十二条承担侵权责任。

物业管理法规宣传手册内容

2021年正式实施的《中华人民共和国民法典》，被称为“社会生活的百科全书”“新时代人民权利的宣言书”，在我国法律体系中居于基础性地位。它应是目前我国物业管理服务事务最具权威的法典。

那么，取代原《物权法》的《民法典》，对于物业问题到底有哪些规定？今天在豆包先生的帮助下，先让我们总体上了解一下。条文可能枯燥无味，但对于我们日常生活确是大有营养，应该好好学习一下。

总体来说，《中华人民共和国民法典》在第二编“物权”和第三编“合同”中对物业管理相关问题作出了系统规定，构建了业主、物业服务企业及相关主体之间的权利义务关系框架。其主要内容体现在以下5个方面。

一、业主的建筑物区分所有权（物权编第六章）

一是业主权利与义务。专有权：业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利（第271条）。共有权：对共有部分（如电梯、绿地、公共设施等）享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务（第273条）。共同管理权：业主有权参与小区共同事务的管理，如选举业主委员会、决定重大事项等（第278条）。

二是业主大会与业主委员会。业主可设立业主大会，选举业委会，二者代表业主行使权利（第277条）。重大事项表决：需由业主共同决定，如筹集维修资金、改建共有部分等，要求参与表决的业主专有部分面积及人数占比均超三分之二（第278条）。

三是公共收益归属。利用共有部分产生的收入（如广告费、停车费）在扣除合理成本后归业主共有（第282条）。

二、关于物业服务合同（合同编第二十四章）

一是合同形式与内容。物业服务合同包括书面形式，内容涵盖服务标准、费用、维修责任等（第937-938条）。前期物业服务合同：建设单位依法与物业企业签订，对业主具有约束力（第939条）。

二是物业企业的义务。按约定和物业的使用性质提供维修、保洁、安保等服务（第942条）。定期向业主公开服务事项、维修资金使用等情况（第943条）。禁止暴力催缴：不得采取停止供电、供水等方式催缴物业费（第944条）。

三是业主的主要义务。按约定支付物业费，物业企业可催告或起诉，但不得采取强制手段（第944条）。配合物业的合理管理行为。

三、物业费的缴纳与催收

业主不得以未接受或无需接受服务为由拒缴物业费（第944条）。物业企业需先履行催告程序，业主逾期不缴纳方可提起诉讼或仲裁。

四、维修资金的使用与管理

建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，用于共有部分的维修、更新（第281条）。使用维修资金需经业主共同决定，紧急情况下可简化程序（第281条、第278条）。

五、业主解聘与续聘物业企业

业主有权依法共同决定解聘或续聘物业企业，需提前60日通知（第946条）。物业企业拒绝退出或移交资料的，需承担继续履行、赔偿等责任（第949条）。

六、其他重要规定

物业的转委托限制，物业企业不得将全部服务转委托，专项服务委托需经业主同意（第941条）。业主的监督权，业主有权查询物业履行情况，并提出建议（第943条）。紧急情况处理，物业为维护公共利益（如抢险、防疫）可采取必要措施，并及时报告业委会或相关部门（第945条）。

七、新旧法规衔接

《民法典》整合并取代了《物权法》《合同法》及相关司法解释的规定，强调业主自治与物业服务的规范化，尤其注重保护业主权益，如明确公共收益归属、禁止暴力催缴等。

《民法典》通过物权编和合同编的联动规定，确立了以业主自治为核心、物业服务市场化为基础的物业管理体系，同时强化了业主对共有部分的权利和物业企业的服务责任，为物业纠纷提供了明确的法律依据。

物业问题事涉民生幸福，关乎社会安宁，其最终解决都得依靠法治的力量。学习国家关于物业管理服务方面的法律规定，对于我们正确认识当前物业问题、有效促进矛盾纠纷妥善解决，是很有必要的。

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