北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张母向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告售房款108万元；2、判令二被告共同返还108万元售房款的利息。
事实和理由：张某海是张母的儿子，周某丽是张某海的妻子。2007年10月，张母正在医院住院，周某丽、张某海找到张母，建议帮助张母卖房，并保管房款。
因为是亲儿子和儿媳妇的建议，张母就答应了。2007年11月2日，张母在女儿张某露的陪同下，和周某丽同买房人齐某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将张母名下位于北京市西城区一号房屋出售给齐某，价格为人民币108万元。后齐某将第一笔房款45万元交给了周某丽。几天后张母在女儿张某露的陪同下，和周某丽来到西直门附近办理卖房手续，齐某把第二笔房款63万交给了周某丽。后张母因住院看病花销大需要用钱，故向西城法院起诉要求周某丽、张某海返还保管的售房款108万元及利息。
2017年4月21日，西城法院作出判决，认定周某丽、张某海应当将79万元及利息返还给张母，对于其余29万元，因证据不足，未予支持。周某丽、张某海上诉后，北京市第二中级人民法院于2017年10月17日判决维持原判。前述案件中的其余29万元售房款，系周某丽直接代张母从购房人张某处收取并代为保管。因张某海、周某丽在上述案件中不承认收到该29万元售房款，张母在西城法院另案对张某提起诉讼，要求齐某支付该29万元售房款。西城法院受案后，张某提交了周某丽签字的其代收45万元（包括上述29万元）售房款的收据，证明其已将上述售房款交给周某丽，且周某丽代张母收取了该款。西城法院于2019年11月21日向张母送达了该收据，张母为此撤回了对张某的起诉。张母认为，张某提交的证据已充分证明，周某丽于2007年10月15日收取了张母上述29万元售房款。此后，该款一直由周某丽、张某海代为保管，依法应予返还。因该证据为张母2019年11月21日取得的新证据，且该证据足以推翻一、二审判决，故请求法院再审支持张母的诉讼请求。
被告辩称
周某丽、张某海辩称，张母起诉的案由是保管合同纠纷，诉讼请求成立的条件首先是保管合同成立，一般需要有书面的保管合同，第二有双方口头达成的合议。本案中，既不存在书面的保管合同，也不存在口头的保管合同合议，不能认定双方已建立保管合同关系，原告的诉讼请求根本不能成立。涉案位于北京市西城区一号房屋实际上是原平房拆迁的回迁房，平房是由张某海出资5万元购买所得，一号房屋也是由二被告实际出资购买，仅仅是产权登记在张母名下，双方存在借名买房的关系。购买目的是因为当时被告的女儿张某琳患病，生活不能自理，为了张某琳今后的生活而购买。一号房屋实际是由二被告控制使用，房屋内的使用包括物业、自来水、用电等均是由二被告操作管理。一号房屋虽然登记在张母名下，但整个购房过程，张母没有出资一分钱，也没有书面签署任何文件，张母对于一号房屋的位置坐落，手续办理流程以及房屋内部的装修、陈设等完全不知情，当时将一号房屋登记在张母名下，完全是基于高度的信赖，因此双方仅仅存在借名买房的合同关系，不存在保管等其他法律关系。既然一号房屋的实际产权人是二被告，出售所得的相关款项就应当为二被告实际所有。综上，请求法院驳回张母的诉讼请求。
本院查明
张母系张某海之母，周某丽与张某海系夫妻关系。
2007年10月15日，张母（出卖人）与齐某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张母出售位于北京市宣武区一号房屋，房屋成交价格为108万元。2007年11月6日，张母与齐某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定双方各自亲自办理转移登记手续。
2007年10月15日，齐某一次性支付购房款现金45万元。周某丽为张某出具了收据，周某丽作为代收人在收据上签字，张母作为收款人在收据上签了字。
2007年10月16日，周某丽持张母身份证代张母向中国工商银行申请开立账户，银行卡由周某丽持有。
2007年11月7日，齐某与银行签订《个人购房借款/担保合同》，载明贷款人根据张某申请同意发放63万元贷款，用于购买宣武区一号房屋，齐某授权贷款人将贷款划入张母名下账户。当日，张某将63万元转账至张母名下银行卡。2007年11月8日，张母名下账户中的63万元转入周某丽名下账户。当日，周某丽办理了账户的注销手续。
1997年8月张母配偶张父去世。2015年1月，张某海要求判决确认张父死后遗留房产转移至张某利名下的房屋买卖合同无效。经审理后，本院于2015年4月作出判决，确认合同无效。2016年12月，张某海以法定继承纠纷诉至法院。
关于本案纠纷的审理过程，经本院核查：
2015年10月30日，本院受理张母与周某丽、张某海保管合同纠纷一案，判决：一、被告张某海、被告周某丽于本判决生效后七日内向原告张母返还16万元及利息；二、被告张某海、被告周某丽于本判决生效后七日内向原告张母返还63万元及利息；三、驳回原告张母的其他诉讼请求。
周某丽、张某海不服判决，提出上诉。2017年10月17日，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。后张母申请再审，2019年12月26日，北京市第二中级人民法院作出民事裁定，再审本案。2020年4月9日，北京市第二中级人民法院发回本院重审。
裁判结果
被告张某海、被告周某丽于本判决生效后七日内向原告张母返还108万元（已给付79万元，实际应执行21万元）及利息；
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于张母主张的保管合同是否成立，其诉讼请求应否得到支持。
我国合同法规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同；保管合同自保管物交付时成立。本案中，张母与周某丽、张某海之间未签订书面保管合同，但综合相关事实，张母与张某海和周某丽系母子关系和婆媳关系，张母提出出卖其名下涉案房屋后，相关手续均由周某丽出面办理，所得房款亦存于周某丽处。张母主张其已年近八十岁，其将房款交由周某丽、张某海保管用于养老，具有合理性。
在双方当事人发生纠纷后，周某丽、张某海先后提出涉案款项系张母偿还的债务，给张某海、周某丽之女治病的费用，均未提供可信证据。本案再审后，周某丽、张某海所提出的涉案房屋的实际产权人应是二被告，出售所得的相关款项应当为二被告实际所有的主张，同样缺乏有效证据支持。因此，法院认定张母和周某丽、张某海之间形成保管合同关系。
保管合同成立并生效，张母作为保管合同的权利人，有权要求保管合同的义务人周某丽、张某海返还保管物。应返还保管物的数额是本案另一争议焦点。
庭审中，张母提供证据可以证明，涉案房屋买受人张某于2007年10月15日支付了购房款现金45万元，周某丽收取了该款，并向张某出具了收据。张某出庭作证所陈述的事实与张母提供的收据形成了证据链，能够证明2007年10月15日周某丽收取45万元的事实，同时也否定了原审中周某丽、张某海所述45万元收条只是首付款确认函以及周某丽收取的现金数额仅为16万元的陈述。张母提供的银行转账凭证等证据载明，周某丽持有的张母名下的银行卡于2007年11月7日收到张某支付的63万元购房款后，于第二天即将该款转出，并将该款存至其本人名下账户。综合上述证据，可以认定周某丽分两次收取购房款共计108万元之事实成立。
本案审理中，周某丽、张某海提出，周某丽、张某海收取购房款为84万元，以及张母收取了部分购房款，缺乏证据支持，法院不予采信。现张母要求周某丽、张某海返还全部购房款108万元，于法有据，法院应予支持。关于张母主张从2007年11月8日至实际给付之日，按照中国人民银行同期活期存款利率计算的诉讼请求，考虑到张母与周某丽、张某海之间未就保管期限、保管方式等作出明确约定，故该请求法院予以支持。同时应扣减周某丽、张某海已实际支付的本金和利息。对于张母该项诉讼请求超出法院认定部分，法院不予支持。
关于周某丽、张某海的答辩意见。在本案再审后，周某丽、张某海一改在本案原审中涉案款项属于张母偿还的债务，二审上诉中增加的涉案款项用于其女儿就医等答辩意见及主张，改变答辩意见为涉案房屋属于张某海、周某丽的房产，据此不同意返还购房款。对此，法院认为，我国实行房屋产权登记生效制度，涉案房屋登记在张母名下，张母即为该房屋的所有权人。如果张某海、周某丽对此有异议，可通过法律途径另行予以解决。
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